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Parole d'expert

«Notre stratégie permet de dégager un rendement attractif dans le résidentiel»

Option Finance - 29 mai 2017 - Communiqué

Immobilier

Horizon AM est la société de gestion du groupe indépendant Horizon, créé en 2010, spécialiste du secteur de l’immobilier résidentiel. Horizon AM intervient dans le financement de projets (promotion, rénovation et réhabilitation) en France et en Allemagne. Elle privilégie une approche private equity de l’investissement immobilier basée sur la recherche de plus-values à court terme. Arnaud Monnet, son directeur général, nous présente les créneaux porteurs sur ce marché.

Arnaud Monnet, directeur général, Horizon AM
Horizon AM

Quelles sont les perspectives pour le marché immobilier européen ?
L’immobilier demeure attractif grâce à une bonne performance et une volatilité bien moindre que celle des actions et des obligations.
Néanmoins, le risque de bulle immobilière n’est pas à négliger du fait d’investissements massifs. Cette montée artificielle des prix pénalise le rendement locatif et l’espérance de plus-value à terme. Nous sommes très attentifs à ce risque. L’AMF s’est récemment inquiétée des méthodes de valorisation dans les OPCI et SCPI. Quant à la Bundesbank, elle a observé en 2016 des surévaluations de biens immobiliers dans certaines villes allemandes.

Quelles stratégies gagnantes en termes de rendement ?
Notre stratégie de private equity consiste à financer le développement d’opérations immobilières et à créer de la valeur ajoutée sur des durées courtes, en nous positionnant toujours en périphérie des grandes villes, en France et en Allemagne. Dans ce cadre-là, le marché résidentiel se distingue par sa résilience et sa performance. Ce qui nous permet d’envisager un objectif de rendement compris entre 6 % et 8 % sur une période de six ans.
Cette stratégie peut être dupliquée ailleurs en Europe, par exemple aux Pays-Bas, où comme dans beaucoup de villes européennes, de plus en plus de ménages souhaitent se rapprocher des centres économiques. Face à des capitales de plus en plus chères, et inaccessibles, les villes périphériques sont désormais considérées comme des marchés attractifs.

Comment vos opérations séduisent-elles à la fois les investisseurs privés et les institutionnels ?
Nos véhicules d’investissement sont ouverts à la clientèle privée pour des souscriptions allant de 5 000 à 100 000 euros et répondent à de nombreux objectifs patrimoniaux (réduction IR-ISF, éligibilité au PEA et PEA-PME, etc.).
De plus, nos opérations ont été réalisées sans dépendre du levier bancaire, ce qui rassure particulièrement cette cible, tout comme le fait que nous limitons les risques grâce à la mutualisation des projets.
Nous espérons démocratiser encore davantage nos solutions auprès d’elle grâce à nos futures offres publiques à l’épargne qui devraient voir le jour très prochainement.
Les institutionnels sont quant à eux intéressés par la possibilité de réaliser des opérations immobilières à moyen terme (six ans) avec une approche private equity. Jusqu’à présent, ils délaissaient le résidentiel pour quatre raisons : un rendement insuffisant, une fiscalité lourde, une instabilité juridique et une immobilisation des capitaux à long terme. Notre stratégie, qui n’intègre pas la gestion locative dans la performance, modifie complètement leur vision de l’investissement immobilier.
Fin 2016, nous avons lancé deux SLP (sociétés de libre partenariat), une pour le marché francilien et l’autre pour le marché allemand. Nous constatons un engouement des institutionnels face aux trois avantages de la SLP : une transparence fiscale, une très grande flexibilité de la
gestion des actifs, et enfin la capacité à avoir un droit de regard et de contrôle dans la gestion du fonds.

Quels sont les défis à relever ?

Nous visons un total de 100 millions d’euros collectés à fin 2018 – début 2019. En effet, outre la réussite du lancement de nos offres publiques à l’épargne, la capacité à investir dans des actifs immobiliers pour nos fonds constitue un défi majeur. Trois éléments clés de notre stratégie nous permettent d’avoir une bonne maîtrise des opérations. Nous visons les marchés à fort potentiel, sur lesquels la demande est supérieure à l’offre. Nous sélectionnons les opérations pour lesquelles les durées de portage sont relativement courtes car nous cherchons à éviter les retournements de marché : même s’ils sont moins volatils que les marchés boursiers, les marchés immobiliers évoluent et sont sensibles à une augmentation des taux d’intérêt par exemple. Enfin, la plus-value espérée doit pouvoir être déterminée en amont de nos opérations.