Le gestionnaire d’actifs Fidelity International propose aux investisseurs institutionnels son expertise en investissement immobilier depuis maintenant dix ans. Dédié à l’immobilier d’entreprise européen, le fonds Fidelity Eurozone Select Fund totalise 400 millions d’euros d’encours sous gestion. Aymeric de Sérésin, conseiller en investissement immobilier, nous détaille les évolutions du marché et la stratégie d’investissement implémentée.
Quelles sont les perspectives pour le marché immobilier commercial européen ?
Elles sont généralement bonnes, mais des distinctions sont à opérer selon les marchés. Ainsi, de manière volontaire, nous ne réalisons pas encore d’investissements en Europe du Sud (Espagne, Italie, Grèce et Portugal) car nous estimons que ces marchés n’ont pas totalement corrigé. En revanche, la France et la région Benelux nous intéressent, et nous y réalisons une bonne partie de nos investissements (65 % actuellement), même si, en France, l’environnement économique demeure problématique. Nous restons très prudents et raisonnons actif par actif. Quant à l’Allemagne (35 % de nos investissements, avec un objectif de 40 %), la bonne santé économique soutient une forte demande locative. Cependant les prix, qui augmentent peu à peu et de façon inédite, résultent davantage des montants élevés à placer que des caractéristiques intrinsèques des actifs immobiliers.
Pouvez-vous décrire votre stratégie, axée sur les rendements ?
Il y a trois critères fondamentaux qui dictent nos décisions. D’abord, nous visons des emplacements géographiques de premier plan qui font l’objet d’une demande locative importante. Nous nous assurons également que les caractéristiques techniques de l’immeuble répondent pleinement aux besoins du marché locatif. Enfin, nous vérifions que le niveau des loyers payés est en adéquation avec le marché.
Notre stratégie est basée sur la flexibilité et l’agilité ; nous évitons ainsi les poches de marchés en surchauffe. Par exemple nous n’investissons pas pour le moment dans Paris intra-muros, ni sur des actifs avec des baux longs, qui sont souvent surpayés. La moyenne des baux de nos actifs en portefeuille est ainsi de quatre à cinq années.
