Stratégie

Olivier Vellay, responsable des investissements de M&G Real Estate en Europe continentale

"Nous pouvons nous permettre de prendre plus de risques »

24 mai 2018 - AOF

Acquisitions

Il y a quelques semaines, début avril, M&G Real Estate (groupe M&G) a réalisé sa plus grosse acquisition en France, à Suresnes. A cette occasion, AOF est allé rencontrer Olivier Vellay, responsable des investissements de M&G Real Estate en Europe continentale, basé à Paris. Entretien.

Olivier Vellay, responsable des investissements de M&G Real Estate en Europe continentale
M&G Real Estate

AOF - Quelles sont les principales caractéristiques de l'actif que vous avez acquis à Suresnes le mois dernier?
O.V - Il nous a semblé que cet immeuble de bureaux, acquis pour 126,5 millions d'euros auprès d'une co-entreprise emmenée par Axa-IM Real Asset, est de très bonne qualité. Il est bien desservi par les transports en commun et ses loyers, inférieurs de 40% à ceux de La Défense, sont attractifs. Nous pensons qu'ils ont un potentiel de progression bien plus important que ceux habituellement pratiqués en Ile-de-France.

AOF - Cet actif, le plus gros jamais acquis par M&G Real Estate en France, est logé dans le fonds "core-balanced". Quelle est sa stratégie ?
O.V - D'abord, ce fonds gère 2,8 milliards d'euros d'encours, sur les 3,3 milliards que nous gérons en Europe continentale. Avec "core-balanced", nous investissons sur des actifs immobiliers classiques (bureaux, commerces, logistiques), en nous focalisant sur les perspectives de croissance des loyers. La logique est différente avec notre deuxième fonds, "long income", dont l'enjeu principal est la stabilité des loyers sur le très long terme (15 ans et plus). Sur ce deuxième fonds, nous concentrons nos analyses sur la durée des baux et la qualité de crédit des locataires.

AOF - Votre plus grosse acquisition française intervient au bout de six ans ? Est-ce seulement une question d'opportunité ?

O.V - Effectivement, nous sommes installés depuis 2012 en France. Mais depuis fin 2015-début 2016, nous avons fortement accéléré notre développement. Ainsi, nous gérons actuellement plus de 3 milliards d'euros d'actifs en Europe contre 1 milliard il y a deux ans et demi. Parallèlement, notre équipe basée à Paris est passée de 4 à 10 personnes. Enfin, notre volume d'acquisition moyen s'élève à 600-700 millions d'euros par an depuis 2015-2016 sur l'Europe continentale, contre de 50 à 100 millions précédemment. Il est clair que nous pouvons maintenant nous permettre de prendre plus de risques, sur des actifs immobiliers de plus grande taille, et nous avons les équipes adéquates pour acquérir 500 millions à 1 milliard d'euros par an.

AOF - Quelle a été votre stratégie d'extension ?
O.V - La priorité a été de rééquilibrer notre portefeuille pour le rendre plus représentatif des marchés immobiliers où nous investissons. Lors de notre lancement, il était composé à 40% d'actifs français. Aujourd'hui, la France en représente 20%, derrière l'Allemagne (25%) qui est le premier marché d'Europe continentale. Nous avons aussi enregistré un fort développement dans les pays nordiques, notamment en Suède.

AOF -
De manière plus générale, quelle est votre analyse du marché de l'immobilier en France ?
O.V - Le marché des bureaux se porte très bien avec des taux de vacance au plus bas (inférieurs à 3%) et des loyers en hausse. En revanche, le point d'entrée sur ce marché est très élevé. Nous enregistrons aussi des prix record sur le marché de la logistique avec toutefois des réserves de croissance importantes grâce au développement du e-commerce. En relatif, nous viserons plus la logistique que les bureaux et les commerces pour nos acquisitions. Enfin, nous sommes très sélectifs dans le commerce.