Le présent numéro est principalement consacré à la destination de l’immeuble et à son éventuelle évolution. La question de la destination de l’immeuble doit être appréhendée dans toutes ses dimensions, à savoir fiscale, comptable, juridique, commerciale et de valorisation.
Par Florence Chérel, avocat associé
Des liens particulièrement forts lient la destination contractuelle, que ce soit dans le cadre d’un bail ou d’une vente, et la destination administrative, qui se doivent d’être cohérentes. Il existe en effet un certain nombre de dispositifs légaux qui encadrent l’utilisation de l’immeuble et requièrent l’obtention d’autorisations administratives préalables : au titre du Code de l’urbanisme par exemple, qui réglemente la destination des constructions, ou encore au titre du Code de la construction et de l’habitation, qui entend protéger plus spécifiquement l’usage du logement dans certaines parties du territoire.
Le droit de la copropriété constitue également une autre source de contrainte à la libre utilisation d’une propriété.
La régularité de l’utilisation actuelle ou projetée du bien est ainsi une composante importante de la valeur de l’immeuble lors d’une cession. Dans le cadre d’une location, elle sera déterminante de la responsabilité du bailleur et de la satisfaction ou non de son obligation de délivrance. Souvent, elle pourra avoir une incidence sur la validité même du contrat.
Tout changement dans le mode d’utilisation d’un local ou d’un immeuble doit également conduire à se poser la question des incidences comptables et fiscales d’une telle opération.
Le changement d’usage a par exemple des incidences comptables sur le plan d’amortissement choisi, ou encore sur la fiscalité locale (impôts fonciers notamment) applicable à l’immeuble.
Une attention particulière sera apportée au logement qui se situe au cœur des préoccupations des Pouvoirs publics, et donc des opérateurs. Sa création est promue par des dispositifs fiscaux appropriés, incitant notamment à la transformation de locaux existants en habitation. A l’inverse, la suppression des logements et leur transformation au profit d’un autre mode d’utilisation, tel que de bureau, peut se trouver fiscalisée.
En ce qui concerne l’actualité, elle s’intéresse plus particulièrement aux baux commerciaux, et notamment aux questions du loyer binaire et du renouvellement du bail, aux nouvelles obligations d’information du bailleur et au régime du bail dérogatoire. Elle se penche enfin sur l’abus de droit dans le cadre de conventions fiscales et sur la déduction fiscale des déficits sociaux par l’usufruitier de parts de société civile immobilière.
