Lettres professionnelles

Février 2018

SCI : l’usufruitier peut déduire fiscalement les déficits sociaux

12 février 2018 - Matias Labé

L’arrêt rendu récemment par le Conseil d’Etat vient1 mettre un terme à la doctrine de l’Administration (ainsi que les contestations dont elle faisait l’objet) qui traite des modalités de remontée des déficits fiscaux d’une société immobilière dont la propriété des parts fait l’objet d’un démembrement.

Par Matias Labé, avocat counsel en fiscalité. Il intervient sur les aspects de fiscalité directe des investissements immobiliers réalisés par les acteurs institutionnels et les investisseurs privés, tant dans le domaine du conseil que du contentieux. matias.labe(at)cms-fl.com

Rappelons que l’article 8 du Code général des impôts édicte que «l’usufruitier est soumis à l’impôt sur le revenu pour la quote-part correspondant aux droits dans les bénéfices que lui confère sa qualité d’usufruitier. Le nu-propriétaire n’est pas soumis à l’impôt sur le revenu à raison du résultat imposé au nom de l’usufruitier».

De longue date, l’Administration a interprété cette disposition en considérant que les déficits sociaux peuvent uniquement être pris en compte par le nu-propriétaire «qui, en tant qu’associé, doit répondre des dettes sociales»2.

Le principe édicté par cette doctrine, auquel il demeurait possible de déroger de manière conventionnelle, a été longtemps contesté en mettant en avant :
- d’une part, l’incohérence qu’il y aurait à intégrer dans les revenus de l’usufruitier le bénéfice courant de la société et d’en exclure dans le même temps la perte tout aussi courante3 ;
- et, d’autre part, la confusion que comporte cette position lorsqu’elle assimile les pertes fiscales aux dettes sociales4.

Fort heureusement, la Haute juridiction a énoncé très clairement dans l’affaire qui lui était soumise que «lorsque le résultat de cette société de personnes est déficitaire, l’usufruitier peut déduire de ses revenus la part du déficit correspondant à ses droits». Il ne sera donc plus nécessaire d’avoir recours à une convention dérogatoire afin de permettre à l’usufruitier d’intégrer dans ses revenus la quote-part de la perte courante de la société correspondant à ses droits.


1. Arrêt n° 399764 du 8 novembre 2017.
2. BOI-BIC-CHAMP-70-20-10-20-20120912, n° 150.
3. Qu’il finance pourtant en application de l’article 608 du Code civil.
4. Qui concernent davantage la mise en jeu de la responsabilité des associés après que celle de la société ait été engagée.