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Parole d'expert

«Le marché immobilier allemand est encore porteur»

Option Finance - 29 mai 2017 - Communiqué

Immobilier

Créée il y a plus de 25 ans, Paref Gestion est une société de gestion, filiale à 100 % de la SIIC PAREF. Elle est spécialisée dans la création et la gestion de placements et de fonds immobiliers (SCPI, fonds dédiés et OPPCI) pour le compte de tiers (particuliers et institutionnels). Paref Gestion, au 31 mars 2017, gérait environ 1,5 milliard euros d’actifs immobiliers situés en France et en Allemagne. Son directeur commercial, Frédéric André, expose les enjeux de son activité.

Frédéric André, directeur commercial, Paref Gestion
Paref Gestion

Quelles sont les perspectives pour l’immobilier résidentiel et commercial en France ?
En immobilier commercial, les indicateurs avancés montrent une meilleure santé du marché locatif : les mesures d’accompagnement diminuent et les taux d’occupation s’améliorent. Cette tendance, initiée à Paris, s’étend clairement à l’Ile-de-France.
En immobilier résidentiel, une hausse de la valeur des biens immobiliers à Paris intra-muros est intervenue au cours du troisième trimestre 2015. Elle s’est étendue depuis 2016 à l’ensemble de l’Ile-de-France et désormais à toute la France. On estime que cette situation devrait perdurer au moins 18 mois, sous réserve de la politique de taux pratiquée par la BCE.
Certaines sociétés de gestion cherchent aujourd’hui à maîtriser leur collecte, afin de ne pas être obligées de choisir entre laisser du cash non investi et abaisser les critères qualitatifs des actifs immobiliers sélectionnés, qui sont devenus rares. Une bonne analyse des valeurs d’acquisition des actifs passe par l’analyse prospective des valeurs locatives.

Le marché allemand demeure-t-il attractif ?
Lorsque nous avons créé Novapierre Allemagne, en 2013, nous avons été pionniers sur ce marché, caractérisé par une stabilité économique, financière, juridique et fiscale. Dès l’origine, notre conviction s’est portée sur le commerce de proximité sous forme de retail parks dont les locataires sont de grands groupes. Il y a assez peu de franchisés ou d’indépendants, comme c’est le cas sur le marché français.
Si la croissance allemande a été tirée essentiellement par les exportations, depuis peu la consommation des ménages prend le relais. La progression du chiffre d’affaires des commerces nous est bénéfique car c’est un indicateur de revalorisation des baux signés.
L’Allemagne attire de plus en plus les investisseurs internationaux mais ces derniers s’intéressent un peu moins aux commerces de petite taille (de quelques millions d’euros), qui constituent nos actifs ciblés. De plus, l’endettement de Novapierre Allemagne constitue un outil de stabilisation du revenu. Avec des taux de crédit en Allemagne encore plus bas qu’en France (entre 1 % et 1,5 %), nous avons pu contrer, en partie, la baisse des rendements immobiliers à l’acquisition.
Nous bénéficions également de notre solide partenariat avec Internos Global Investors. Cet acteur local réputé en Allemagne gère plus de 4 milliards d’euros d’actifs immobiliers. Depuis 2013, Il est en charge pour Paref Gestion des acquisitions et de la gestion immobilière sur place.

Quelles sont vos prévisions pour les SCPI et OPCI en 2017 ?
La pierre-papier va continuer à bénéficier de l’engouement pour l’immobilier de façon générale et de la baisse généralisée des taux de rendement des autres produits d’épargne.
En 2017, l’augmentation de la collecte des SCPI devrait donc enregistrer un nouveau record et se poursuivre sur les 18 prochains mois. La progression de la collecte des OPCI devrait également continuer en 2017 et 2018. Ces véhicules profitent du succès de l’immobilier papier en assurance vie et de la baisse des taux de rendement des fonds en euros.

Quels sont vos objectifs cette année ?
Nous avons développé en 2015 une SCPI nouvelle génération, Interpierre France. Elle investit dans le bureau classique et diversifie ses actifs dans la logistique et les entrepôts, qui rencontrent un vrai succès face aux besoins des NTIC. La seconde source de stabilisation de ses revenus est l’utilisation du crédit, entre 20 % et 40 % du portefeuille d’actifs. L’effet de levier du crédit permet de pallier la baisse des taux de rendement et surtout de maîtriser la distribution de revenus, avec un objectif de taux de distribution proche de 5 %.
Nous visons plus de 40 millions d’euros d’acquisitions de bureaux et actifs à vocation logistique cette année. Interpierre France commence à rencontrer un vrai succès auprès des épargnants. Fin 2017, sa capitalisation devrait s’approcher de 100 millions d’euros dont 30 millions d’euros collectés cette année.