Allocation

Fabrice Imbault, directeur général d’A Plus Finance

A Plus Finance : accompagner la transition sociale et environnementale

Funds Magazine - 21 mai 2021 - Audrey Corcos

Immobilier

A Plus Finance est une société de gestion, agréée par l’AMF, gérant plus de 925 millions d’euros d’actifs. Elle investit dans l’économie réelle en intervenant depuis plus de 20 ans essentiellement dans les actifs non cotés. La société opère autour de deux pôles d’activités complémentaires, les investissements en immobilier et le private equity. Au fil des années, A Plus Finance a fait évoluer l’ensemble de ses activités de façon à intégrer une dimension d’impact sociétal.

La plus grande partie des encours (700 millions d’euros) provient de l’activité immobilière avec la structuration de fonds dédiés aux résidences services seniors.

Dans le cadre de son activité de private equity, A Plus Finance intervient principalement dans le financement des PME à travers des opérations de capital-développement et de transmission. En 2019, la société a franchi une étape importante en faisant une incursion dans le financement de l’économie sociale et solidaire. Son fonds professionnel InvESS’t Paca, lancé en collaboration avec la Chambre régionale des entreprises de l’économie sociale et solidaire de Provence-Alpes-Côte d’Azur, a pour objectif d’accompagner, au cœur des territoires, des projets combinant haut potentiel d’innovation, impact social et sociétal et efficacité économique.

Un autre élément structurant de 2020 a été l’entrée du groupe Magellim au capital d’A Plus Finance. Les deux entités ainsi réunies représentent plus de 2 milliards d’euros d’encours sous gestion.

Le groupe Magellim est issu du rapprochement de Foncière Magellan (société de gestion agréée) et Magellim Développement (développeur immobilier). Cette opération stratégique, qui ne modifie pas sa gouvernance, marque une nouvelle étape dans le développement d’A Plus Finance. « Nous partageons les mêmes valeurs entrepreneuriales que Steven Perron, président fondateur du groupe Magellim, et nos complémentarités devraient générer de fortes synergies commerciales », commente Fabrice Imbault, directeur général d’A Plus Finance.

Un portefeuille d’actifs qui a bien résisté en 2020

En private equity, le portefeuille a généralement affiché sa résilience dans un contexte de crise sanitaire et les aides d’Etat ont joué leur rôle d’amortisseur. En revanche, les levées de fonds ont été ralenties. La levée du nouveau véhicule institutionnel destiné à accompagner les entreprises en phase de transformation environnementale, sociale ou digitale est toujours en cours et un premier closing devrait intervenir avant l’été.

En immobilier, à part quelques retards de chantiers, la société n’a affiché aucune difficulté opérationnelle pour deux raisons : d’une part, un protocole sanitaire très strict a été mis en place dès le début de la crise sanitaire par les exploitants. La santé des résidents a ainsi pu être préservée. D’autre part, le business model des résidences services seniors s’est révélé particulièrement résilient, les revenus des seniors n’étant pas corrélés au contexte économique.

Même si la crise sanitaire a compliqué la réalisation des investissements, cinq opérations ont pu être réalisées dans l’année. La société vise les implantations au cœur des grandes agglomérations françaises et privilégie généralement le littoral (très apprécié des seniors).

Un solide savoir-faire dans les résidences gérées

A Plus Finance est la première société de gestion à avoir créé, dès 2012, un fonds dédié aux résidences services non médicalisées pour seniors. Pionnière en matière d’investissement en bloc pour le compte d’institutionnels, elle a fait construire une trentaine de résidences depuis cette date. « Le fait d’avoir été les premiers à investir sur ce segment nous donne un accès privilégié aux meilleures opportunités. Nous sommes donc sollicités sur une très grande partie des nouveaux projets, ce qui facilite le sourcing des actifs pour nos fonds. Nos interlocuteurs sont des promoteurs et exploitants de premier plan », met en avant Fabrice Imbault.

La société a constitué plusieurs fonds immobiliers. En cédant le premier millésime de son fonds institutionnel, l’OPCI « A Plus Génération », elle a réalisé un cycle complet de gestion. Elle a ainsi démontré que ce segment spécifique des résidences services seniors reposait sur un marché profond et créateur de valeur.

Le troisième millésime de l’OPCI « Génération », dédié aux institutionnels, a quasiment achevé sa levée de fonds. Il totalise plus de 200 millions d’euros d’investissements.

L’OPCI grand public « Silver Génération » est destiné aux investisseurs privés. Il leur permet de bénéficier du régime fiscal du loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ce véhicule a collecté un peu plus d’une vingtaine de millions d’euros l’an passé et représente près de 60 millions d’euros d’encours. Sa performance annuelle s’est élevée à 3,52 %, alors que les rendements des OPCI grand public ont généralement pâti de la chute boursière des foncières cotées. « Avec ce produit, qui génère un revenu régulier et stable, le modèle très résilient des résidences seniors est mis en avant auprès du grand public », indique Fabrice Imbault.

De nouveaux axes de développement

A Plus Finance se lance dans une nouvelle stratégie immobilière. Comme pour les résidences seniors il y a quelques années, la société a choisi de s’intéresser à un segment immobilier encore peu investi et qui représente un enjeu social fort : l’éducation. Son objectif est d’investir dans des murs d’écoles privées. La démarche est inclusive et sélectionne les écoles qui forment à des métiers traditionnels et à l’artisanat (coiffure, boulangerie, etc.), créateurs d’emplois.

A Plus Finance a structuré un nouveau véhicule dédié à ce segment. Ce nouvel OPCI dédié à l’éducation est en début de levée de fonds auprès d’institutionnels, avec l’objectif d’atteindre 150 millions d’euros d’encours.

« Ce beau projet nous tient à cœur car il est en ligne avec notre mode de gestion depuis plusieurs années, qui consiste à accompagner les mouvements de transition sociale et environnementale. Nous pensons être au début d’un cycle, de la même façon que pour les résidences seniors en 2012. Aujourd’hui, ces résidences sont entrées dans les mœurs. Leur délai de remplissage a diminué en moins de dix ans, passant de 18-24 mois à 12-14 mois en moyenne », explique Fabrice Imbault.

Dans l’activité private equity, A Plus Finance s’est également attaquée à un nouveau segment. Elle a finalisé le closing d’un premier fonds de dette privée en 2020, qui a pour objectif de financer les pharmacies en France. Cette opération a été réalisée avec le réseau Pharmacie Lafayette. Ce dernier est l’un des plus importants groupements de pharmacies sur le territoire, avec 230 pharmacies et 740 millions d’euros de chiffre d’affaires en 2020. Les encours de ce premier fonds se sont établis à 15 millions d’euros. La société vise une quarantaine de millions d’euros sur ce type d’activité. 

Questions à…Fabrice Imbault, directeur général d’A Plus Finance

Fabrice Imbault est diplômé de l’EBS (spécialisation marketing) et de Dauphine en banque-finance. Il a commencé sa carrière chez W Finance (groupe Allianz) où il a occupé les fonctions de responsable marketing puis de responsable du département d’ingénierie financière et patrimoniale. Il a ensuite rejoint Edmond de Rothschild Asset Management puis Oddo Asset Management comme directeur du marketing et de la communication. Fabrice Imbault a rejoint A Plus Finance en 2009.

Quels sont les enjeux pour 2021 ?

Nous comptons poursuivre le financement d’initiatives à impact sociétal. Outre notre fonds multirégional visant à accompagner les PME en phase de mutation sociale et environnementale, nous souhaitons reproduire le fonds pour les acteurs de l’économie sociale et solidaire en PACA dans d’autres régions en commençant par la Nouvelle-Aquitaine où nous avons ouvert un bureau à Bordeaux fin 2019.

Nous souhaitons également obtenir le label ISR pour nos fonds immobiliers, « Silver Génération » et « Génération 3 », d’ici à l’été 2021, et à l’automne pour le nouvel OPCI dédié à l’éducation.

Dans notre activité de private equity, nous ne pouvons négliger les incertitudes liées à l’état de l’économie, actuellement sous perfusion. Nous sommes néanmoins confiants car l’accès aux financements en private equity a été facilité en France. Ils prennent désormais toute leur place dans le développement économique. Les levées de fonds en série A ont ainsi changé de taille : plusieurs millions d’euros peuvent être désormais atteints alors que c’était inimaginable il y a encore cinq ou dix ans en France.

Quelles sont les similitudes entre résidences services seniors et écoles privées post-bac ?

Ces deux actifs bénéficient de forts besoins face à un déficit d’offre. Les résidences services seniors affichent un très faible taux d’équipement en France : il atteint 2 %, contre 7 % en Allemagne et 5 % en Angleterre. Et l’arrivée des baby-boomers va encore amplifier les besoins. Le taux d’équipement en France des écoles privées post-bac s’établit à 20 % contre une moyenne européenne de 40 %.

Autre similitude : les bâtiments doivent remplir des contraintes réglementaires pour pouvoir accueillir du public. Cela crée des barrières à l’entrée et donne une valeur intrinsèque aux bâtiments.

Enfin, les prises à bail sont similaires, avec des baux fermes de 12 ans et des exploitants qui déploient un fonds de commerce.

Pourquoi investir le segment de la pharmacie ?

Il y a deux raisons à cet intérêt. D’abord les pharmacies jouent un rôle essentiel dans notre santé et notre bien-être, et c’est particulièrement le cas en cette période de crise sanitaire.

De plus, de nombreuses personnes en France n’ont pas accès aux produits de soins, faute de ressources suffisantes. Nous avons donc été séduits par le concept du groupe Pharmacie Lafayette, qui est la « santé pour tous ». Il offre des produits de qualité à des prix bas, notamment en parapharmacie, avec des produits vendus sous sa propre marque.

L’approche territoriale de Lafayette est également en ligne avec notre accompagnement de l’économie au cœur des territoires.