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Steven Perron, président fondateur de Foncière Magellan

Foncière Magellan, des projets durables dans les territoires

Funds Magazine - 21 mai 2021 - Audrey Corcos

Immobilier

Foncière Magellan est une société de gestion indépendante, créée en 2010, qui développe des fonds immobiliers pour une clientèle privée et institutionnelle. Dotée d’une identité fortement ancrée dans les territoires, avec notamment une présence à Nantes, Paris, Lyon et Strasbourg, Foncière Magellan est dotée d’un savoir-faire historique en matière d’immobilier tertiaire et de création de fonds sur mesure type « club-deals ». Fin 2020, la société gérait plus de 200 actifs représentant une superficie de 570 000 m2, et plus de 1 milliard d’euros d’encours.

Avec près d’une soixantaine de véhicules d’investissement, la société de gestion, agréée par l’AMF, propose aujourd’hui des supports et montages juridiques variés : club-deals, SCPI, FPCI, OPPCI et OPCI. Si les club-deals représentent actuellement la plus forte partie des encours, les autres types de véhicules montent fortement en puissance.

Le patrimoine des divers fonds est majoritairement composé de bureaux en régions, généralement aux dernières normes environnementales et loués à de grands groupes. Toutefois le portefeuille d’actifs se diversifie peu à peu pour détenir davantage d’actifs de logistique, de santé et de résidentiel.

La société, qui a développé des liens étroits avec la French proptech, se veut à l’affût des innovations et des mutations du secteur immobilier (digitalisation, nouveaux modes de travail, montée en puissance de la thématique ISR…).

Une année 2020 très dynamique

Au cours de l’année écoulée, Foncière Magellan a réalisé 240 millions d’euros d’investissements. La plus grande partie (160 millions d’euros) a porté sur des actifs tertiaires en régions.

« En dépit de la crise sanitaire, nos équipes d’asset management ont été très performantes. De nouveaux baux ou des renouvellements de baux portant sur 70 000 m2 ont été signés, ce qui représente 10 à 15 % du patrimoine global, met en avant Steven Perron, président de Foncière Magellan. Autre motif de satisfaction, un taux de recouvrement des loyers supérieur à 98 %. » La société peut compter sur sa proximité avec les locataires et ses enquêtes de satisfaction régulières, pour renforcer constamment son offre de services et ainsi améliorer le bien-être et le confort des usagers.

L’an passé, cinq nouveaux fonds ont également étoffé sa gamme de solutions. Parmi eux, le FPCI Immoval 2020, lancé en février 2020 en phase de clôture avant le lancement d’un nouveau millésime (Immoval 2021). Ce véhicule est engagé dans une stratégie de renouvellement urbain en régions visant principalement des actifs de bureaux obsolètes à retravailler. Sa collecte a atteint 30 millions d’euros pour une centaine de millions d’investissement. Accessible à partir de 100 000 euros, il est éligible au dispositif fiscal 150-0 B ter, qui permet, sous certaines conditions, aux chefs d’entreprise souhaitant réinvestir leur apport lié à la cession de leur entreprise de bénéficier d’un report de l’imposition sur leur plus-value.

Des fonds immobiliers pour répondre aux différents besoins patrimoniaux de ses clients

A l’instar du FPCI Immoval 2020, Foncière Magellan propose des solutions d’investissement audacieuses répondant aux problématiques patrimoniales et fiscales d’investisseurs privés et institutionnels. Son OPPCI Immofim/2019 s’adresse ainsi à une clientèle privée à partir de 100 000 euros. Sa stratégie consiste à allier distribution de revenus et logique de création de valeur. Son portefeuille d’actifs comprend à la fois des bureaux et des parcs d’activité (entrepôts et bureaux associés), qui peuvent nécessiter des travaux et/ou loués à des niveaux inférieurs aux conditions de marché. Le renouvellement des baux existants ou la mise en place de nouveaux baux autorisent des valeurs locatives davantage en accord avec les conditions de marché.

Un effet de levier modéré de 40 % contribue à l’augmentation du rendement. « L’OPPCI présente de nombreux avantages pour l’investisseur : il permet de bénéficier de la fiscalité avantageuse des valeurs mobilières et de la flat tax de 30 %. Ce produit est également éligible au cadre fiscal attractif des contrats d’assurance vie luxembourgeois. Enfin, il offre une sécurité renforcée, avec des DVM (distributions valeur marché) publiées tous les trimestres », souligne Steven Perron.

A côté des fonds professionnels, la société propose des fonds ouverts au grand public comme la SCPI Foncière des praticiens, dédiée à l’immobilier de santé. Elle investit dans des maisons de soins et des centres médicaux spécialisés, avec l’objectif de participer au maillage territorial et à la facilitation du parcours de soins dans les territoires. Fin 2020, elle a adopté le statut de fonds de partage lui permettant d’aller encore plus loin dans la vocation sociale portée par cette SCPI. Chaque associé peut désormais ainsi faire le choix de reverser une partie de ses revenus à trois associations et fondations dans le domaine de la santé, de la recherche et de la dépendance. 

Autre véhicule grand public, lancé début 2021 : l’OPCI Colivim, qui a vocation à répondre aux difficultés de logement dans les grandes villes et aux nouveaux usages en proposant l’accès à un nouveau type d’habitat partagé : le coliving. Accessible à partir de 20 000 euros, il permet aux investisseurs personnes physiques de bénéficier du régime fiscal LMNP (régime de loueur meublé non professionnel) sur une durée d’investissement recommandée de 15 ans. 

Une montée en puissance dans diverses classes d’actifs

Acteur historique en immobilier tertiaire, Foncière Magellan intervient désormais dans le résidentiel. Colivim vise ainsi à constituer un portefeuille de logements conçus autour du concept de coliving. Ces actifs immobiliers meublés situés dans des villes françaises attractives et dynamiques comme Bordeaux, Nantes, Orléans, Toulouse ou Nice, seront proposés dans le cadre de locations destinées principalement à de jeunes actifs et étudiants. La société travaille à l’acquisition d’un portefeuille d’une dizaine de résidences neuves, avec l’objectif d’accompagner les exploitants dans leurs ouvertures de nouvelles résidences. La société vise 100 millions d’euros d’encours d’ici deux à trois ans.

Dans le résidentiel toujours, Foncière Magellan devrait lancer d’ici quelques mois un nouvel OPPCI, Logim. Dédié aux investisseurs institutionnels, il a l’ambition de renforcer l’offre résidentielle aux agents de la fonction publique, qui ont des difficultés à se loger correctement. Il vise un portefeuille de 2 000 logements accessibles à un ensemble de services (aides au déménagement, à l’assurance, crèches, assistance médicale…). 

Par ailleurs, Foncière Magellan intervient depuis plusieurs années dans le secteur des parcs d’activité. Elle compte sur sa solide expérience et sur la confiance d’investisseurs institutionnels pour renforcer sa présence sur ces actifs. La stratégie de son fonds institutionnel comprend une logique de distribution de revenus et de création de valeur, avec la volonté de participer à la réindustrialisation de la France.

Foncière Magellan est engagée dans une démarche durable forte. Trois de ses véhicules prétendent au label ISR cette année : la SCPI Foncière des praticiens, l’OPCI grand public Colivim et l’OPPCI Logim.  

Questions à… Steven Perron, président fondateur de Foncière Magellan

Diplômé en sciences politiques, d’un DESS gestion et de l’ESCP Europe, Steven Perron a commencé sa carrière par une expérience en salle de marchés. Puis il a rejoint la foncière familiale qui a investi près de 300 millions d’euros en France. Il a fondé Foncière Magellan début 2010.

Comment évolue le secteur des parcs d’activité ?

Il y a quelques années, les investisseurs, en particulier les institutionnels, n’étaient pas très séduits par cette classe d’actifs. La situation a changé et on perçoit désormais un réel appétit, par exemple de la part de la Caisse des dépôts, qui intervient à travers la Banque des territoires. La crise sanitaire et le fort développement du e-commerce ont encore renforcé l’intérêt pour les actifs logistiques, notamment pour la petite logistique urbaine du dernier kilomètre. En France, les parcs d’activité se caractérisent par des actifs vieillissants, qui datent des années 1980-90, et qui présentent donc un réel potentiel de renouvellement. Ces projets ont des contraintes environnementales et réglementaires qui ne sont pas très fortes. Ils sont également encouragés par les collectivités locales, séduites par les emplois non délocalisables qui peuvent être créés.

A quelle logique répond la prise de participation dans A Plus Finance ?

A Plus Finance est un spécialiste de la résidence services seniors avec un portefeuille d’un peu plus de 700 millions d’euros d’actifs. Leur savoir-faire dans les résidences gérées est un réel atout, car nous souhaitons renforcer notre présence dans le résidentiel, avec l’objectif de détenir 25 % de notre patrimoine dans cette classe d’actifs d’ici cinq ans.

A Plus Finance détient également une solide expérience dans le capital-développement des entreprises, avec un fort ancrage territorial. Cette compétence s’inscrit dans notre logique d’accompagnement et de développement économique des régions. La société est présente à Paris, Bordeaux et Marseille, complétant ainsi notre maillage du territoire.

Quelles sont vos ambitions pour 2021 ?

Nous souhaitons rester fidèles à nos valeurs et poursuivre des projets immobiliers innovants, durables et porteurs de sens pour les territoires. A titre d’exemple, nous travaillons ainsi actuellement à la création d’un centre dédié aux start-up industrielles, qui constituera le premier écosystème de ce type en France. Le décret tertiaire et les contraintes environnementales fortes qui y sont associées vont impliquer un fort investissement de la part de nos équipes mais aussi de nos locataires. Nous allons donc travailler à leurs côtés afin d’accompagner ces évolutions et d’en faire un levier de transformation au service d’un parc immobilier plus performant, plus durable et plus « intelligent ». La poursuite de la digitalisation est également un de nos grands enjeux de l’année. Nous souhaitons plus que jamais offrir une expérience inédite à nos clients, notamment en matière de dématérialisation. Notre nouvel outil devrait être lancé sous peu… La diversification de notre portefeuille d’actifs, dans le cadre d’une réflexion globale sur la mixité des usages, est également un axe fort de notre développement. Notre mécénat avec la Fondation Palladio, créé en 2008, nous permet de réfléchir à la ville de demain et de nourrir nos réflexions sur nos projets. La crise sanitaire a accéléré les mutations et l’immobilier est plus que jamais un actif vivant.