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Les fonds immobiliers au cœur de la transformation des villes

Funds Magazine - 21 mai 2021 - Audrey Corcos

Immobilier

La crise du covid a accéléré les changements de mode de vie, de travail et de consommation. Ces évolutions engendrent des modifications sensibles sur les marchés immobiliers. Par conséquent, la ville, pôle attractif pour la population mondiale, est en pleine mutation. Les sociétés de gestion, qui diversifient de plus en plus leurs portefeuilles d’actifs, participent pleinement à ce mouvement de réinvention urbaine.

Les mutations des actifs immobiliers ont été accentuées par la crise sanitaire. Le résidentiel et le bureau doivent s’adapter aux préoccupations croissantes de flexibilité, de santé et de bien-être des usagers. L’obsolescence renforcée de certaines surfaces rend encore plus pertinentes les stratégies de recyclage urbain. Les besoins accrus de services et de convivialité consolident la demande pour les résidences gérées. Enfin, le commerce se réinvente, sous l’impulsion de l’essor du e-commerce, qui développe encore l’intérêt des investisseurs pour la logistique. Dans un contexte où l’innovation et l’agilité deviennent essentielles, les gestionnaires d’actifs adaptent leur stratégie.

Des modes de consommation en pleine mutation

La crise sanitaire et les périodes successives de confinement ont accéléré la digitalisation du commerce, déjà en marche depuis les années 2000. D’après la Fevad, le secteur du e-commerce a atteint 112 milliards d’euros en 2020, en hausse de 8,5 % sur un an. Cette évolution rend plus que jamais nécessaire le renouvellement du commerce de détail et de l’immobilier commercial, alors que les retombées des évolutions réglementaires sont importantes. Ainsi, le projet de loi Climat et résilience interdit la construction de centres commerciaux sur des zones rurales. L’essor des ventes en ligne s’accompagne d’une demande accrue de surfaces logistiques sous la forme d’entrepôts et de plateformes de grandes tailles, mais aussi d’une logistique urbaine dite du « dernier kilomètre ». D’après Cushman & Wakefield, l’investissement en immobilier logistique a totalisé 3,4 milliards d’euros en 2020, en recul de 30 % après un exercice 2019 record, mais se situant parmi les trois niveaux les plus élevés de la décennie. Autres actifs attirant les investisseurs : les commerces alimentaires, qui ont affiché leur résilience pendant les confinements successifs. Selon une étude menée par JLL et Union Investment, les investissements dans le marché immobilier du commerce alimentaire de l’Union européenne ont atteint 6,7 milliards d’euros en 2020, soit 37 % du total réalisé en immobilier commercial, contre 10 % sur la période 2014-2020.

Les acteurs font preuve d’agilité dans leur stratégie de property management.

De nouveaux modes de vie

Avec la crise sanitaire, le recours au télétravail s’est accéléré. Même si celui-ci peut poser des problèmes pour la diffusion des valeurs et de la culture de l’entreprise et, même si le télétravail généralisé peut engendrer des risques psychologiques pour le salarié, il est désormais admis qu’être en télétravail 1 à 2 jours par semaine offre un confort aux salariés. Cela permet aussi aux entreprises de réduire leur charge immobilière, ce qui constitue un avantage significatif dans un contexte économique incertain. Les plus petites surfaces de bureaux sont plus recherchées et le concept de flex-office séduit de plus en plus. Certaines start-up se sont spécialisées sur ce créneau dans les principales métropoles françaises et proposent espaces et services (restauration, salle de sport, crèche, etc.). En immobilier résidentiel, les résidences seniors et étudiantes bénéficient toujours d’une forte demande, liée aux évolutions démographiques mais aussi aux services et conforts offerts. Le concept anglo-saxon de coliving, encore peu développé en France, suscite de plus en plus d’intérêt et d’initiatives.

Une ville plus durable et plus inclusive

Les préoccupations environnementales, fortement ancrées dans le secteur immobilier depuis plusieurs années déjà, s’élargissent : réduction des déchets, préservation de la biodiversité… Les initiatives se multiplient. Bouygues Immobilier a récemment élaboré une « calculette biodiversité » afin d’évaluer l’impact d’un projet immobilier et maximiser les surfaces favorables à la biodiversité sur tous ses programmes. Certains acteurs, comme la foncière Frey, mettent en œuvre des actions pour accélérer l’industrialisation de la filière bois en France et limiter l’empreinte carbone de leurs constructions grâce à un recours accru à ce matériau. Sur le plan réglementaire, la loi Climat et résilience a pour objectif de diviser par deux le rythme d’artificialisation des sols sur la prochaine décennie, favorisant à l’avenir les opérations de restructuration, transformation et réhabilitation d’actifs. Plus durable, la ville se veut aussi plus inclusive. La volonté des pouvoirs publics pour renforcer l’accès aux logements en zone tendue est affirmée. Les autorités se sont ainsi engagées en faveur de la construction de 250 000 logements sociaux en deux ans, en 2021 et 2022, à travers un apport total d’un milliard d’euros de quasi-fonds propres pour renforcer la solidité et la capacité d’investissement du secteur HLM.

Des stratégies plus agiles

D’après les données de l’ASPIM-IEIF, les SCPI, produits phares de la pierre-papier, ont majoritairement investi dans les bureaux en 2020 (65 % des 8,4 milliards d’euros d’acquisitions). Néanmoins, les portefeuilles devraient sensiblement évoluer car les intervenants cherchent à accroître la résilience de leur portefeuille d’actifs et à diversifier les risques, tout en bénéficiant des évolutions de la société et des modes de consommation. La cible des actifs visée est élargie : santé (cliniques, Ehpad, centres de soins), résidences gérées, coliving, écoles, logistique urbaine, etc. Un poids lourd, Amundi Immobilier, a annoncé faire évoluer sa stratégie d’investissement, depuis de longues années centrée sur les bureaux, pour davantage se tourner vers le résidentiel et la santé. Dans le coliving, Foncière Magellan a récemment lancé un OPCI grand public exclusivement dédié à ce concept hybride, entre colocation et hôtellerie. Ou encore Sofidy pourrait lancer un fonds investi dans les solutions d’hébergement alors que la société opère majoritairement dans les bureaux et commerces. Les thématiques sociétales, liées à l’éducation ou à la santé, montent également en puissance, A Plus Finance choisissant par exemple d’investir les murs d’écoles formant aux métiers traditionnels et à l’artisanat. Les acteurs font preuve d’agilité dans leur stratégie d’asset management comme dans leur stratégie de property management. La mise en place du label ISR immobilier en octobre 2020 rend plus que jamais indispensable l’optimisation de la gestion des immeubles. A ce titre, leur digitalisation va être encore renforcée à l’avenir. La data est désormais la composante essentielle d’une ville renouvelée !