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Jean-Marc Peter, directeur général de SOFIDY

SOFIDY : un modèle stratégique conforté en 2020

Funds Magazine - 21 mai 2021 - Audrey Corcos

Immobilier

SOFIDY, filiale du gestionnaire d’actifs et investisseur paneuropéen Tikehau Capital, conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM immobilier, fonds dédiés) depuis 1987. Positionné essentiellement sur l’immobilier de commerces et de bureaux, son patrimoine immobilier, composé de plus de 4 200 actifs, s’élève à 6,7 milliards d’euros. Ses fonds regroupent plus de 50 000 épargnants et une vingtaine d’institutionnels.

La société propose une des plus importantes SCPI du marché, Immorente, dont la capitalisation s’élevait à près de 3,5 milliards d’euros fin 2020. Le portefeuille d’actifs de cette SCPI diversifiée comprend 40 % de bureaux, 50 % de commerces alimentaires et de proximité, et près de 10 % d’autres actifs de diversification (locaux d’activité, campings, hôtels notamment). Son autre véhicule phare est la SCPI Efimmo, essentiellement composée de bureaux situés au cœur des métropoles européennes et dont la capitalisation s’est établie à 1,6 milliard d’euros fin 2020.

Très bonne résistance des performances en 2020

En dépit des contraintes liées la crise sanitaire, SOFIDY est parvenue à maintenir un niveau élevé de collecte de ses fonds immobiliers l’an passé. A 707 millions d’euros, la collecte brute a néanmoins reculé de 15 % par rapport à 2019. L’ensemble des véhicules immobiliers a abordé la crise sanitaire en bénéficiant d’un taux d’endettement très modéré (entre 12 % et 17 % selon les fonds) et d’une trésorerie disponible conséquente pour se positionner de façon opportuniste sur le marché immobilier. Les performances des fonds ont fait preuve de résilience. Les deux SCPI phares de la société ont affiché des performances qualifiées de « remarquables » durant une année particulièrement chahutée. Le taux de distribution sur valeur de marché d’Immorente a ainsi atteint 4,42 % et celui d’Efimmo s’est établi à 4,8 %. La performance annuelle de l’OPCI grand public SOFIDY Pierre Europe a atteint 4,6 % l’an passé et a largement surperformé les résultats du marché qui accuse quant à lui une performance négative. En effet, selon l’indice IEIF OPCI Grand Public, la performance moyenne annuelle de ces produits a été légèrement négative. Cet OPCI, dont l’actif net a atteint 122,6 millions d’euros fin 2020, cible principalement les actifs de bureaux et de commerces situés en France et dans le reste de la zone européenne.  « Les bons résultats de nos fonds immobiliers soulignent la pertinence de notre stratégie. Depuis près de 35 ans, notre critère principal d’investissement est l’emplacement : nous ne sélectionnons que les actifs situés dans les centres-villes des grandes métropoles européennes, met en avant Jean-Marc Peter, directeur général de SOFIDY. La gestion de la relation avec nos locataires est notre autre grande force. Notre property management est internalisé et les deux tiers de nos 200 collaborateurs sont en contact avec tous les locataires. L’excellent taux de recouvrement des loyers facturés, qui a culminé à 96,5 % en 2020, s’explique par cette totale maîtrise de la relation avec les locataires. »

Une politique d’investissement « prudente, sélective et disciplinée »

SOFIDY a investi 427 millions d’euros et arbitré pour 81 millions d’euros d’actifs l’an dernier. Les acquisitions ont majoritairement porté sur des bureaux, la société poursuivant sa politique de diversification géographique (avec des acquisitions aux Pays-Bas et au Royaume-Uni notamment). La politique d’investissement va monter significativement en puissance en 2021 car un montant de 900 millions d’acquisitions est visé. Ces opérations pourraient être localisées pour moitié hors de France, dans des pays européens.  En 2021 la société a déjà mené deux acquisitions tactiques de Bureaux à Londres, une à Amsterdam, et en Allemagne. Une opération à Dublin est en cours de réalisation. Les opérations à Londres ont bénéficié de conditions attractives suite aux nombreuses incertitudes qui entouraient le Brexit. « Cette année, nos acquisitions ciblent en priorité les bureaux et les commerces car il y a des opportunités à saisir, notamment au regard de la vive reprise de la consommation au sortir de la crise sanitaire. Par ailleurs, nous allons continuer à acheter de la petite logistique du dernier kilomètre, créneau sur lequel nous intervenons depuis de nombreuses années. Enfin, l’hôtellerie de plein air haut de gamme, particulièrement résiliente, est également un axe intéressant de diversification », détaille Jean-Marc Peter. Misant sur la forte granularité de ses actifs, SOFIDY privilégie les acquisitions de taille relativement modeste pour renforcer la mutualisation des risques au sein d’un portefeuille d’actifs fortement diversifié. « Par ailleurs, ce sont les plus petites surfaces de bureaux qui sont les plus recherchées dans un contexte où le télétravail se développe », observe Jean-Marc Peter. La granularité des locataires est également favorisée : « Nous préférons acquérir de petits immeubles multi-locataires, même si la gestion est plus complexe », ajoute-t-il. 

Une année 2021 aux multiples ambitions

Le déploiement du plan d’action ESG/ISR, « So Durable », va être poursuivi et amplifié. L’objectif est d’obtenir le label ISR pour tous les fonds immobiliers. Compte tenu de la forte capitalisation de certains véhicules, cela représente un fort investissement et vraisemblablement un peu de temps pour les équipes de SOFIDY. C’est le cas par exemple pour la SCPI Immorente, qui existe depuis 33 ans et détient plus de 2 500 unités locatives. SOFIDY est également engagé dans une logique d’accélération de la collecte pour accompagner ses investissements, avec la conviction que le contexte actuel particulièrement chahuté génère des opportunités d’acquisitions. Deux initiatives vont dans ce sens. D’abord, SOFIDY a mis en place une filiale qui aura le statut de courtier en crédit. Elle mettra à disposition des CGP un outil leur permettant de trouver des financements pour leurs clients souscripteurs de SCPI. Cette offre vise à dynamiser un marché du crédit encore trop contraint pour les SCPI n’étant pas affiliées à un groupe bancaire.  SOFIDY compte également resserrer ses liens avec les assureurs vie. La société constate que, depuis quelques années, la part des souscriptions à travers les contrats d’assurance vie croît régulièrement. Ce produit, qui constitue le placement préféré des Français, offrant un cadre fiscal attractif, représente un axe de développement de la collecte.  Enfin, l’offre de produits va être étoffée. La société souhaite prochainement lancer une SCPI européenne. Cette SCPI sera très diversifiée et investira à la fois dans les bureaux, les commerces, la petite logistique et l’hôtellerie, en n’excluant aucune classe d’actif. Elle capitalisera également sur l’expertise acquise par SOFIDY pour diversifier davantage son portefeuille en Europe : aux Pays-Bas, en Allemagne, en Autriche, en Angleterre, en Irlande. L’Europe du Sud est également ciblée, avec l’Italie et surtout l’Espagne. Par ailleurs, un fonds investi dans les solutions d’hébergement (logements, hôtellerie, résidentiel géré) pourrait être lancé à la rentrée 2021, sous une forme à définir.

Questions à… Jean-Marc Peter, directeur général de SOFIDY

Jean-Marc Peter, diplômé de l’Ecole des Ponts et Chaussées, est également titulaire d’un MBA de l’Insead. Il a commencé sa carrière en banque d’affaires puis a été responsable du CNIT à la Défense au sein du groupe Vivendi. Il a rejoint SOFIDY en 2003. Il est désormais le directeur général de la société de gestion.

Sur quels éléments repose votre confiance envers les actifs de commerce ?

Le fonds de commerce, qui bénéficie d’une protection juridique en France, constitue un amortisseur de crise. Même avec un chiffre d’affaires en baisse, le commerçant peut toujours tirer parti de la valeur de son fonds de commerce pour le céder ou mobiliser son banquier. Un bon emplacement, élément essentiel du fonds de commerce, constitue donc une forte sécurité pour l’investisseur. Même si les valeurs de certains fonds de commerce ont été malmenées, les commerces de proximité situés dans les centres-villes des grandes métropoles ont le mieux résisté face à la crise de la Covid. Ces commerces constituent notre cœur de cible. Les commerces de périphérie ont été acquis dans les années 1990 à des prix de revient très faibles. Ils voient peu à peu leur valeur se diluer au sein de notre patrimoine. Quant aux galeries commerciales, qui représentent une très faible part du portefeuille d’Immorente, leur petite taille leur confère néanmoins une bonne résilience pendant la période de crise sanitaire. 

Pourquoi êtes-vous perplexe face à l’engouement envers les actifs de santé ?

Nous nous méfions des effets de mode et nous souhaitons plutôt avoir une approche très analytique en identifiant les forces structurelles qui portent nos investissements. La métropolisation, phénomène mondial, et l’investissement ISR sont deux forces puissantes.  Actuellement le secteur de la santé, qui a été mis sur le devant de la scène avec la crise sanitaire, attire les convoitises. Pourtant, il présente des inconvénients en France. D’abord, les exploitants sont des groupes puissants, disposant d’un fort pouvoir de négociation. Par ailleurs ces actifs, souvent médiocrement placés en périphérie des villes, sont monovalents, ce qui accroît le risque. De plus en France, contrairement à l’Allemagne, le secteur pâtit de problématiques de financement public ou privé. 

De quelle façon souhaitez-vous renforcer votre présence à l’étranger ?

La diversification géographique dans les bureaux et commerces a déjà été engagée mais elle va être encore accélérée car c’est une façon de limiter les risques. Notre stratégie demeure centrée sur l’emplacement des actifs dans les centres-villes des métropoles européennes. Nous avons noué des liens quotidiens avec les bureaux à Milan et à Madrid du groupe Tikehau, dont nous faisons partie depuis fin 2018. C’est pourquoi nous examinons des dossiers en Europe du Sud. L’Espagne est, avec les Etats-Unis, le pays où le niveau d’épargne a été le plus important pendant la crise sanitaire. Les opportunités de développement y sont donc fortes.