ISR

Parole d’expert

«L’approche ISR implique davantage de partages d’expériences dans les résidences services seniors»

Funds Magazine - Septembre 2019 - Communiqué

ISR

A plus Finance a été la première société de gestion à lancer un fonds comprenant des résidences services seniors non médicalisées. Elle est désormais leader en matière de structuration de fonds dédiés à ces actifs en France pour le compte d’institutionnels et de particuliers. Christophe Peyre, directeur associé en charge de l’immobilier, détaille les évolutions du secteur.

Christophe Peyre, directeur associé en charge de l’immobilier, A plus Finance
A plus Finance

Quelles sont les dernières tendances sur le marché des résidences services seniors ?
Des innovations sont sans cesse menées pour faire évoluer le modèle de ces résidences. Néanmoins, notre modèle de développement demeure centré sur les immeubles de logements proposant des services nombreux et variés allant de la restauration aux services à la personne. Il répond le mieux, selon nous, à un suivi et à un bon accompagnement des seniors en fragilité.
Ce modèle évolue de manière permanente et la mixité des programmes est renforcée. A Versailles, nous allons bientôt être livrés d’une résidence au sein d’un programme qui comprend une crèche, une résidence étudiante en logement social et des logements de standing en accession à la propriété. La résidence senior fait de plus en plus partie intégrante de la ville et la proximité des seniors avec les autres catégories de population est encouragée. Cela va dans le sens d’une prévention de la dépendance, qui passe par le développement des liens sociaux.

Que pensez-vous du label Viseha ?

Toutes les initiatives qui vont vers une clarification de l’offre et un contrôle de la qualité sont positives pour toute la chaîne de valeur du secteur. Ce label est dans la continuité de la loi de 2015 pour l’Adaptation de la société au vieillissement qui encourage le maintien à domicile des seniors. Il va apporter de la visibilité aux résidences seniors alors que le taux d’équipement en France est encore faible par rapport à d’autres pays européens. En 10 ans, ce taux est passé de 1 % à 1,5 %, bien inférieur aux 5 % et 7 % respectivement en Angleterre et en Allemagne.
Ce label est une initiative des exploitants eux-mêmes réunis au sein de deux syndicats, le SNRA (Syndicat national des résidences services pour les aînés) et le Synerpa (Syndicat national des établissements et résidences pour personnes âgées). Il établit des critères ambitieux, en particulier sur le plan des services, ce qui souligne leur importance dans la qualité d’une résidence.
Plus de la moitié du chiffre d’affaires d’un exploitant est généralement issu de la production de services. La location de logements n’est souvent que la deuxième composante du chiffre d’affaires. Des services de qualité permettent de valoriser l’actif pour le propriétaire des murs en confortant la valeur du fonds de commerce. Cela concourt au renouvellement des baux signés sur des durées fermes déjà longues, et assure une visibilité long terme sur les loyers perçus.

Attendez-vous toujours beaucoup du label ISR adapté à l’immobilier alors qu’il tarde à se mettre en place ?
Cette initiative, portée par l’Aspim et l’AFG, vient combler un retard car il n’est pas normal qu’il existe un label ISR en private equity et non en immobilier. La dynamique est lancée et le label permettra d’encourager les bonnes pratiques.
Nous avons nous-mêmes développé plusieurs initiatives dans le passé : notre premier fonds d’investissement RSS, en 2012, détaillait déjà dans sa documentation visée par l’AMF les caractéristiques qui, selon nous, lui faisait satisfaire les critères ISR. Nous sommes également adhérents depuis 2012 aux PRI (principes pour l’investissement responsable). Enfin, nos résidences sont construites en accord avec les dernières normes environnementales et/ou labellisées HQE NF Habitat. Ces labels ne sont pas exigés par tous les investisseurs institutionnels mais c’est un gage de qualité de nos actifs.

Quelles avancées sont encore à mener sur le plan de l’ISR ?

La formation du personnel et le contrôle des process peuvent encore être améliorés. Cela passe notamment par davantage de partages d’expériences et de bonnes pratiques entre les exploitants. Un focus doit être fait sur la sensibilisation des équipes à la qualité des liens avec les résidents, qui est essentielle. Nous pensons qu’une résidence comprenant environ 120 logements correspond à une taille idéale sur le plan de l’exploitation, tout en garantissant une bonne connaissance des résidents par tout le personnel.

Quels sont les prochains défis d’A Plus Finance ?

Nous réfléchissons à une diversification dans le tourisme, toujours en développant une approche ISR. Cela implique de traiter par exemple la problématique du logement du personnel, qui pose un problème récurrent dans certaines stations où le prix de l’immobilier est élevé. La façon dont le personnel est logé a un impact sur la motivation et la stabilité des équipes. Or, dans l’exploitation la performance économique va de pair avec la qualité du service.
Sur le plan international nous regardons des projets de résidences seniors dans toute la zone euro et notamment au Luxembourg, en Espagne et au Portugal. Nous travaillons avec des exploitants français et nous pourrons ainsi participer à l’exportation du modèle français de la résidence services seniors, qui présente de nombreux atouts.