ISR

Eudes Berthelot, gérant immobilier senior, et Bertrand Absolut, analyste ESG actifs réels

« Un OPCI labellisé ISR pour accompagner la transition énergétique »

Funds magazine - 28 mai 2021 - Aviva Investors France

L’OPCI grand public Aviva Investors Experimmo ISR vient d’obtenir le label ISR. Son positionnement différenciant et sa démarche d’engagement sont décryptés par Eudes Berthelot (à gauche) et Bertrand Absolut.

Quel est le positionnement différenciant d’Aviva Investors Experimmo ISR ?

Eudes Berthelot – En tant qu’organisme de placement collectif en immobilier (OPCI) grand public, Aviva Investors Experimmo ISR (investissement socialement responsable) offre l’opportunité d’investir dans des biens immobiliers physiques, dans des titres financiers de sociétés du secteur immobilier mais également dans des actifs financiers plus diversifiés en fonction des conditions de marché. Pour déployer une gestion optimale des différentes poches du portefeuille, cet OPCI capitalise sur l’expertise multi-actifs d’AIF, sur les actifs cotés mais aussi sur les actifs réels. Alors que le marché des OPCI se caractérise plutôt par un biais d’investissement domestique, Aviva Investors Experimmo ISR offre un positionnement paneuropéen. Son approche responsable lui permet également de faire partie des rares OPCI déjà labellisés ISR sur le marché français.


Quels segments de marché privilégiez-vous dans la poche immobilière ?

E.B. – Nous étudions le marché immobilier européen, et notamment celui des grandes métropoles, où la population, la productivité et l’emploi sont en croissance et qui offrent un cadre de vie attrayant. Nous sélectionnons des actifs dans le secteur de la logistique – qui bénéficie du développement du e-commerce –, de la réorganisation de la chaîne d’approvisionnement et des relocalisations industrielles, et dans les bureaux, en ciblant des immeubles offrant des caractéristiques de localisation, d’expérience et de bien-être visant à sécuriser les taux d’occupation, et donc les loyers. Le fonds aura vocation à se diversifier vers d’autres secteurs tels que le résidentiel. La durée de placement recommandée de cet OPCI, soumis au risque de perte en capital, est de dix ans.


Quelle est la stratégie ESG des actifs en portefeuille ?

Bertrand Absolut – Dans la poche immobilière, nous recherchons des actifs en vue d’améliorer de façon significative leur performance environnementale, sociale et de gouvernance (ESG) pendant la phase de gestion, en travaillant en particulier sur leur empreinte carbone et le niveau de confort des occupants. Cette approche, dite « best in progress », répond à l’enjeu crucial d’amélioration du parc immobilier européen existant. Investir uniquement dans des immeubles flambant neufs n’est pas une solution suffisante d’un point de vue ESG.

E.B. – Les investissements de la poche financière via des titres en direct ou des fonds sont réalisés en conformité avec la politique d’exclusion, la stratégie ESG « best in class » et la démarche d’engagement d’AIF, notamment dans le cadre des votes des assemblées générales.


Comment élaborez-vous les plans d’amélioration des actifs détenus en direct ?

B.A. – Nous avons défini une grille d’analyse ESG sur la base de la stratégie d’investissement responsable d’AIF et des enjeux ESG du secteur immobilier : changement climatique, préservation des ressources naturelles, inclusion sociale, santé et bien-être des occupants, etc. Cette grille sur 100 points nous permet d’établir, pour chaque actif, un état des lieux initial et un plan d’amélioration très précis à trois ans que nous intégrons dans le programme pluriannuel de travaux. L’objectif est d’obtenir sur la période une amélioration significative d’au moins 20 points de la notation initiale de l’actif. Nous mesurons l’impact positif généré de façon régulière pour suivre nos objectifs et les retranscrire dans nos reportings. Avec le cahier des charges exigeant et transparent du label ISR, les investisseurs ont la garantie de la fiabilité et de la qualité de l’engagement responsable de cet OPCI.


Un tel engagement est-il facile à déployer ?

B.A. – Les leviers d’amélioration ESG à notre disposition portent sur : le bâti, l’exploitation et l’usage. Nous travaillons par composante en fonction de la vie des immeubles, mais c’est bien l’articulation entre ces trois leviers qui permet d’obtenir une performance ESG optimale. L’atteinte des objectifs repose ainsi sur la mobilisation et l’engagement de l’écosystème des immeubles : prestataires travaux, gestionnaires techniques et locataires en particulier.

E.B – Pour engager les locataires de nos actifs situés en France, nous pouvons nous appuyer sur une réglementation pionnière en Europe, notamment avec l’annexe environnementale obligatoire pour les baux tertiaires conclus depuis le 1er janvier 2012. Nous étendons cette démarche aux locataires de nos actifs étrangers.