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LF Grand Paris Patrimoine

Option Finance - 10 septembre 2018 - Communiqué

Investir dans le projet du Grand Paris, telle est la raison d’être de la nouvelle société civile de placement immobilier (SCPI) que vient de lancer La Française.

«Nous avions déjà un projet de foncière centré sur le Grand Paris à destination des grands investisseurs internationaux, mais nous avions à coeur de proposer un produit plus lisible et moins risqué aux épargnants français ainsi qu’aux petits investisseurs institutionnels», justifie Marc Bertrand, président de La Française Real Estate Managers. Pour ce faire, la société de gestion s’est appuyée sur un produit préexistant, la SCPI LF Pierre, qui a été transformée et repositionnée. Elle a été rebaptisée LF Grand Paris Patrimoine et le ticket d’entrée a été abaissé afin d’en ouvrir la commercialisation à un large public. Concrètement, le prix de la part a été ramené de 77 000 euros à 300 euros, la souscription minimale de départ étant de dix parts. Des arbitrages vont être opérés au sein du patrimoine afin que la part de l’immobilier francilien, actuellement de 77 %, dépasse 90 % à un horizon de trois ans (quelques immeubles situés dans les métropoles régionales, à Lyon, Bordeaux et Lille, seront conservés car ils sont situés au pied des gares TGV et sont donc directement reliés à la capitale). Le taux prévisionnel de distribution sur valeur du marché, qui découlera des revenus locatifs mais aussi des plus-values éventuelles dégagées à la suite de la cession d’immeubles, devrait s’établir autour de 4,25 %. Le taux d’endettement de la SCPI pourra aller jusqu’à 35 % de la valeur d’acquisition des actifs, La Française ayant la volonté de faire jouer l’effet de levier afin de profiter des taux d’intérêt bas et de pouvoir réaliser des investissements en VEFA. La société de gestion a pour objectif de faire référencer cette SCPI en unité de compte dans le cadre de l’assurance vie.

Questions à… Marc Bertrand, président de La Française Real Estate Managers

Marc Bertrand, président de La Française Real Estate Managers
La Française Real Estate Managers

Pour quelles raisons avez-vous décidé de lancer une SCPI sur la thématique du Grand Paris ?

Le contexte de marché a changé. On se trouve aujourd’hui dans une situation où il n’y a pas d’inflation naturelle des prix ; l’économie étant ouverte, l’inflation devrait en effet rester à des niveaux bas. En parallèle, les taux devraient se stabiliser voire légèrement augmenter. Il n’est donc plus possible de s’appuyer sur ces deux éléments – inflation et baisse des taux – pour créer de la valeur. Il faut aller la chercher et l’extraire là où elle se trouve : en investissant dans des immeubles plus performants, en tirant parti de la modification du tissu urbain, etc. C’est le cas avec le projet du Grand Paris, qui prévoit des investissements massifs dans les infrastructures de transport : 68 gares et 200 kilomètres de nouvelles lignes de métro automatiques vont être construits. Or, il est démontré que plus la taille d’une agglomération est importante, plus la distribution de valeur se fait autour de ses infrastructures de transport. La SCPI va investir pour tirer parti de la création de valeur induite par ce projet structurant.

Quelle sera la politique d’investissement dans des actifs de la zone du Grand Paris ?

Nous allons nous concentrer sur les bureaux, qui constituent notre coeur d’expertise, et sur les commerces. Ce type d’actifs représentera au moins 75 % du patrimoine de la SCPI. Nous n’avons pas vocation à faire de l’immobilier résidentiel classique mais nous pourrons nous positionner sur l’immobilier géré (établissements de tourisme d’affaires, résidences étudiantes ou seniors), via des baux commerciaux concédés à des exploitants. Ceci restera néanmoins minoritaire.

De manière plus concrète, avez-vous déjà identifié des sites sur lesquels vous souhaitez investir ?

Nous avons déjà pris des positions à Saint-Denis Pleyel et nous allons continuer à y investir. Le hub de transport qui va voir le jour sur ce site aura la taille de la gare Saint-Lazare. La ville va de ce fait gagner en valeur. Il y a dans le projet du Grand Paris la volonté de faire émerger des clusters et de développer des zones urbaines autour de thématiques : l’aéronautique au Bourget, l’innovation et la recherche à Saclay, etc. Dans cette optique, la zone de Villejuif, où un pôle d’excellence en cancérologie devrait être constitué autour de l’institut Gustave Roussy, nous semble intéressante. Néanmoins, nous n’y avons pour le moment encore rien concrétisé.

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