3 questions à… Inès Dias, directeur général, Sogenial Immobilier

Quels sont les principes de la stratégie de création de valeur de France Régions Opportunités ?

Cet OPPCI investit dans un patrimoine diversifié composé de bureaux, commerces et locaux d’activités en régions. Il cible des actifs présentant un potentiel de valorisation qui se concrétisera notamment grâce à un asset et un property management très dynamiques. Il peut inclure des actifs nécessitant des travaux ou loués à des niveaux inférieurs aux conditions de marché. Le renouvellement des baux existants ou la mise en place de nouveaux baux autorisent des valeurs locatives davantage en accord avec les conditions de marché.

L’un des premiers investissements a porté sur un immeuble de bureaux, à proximité immédiate de la gare de Metz et partiellement vide. Une politique de travaux et de transformation doit permettre à cet actif de monter en gamme et d’accroître sa valeur, tout en assurant des revenus locatifs réguliers plus élevés.

Quel montage permet d’obtenir un rendement attractif ?

Alors que l’endettement d’une SCPI ne peut excéder 30 % de la valeur de ses actifs immobiliers, l’OPPCI FRO vise un endettement pouvant aller jusqu’à 50 %. Nos liens étroits avec nos multiples partenaires bancaires constituent un solide atout pour optimiser le financement des opérations. Sogenial Immobilier élargit à une autre clientèle que celle des institutionnels la possibilité de bénéficier de ce type d’ingénierie financière.

La performance classique, correspondant aux loyers rapportés au prix d’acquisition, est rehaussée grâce à l’accroissement de l’effet de levier. En tenant compte d’un coût moyen de la dette sur l’ensemble de nos fonds d’environ 2,5 %, le rendement d’un actif acheté sur une base de 7 % peut facilement atteindre 11,5 %. C’est un niveau particulièrement intéressant dans le contexte actuel de taux bas.

Quelles sont les localisations visées ?

Notre savoir-faire et notre expérience dans le domaine de l’investissement immobilier nous confèrent une forte maîtrise du sourcing des actifs. Nos liens étroits avec les brokers locaux nous permettent d’évaluer de façon fiable les valeurs locatives et d’adapter nos politiques de travaux et d’asset management en fonction des conditions de marché.

La concurrence est parfois moins forte dans des petites villes. Les entreprises locataires, dont l’activité se porte bien et qui sont présentes dans la région depuis de longues années, y représentent une clientèle très captive.

Prenons pour exemple l’immeuble de Metz. Outre l’optimisation du rendement apportée par l’effet de levier, nous menons une politique de travaux. Ces travaux coûtent à l’instant t environ 200 e/m2 mais permettront d’augmenter la valeur locative de 30 e/m2 par an, la rentabilité des travaux est donc de l’ordre de 15 %/an sur un immeuble acquis à 7 % de taux de rendement. Cette optimisation permettra d’augmenter le rendement moyen à 8 % voire 9 %.

L’OPPCI a également acquis un immeuble neuf, livré clés en mains à EDF. Très sécurisé, il affiche une rentabilité de 6 % et bénéficie d’un bail ferme de six ans. Il est situé à Valence Lautagne, une zone d’activité qui va certainement devenir de plus en plus attractive, ce qui appréciera la valeur de cet actif.