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OPPCI France Régions Opportunités

Option Finance - 5 mars 2021

Forte d’une expérience de plusieurs décennies dans la structuration et la gestion de fonds immobiliers, Sogenial Immobilier a pu compter sur son expertise pour affronter une année 2020 très chahutée.

Forte d’une expérience de plusieurs décennies dans la structuration et la gestion de fonds immobiliers, Sogenial Immobilier a pu compter sur son expertise pour affronter une année 2020 très chahutée : « Nos liens étroits avec les locataires nous ont permis de mieux cerner leurs problématiques, besoins et difficultés. Cela s’est révélé très précieux et nous avons pu les accompagner au mieux pendant la crise sanitaire », indique Inès Dias, directeur général de Sogenial Immobilier. 

La société a sensiblement élargi son offre l’an passé, ce mouvement se poursuivra en 2021. Sogenial Immobilier souhaite être reconnue pour son savoir-faire qui est avant tout celui de s’adapter au besoin client en lui proposant une diversification de solutions basées sur ses compétences en immobilier et en pierre papier. En complément de ses deux SCPI, de ses clubs deals et de ses OPPCI dédiés, la société lance plusieurs fonds ouverts, dont l’OPPCI France Régions Opportunités (FRO), réservé aux investisseurs éligibles à partir de 100 000 euros. « FRO est un OPPCI essentiellement de capitalisation, cela nous permet de faire bénéficier l’investisseur d’une optimisation du niveau de l’effet de levier et donc du niveau de sa performance », détaille Inès Dias. « Notre solide expertise nous a permis d’offrir à nos clients l’accès à des stratégies habituellement réservées aux institutionnels », complète-t-elle.

Après avoir développé une gamme de SCPI reposant sur la distribution de revenus fonciers, la société propose désormais une solution tournée vers la capitalisation. La stratégie de ce fonds, basée sur la création de valeur, sera financée par un recours à l’endettement. Les encours sous gestion de cet OPPCI s’élèvent à ce jour à près de 28 millions d’euros et Sogenial Immobilier souhaite les doubler d’ici la fin de l’année.

3 questions à… Inès Dias, directeur général, Sogenial Immobilier

Quels sont les principes de la stratégie de création de valeur de France Régions Opportunités ?

Cet OPPCI investit dans un patrimoine diversifié composé de bureaux, commerces et locaux d’activités en régions. Il cible des actifs présentant un potentiel de valorisation qui se concrétisera notamment grâce à un asset et un property management très dynamiques. Il peut inclure des actifs nécessitant des travaux ou loués à des niveaux inférieurs aux conditions de marché. Le renouvellement des baux existants ou la mise en place de nouveaux baux autorisent des valeurs locatives davantage en accord avec les conditions de marché.

L’un des premiers investissements a porté sur un immeuble de bureaux, à proximité immédiate de la gare de Metz et partiellement vide. Une politique de travaux et de transformation doit permettre à cet actif de monter en gamme et d’accroître sa valeur, tout en assurant des revenus locatifs réguliers plus élevés.

Quel montage permet d’obtenir un rendement attractif ?

Alors que l’endettement d’une SCPI ne peut excéder 30 % de la valeur de ses actifs immobiliers, l’OPPCI FRO vise un endettement pouvant aller jusqu’à 50 %. Nos liens étroits avec nos multiples partenaires bancaires constituent un solide atout pour optimiser le financement des opérations. Sogenial Immobilier élargit à une autre clientèle que celle des institutionnels la possibilité de bénéficier de ce type d’ingénierie financière.

La performance classique, correspondant aux loyers rapportés au prix d’acquisition, est rehaussée grâce à l’accroissement de l’effet de levier. En tenant compte d’un coût moyen de la dette sur l’ensemble de nos fonds d’environ 2,5 %, le rendement d’un actif acheté sur une base de 7 % peut facilement atteindre 11,5 %. C’est un niveau particulièrement intéressant dans le contexte actuel de taux bas.

Quelles sont les localisations visées ?

Notre savoir-faire et notre expérience dans le domaine de l’investissement immobilier nous confèrent une forte maîtrise du sourcing des actifs. Nos liens étroits avec les brokers locaux nous permettent d’évaluer de façon fiable les valeurs locatives et d’adapter nos politiques de travaux et d’asset management en fonction des conditions de marché.

La concurrence est parfois moins forte dans des petites villes. Les entreprises locataires, dont l’activité se porte bien et qui sont présentes dans la région depuis de longues années, y représentent une clientèle très captive.

Prenons pour exemple l’immeuble de Metz. Outre l’optimisation du rendement apportée par l’effet de levier, nous menons une politique de travaux. Ces travaux coûtent à l’instant t environ 200 e/m2 mais permettront d’augmenter la valeur locative de 30 e/m2 par an, la rentabilité des travaux est donc de l’ordre de 15 %/an sur un immeuble acquis à 7 % de taux de rendement. Cette optimisation permettra d’augmenter le rendement moyen à 8 % voire 9 %.

L’OPPCI a également acquis un immeuble neuf, livré clés en mains à EDF. Très sécurisé, il affiche une rentabilité de 6 % et bénéficie d’un bail ferme de six ans. Il est situé à Valence Lautagne, une zone d’activité qui va certainement devenir de plus en plus attractive, ce qui appréciera la valeur de cet actif.

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