Stratégie

Parole d’expert

«Nous élargissons notre offre, déjà bien établie sur les créances hypothécaires senior, aux dettes junior et mezzanine»

Option Finance - 11 décembre 2017 - Communiqué

Scor

Gilles Castiel, responsable real estate loans chez SCOR Investment Partners, partage sa vision du marché du financement des actifs immobiliers.

Gilles Castiel, responsable real estate loans, SCOR Investment Partners
SCOR Investment Partners

Quel est le bilan 2017 pour le marché de l’immobilier en France ?
La conjoncture reste favorable au marché de l’immobilier commercial, et de l’immobilier de bureaux en particulier. La France demeure le plus gros marché immobilier tertiaire d’Europe continentale  et la Défense reste le plus grand quartier d’affaires de l’espace communautaire. Les projets neufs ou de restructuration se multiplient.
Sur notre activité ciblée de financement des projets dits «value-add», c’est-à-dire des financements d’immeubles en développement, restructuration ou repositionnement, nous avons constaté une augmentation du volume de dette. Certains investisseurs immobiliers qui n’opéraient jusqu’à présent que sur le marché core, c’est-à-dire celui des immeubles déjà construits et loués, se tournent à présent vers les projets value-add car ils sont à la recherche de rentabilité. Ce déplacement des investisseurs immobiliers du core vers le value-add a généré une augmentation de la demande de financements et a permis de maintenir les marges sur le marché de la dette value-add.

Quels sont les grands enjeux du marché de l’immobilier de bureaux ?
L’immobilier de bureaux a énormément évolué depuis la ratification du protocole de Kyoto en 1997 et le Grenelle de l’environnement en 2007. En plus de la performance énergétique des bâtiments, qui est incontournable, de nouveaux critères liés à la mutation de nos sociétés entrent en ligne de compte. Le bien-être au travail et la connectivité des immeubles sont les plus emblématiques. On se dirige vers le bâtiment intelligent, le «smart building». Par ailleurs, le «bas carbone» est la nouvelle thématique qui émerge. Une part de cette problématique est liée à la gestion de la construction, afin de la rendre moins polluante et moins énergivore, et une autre part est liée à la nature des matériaux utilisés, avec notamment la notion de matériaux réutilisables. De fait, nous assistons sans doute aux prémices d’une industrie du bâtiment de bureaux en structure bois. Le bois isole 20 fois mieux que le béton et connaît des évolutions technologiques significatives permettant la construction rapide de structures résistantes et légères. SCOR Investment Partners étant sensible aux éléments favorables à la transition énergétique et à la réduction des émissions de carbone, c’est une dynamique que nous regardons de près.

Quels sont vos axes de développement ?
Si aujourd’hui nous intervenons principalement en France, et essentiellement en Ile-de-France, nous commençons à participer à quelques opérations outre-Rhin. L’Allemagne est un marché porteur, présentant une demande locative solide et des taux de vacance faibles dans les sept principales villes. En outre, forts d’une franchise bien établie sur les créances hypothécaires senior, nous élargissons depuis un an notre offre aux dettes junior et mezzanine.

Quelles sont les spécificités des dettes junior et mezzanine  ?
Le marché des dettes junior et mezzanine est un marché sur lequel peu d’acteurs français interviennent. La compression actuelle des taux de capitalisation semble cependant lui donner un nouveau souffle. Compte tenu de notre capacité à intervenir sur des projets en offrant des LTC (loan-to-cost) significativement supérieurs à 60 %, nous prenons le relais des banquiers senior qui ne participent que rarement sur des projets avec de tels niveaux de levier. Le marché des dettes junior et mezzanine est, par certains aspects, plus proche du marché de l’equity que de celui de la dette senior. Le taux de projets qui n’aboutissent pas est par exemple très élevé. En outre, de manière plus évidente que le prêteur senior, le prêteur junior ou mezzanine dispose d’un réel pouvoir de négociation tant sur les prix que sur la structure. La fourchette de rendements attendus s’établit entre 6 % et 9 % pour la dette junior, et entre 8 % et 12 % pour la mezzanine.

Quelle est votre approche sur ces deux segments ?
Nous restons fidèles à notre philosophie d’investissement qui se concentre essentiellement sur les projets value-add. Le processus de création de valeur intrinsèque aux projets financés permet, d’une certaine manière, de protéger notre position.
Nous pouvons de plus nous appuyer sur notre parfaite connaissance de l’écosystème value-add, avec des relations bien établies avec les emprunteurs et les banquiers senior, et sur notre compréhension fine des structures de financement.