Tables Rondes

Table Ronde

Les rôles multiples de la pierre-papier dans la réinvention de la ville

Funds Magazine - 21 mai 2021 - Audrey Corcos

Immobilier

La crise sanitaire a accéléré la mutation des usages pour l’ensemble des classes d’actifs de la sphère immobilière. Dans une ville, qui se veut de plus en plus durable et inclusive, nos experts analysent les évolutions structurelles. Ils présentent également le rôle qu’ils ont à jouer en tant que sociétés de gestion et les adaptations nécessaires.

De gauche à droite : Christophe Peyre, directeur associé, A Plus Finance, Jean-Marc Peter, directeur général, SOFIDY, Steven Perron, président, Foncière Magellan

Quelles sont les implications d’un confort accru et d’un développement des services dans le résidentiel ?

Christophe Peyre, directeur associé, A Plus Finance : Nous investissons depuis plus de 10 ans dans les résidences services seniors et nous avons au cours des années affiné nos exigences. Nous sommes encore plus sélectifs notamment quant à la qualité des projets architecturaux et l’ergonomie des bâtiments. Nous exigeons une labellisation type NF Habitat HQE 6 étoiles qui cible tous les aspects du confort des utilisateurs finaux. En tant qu’investisseur institutionnel, nous bénéficions d’une position centrale pour ainsi influencer positivement les caractéristiques de la ville. Ces exigences s’inscrivent également dans notre position de gestionnaire d’actifs immobiliers. Des immeubles de qualité sont plus résilients et donc plus recherchés. Les souscripteurs de nos fonds immobiliers en tirent pleinement les bénéfices lors de l’arbitrage des immeubles.

Nous privilégions les exploitants qui réalisent la plus grande partie de leur chiffre d’affaires dans la fourniture de services aux résidents. Le fait que le preneur à bail constitue un fonds de commerce garantit le renouvellement des baux et donc offre une bonne visibilité sur les cash-flows futurs.

Pendant le confinement, il y a eu une plus grande consommation des services au sein de nos résidences seniors. Certains seniors ont utilisé pour la première fois le service restauration par exemple et y ont pris goût. Plus généralement, l’essor des services concerne la ville dans son ensemble. Ainsi, la Ville de Paris a lancé des tests pour offrir des services aux habitants sous la forme de conciergeries de quartiers, orientées sur l’apprentissage et l’assistance aux comportements responsables.

Steven Perron, président, Foncière Magellan : Nous travaillons de notre côté le coliving. Ce concept, qui vient des Etats-Unis et émerge depuis quelques années en France, est inspiré du modèle de coworking qui s’est fortement développé depuis plusieurs années dans la sphère professionnelle. Ce nouveau type d’habitat partagé répond à une modification des usages et notamment des jeunes générations (mais pas que), moins attachées à la propriété, plus désireux de s’intégrer dans un modèle d’économie collaborative et à la recherche de plus de flexibilité et de lien social. Mais c’est aussi une réponse économique aux problématiques de logement dans le cœur des grandes villes dont les prix ne cessent d’augmenter. Empruntant à la fois les codes de la colocation et de l’hôtellerie, le coliving propose ainsi un service global d’hébergement « tout compris », alliant espaces privatifs de qualité avec salle-de-bain privative, voire cuisine privative et grands espaces communs propices à la convivialité. Les briques de services sont plus ou moins développées en fonction des offres : digitalisation des services locatifs, ménage, cours de cuisine, salle de sport... Une vingtaine d’acteurs opèrent actuellement en France et les grands promoteurs ont également développé leur marque proposant des offres très variées. Certains s’intéressant uniquement aux jeunes seniors, nomades professionnels, sédentaires « solos » ou encore, comme nous, aux jeunes actifs et étudiants. On voit émerger des résidences dans des villes moyennes et plus seulement dans les grandes métropoles. En tant que gestionnaire d’actifs immobiliers, nous participons à ce mouvement, avec une attention particulière portée à la qualité des services. Nous ne collaborons qu’avec un petit nombre d’opérateurs, qui bénéficient d’un réel savoir-faire. Certains proposent des activités au sein des résidences et de nouveaux concepts voient le jour autour de thématiques (sport, cinéma, santé, bien-être) ou d’un fonctionnement par cooptation.

Nous nous positionnons sur des unités moyennes, avec 40 chambres maximum, qui privilégient l’aspect humain. Ce format répond aux exigences des colivers, ce qui permet de bénéficier de loyers un peu supérieurs à la moyenne du marché. Les taux d’occupation sont bons car la demande excède l’offre.


Face à l’essor du télétravail, comment doivent évoluer les bureaux ?

Jean-Marc Peter, directeur général, SOFIDY : Trois tendances structurelles existent sur cette classe d’actifs. D’abord le phénomène mondial de métropolisation est à l’œuvre depuis de très nombreuses décennies. Il est toujours aussi puissant en dépit de la crise sanitaire. Les bureaux les mieux situés dans les grandes métropoles sont donc les plus résilients.

De plus, les propriétaires d’actifs immobiliers comme les utilisateurs sont tous convaincus de leur rôle dans l’amélioration des facteurs ESG. En particulier compte tenu du fait que le bâtiment est à l’origine de 40 % des émissions de CO2.

Enfin, la flexibilité des actifs est désormais incontournable. Les bureaux devront s’adapter aux nouvelles contraintes organisationnelles et notamment au télétravail. Des espaces doivent être consacrés aux échanges, au « get together », pour stimuler la créativité, mais aussi au travail personnel et à la détente. Une flexibilité en termes d’engagement contractuel sera aussi certainement indispensable. Cela implique d’apporter des assouplissements au décret de 1953, qui régit aujourd’hui les relations contractuelles entre le bailleur et les locataires. Accueillir des utilisateurs avec des exigences différenciées pour des durées plus courtes, tout en offrant davantage de flexibilité, devrait susciter une hausse des loyers. Par ailleurs, nous sommes confiants sur l’évolution de la demande locative. D’après une étude récente menée par l’IEIF sur l’impact du télétravail, la diminution de la demande locative serait comprise entre 8 % et 12 % à l’issue d’une durée de 10 ans. Cet impact limité ne tient pas compte d’une reprise économique potentielle qui pourrait poindre. Autre élément positif : la French Tech est très consommatrice de bureaux à Paris et dans les centres-villes des grandes métropoles.

Steven Perron : Je rejoins tout à fait cette analyse. Nous constatons que les grands utilisateurs continuent de s’engager sur des baux fermes, tout en demandant davantage de souplesse pour 10 % à 20 % des surfaces louées. Selon nous, il n’y a pas de révolution mais la crise sanitaire a été un accélérateur des tendances observées depuis plusieurs années. Le siège corporate, qui est l’identité d’une entreprise, reste un socle essentiel mais il faut le transformer pour un usage plus collaboratif et donner aux salariés l’envie de s’y rendre. Nous ne pourrons donc plus louer des m2 de bureaux de la même façon qu’avant la crise sanitaire. Il faudra y adjoindre de façon importante une offre servicielle requise par les utilisateurs. La diminution potentielle des surfaces engendrée par le développement du télétravail sera compensée en grande partie par une multiplication des espaces collaboratifs et l’augmentation du nombre de m2 par salariés. Ces mouvements ne vont donc pas générer de réduction brutale de surfaces. Ce sera à nous de trouver des réponses adaptées. La flexibilité des surfaces souhaitée par les grands utilisateurs peut ainsi être travaillée à travers le recours au coworking. Ils louent alors des surfaces dans des tiers-lieux, qui fonctionnent alors par business units et écosystèmes. Plus à la marge encore, certains grands utilisateurs ouvrent eux-mêmes une partie de leur surface à du coworking extérieur. Cela se voit beaucoup dans l’industrie numérique. Les réponses se veulent multiples et requièrent de l’agilité. Le property management a été pendant très longtemps le parent pauvre de l’immobilier. Il a désormais une revanche à prendre grâce à cette nouvelle approche servicielle, qui va permettre de maintenir le niveau des loyers et même de l’accroître.


Quels sont les commerces et les actifs logistiques les plus attractifs face à de nouveaux modèles de consommation ?

Jean-Marc Peter : Le commerce, qui a subi un fort « bashing » ces derniers mois, sera vraisemblablement la classe d’actifs la plus attractive après la sortie de crise sanitaire et la reprise de la consommation. Quatre catégories de commerces existent. Le commerce de proximité, qualifié d’essentiel (alimentaire et services), est resté ouvert pendant les confinements successifs et a affiché sa résilience. En revanche le commerce de luxe « high street », situé dans les meilleures artères des grandes métropoles, a davantage souffert des fermetures administratives et de l’absence de touristes. Il devrait se redresser même si cela prendra un peu plus de temps. Quant aux cafés et restaurants, ils ont certes pâti de la crise mais ils bénéficient d’une croissance structurelle forte. Ainsi, à Paris, 700 cafés, bars et restaurants (chiffre net) ont ouvert entre 2017 et 2020.

Enfin, la petite logistique urbaine, essentiellement composée des drives piétons et des petites messageries, se développe sur des surfaces qui pouvaient être auparavant délaissées.

Nous étions déjà positionnés sur le commerce de proximité au cœur des grandes métropoles et sur la petite logistique urbaine. Notre stratégie n’est donc pas modifiée et nous allons même profiter des opportunités pour mener des acquisitions.

En France, le décret de 1953 a la particularité d’offrir aux commerçants une protection juridique forte. Même avec un commerce fermé, le commerçant peut compter sur la valeur de son fonds de commerce pour le céder ou mobiliser son banquier. Cette valeur peut représenter jusqu’à 100 % du chiffre d’affaires. Néanmoins, je pense qu’il y aura un alignement européen vers des baux plus flexibles. Si les valeurs de fonds de commerce s’amenuisent au fur et à mesure d’une convergence vers les pratiques européennes, les loyers devraient augmenter par un effet favorable de vase communicant.

Steven Perron : Nous avons tous constaté l’importance du maillage territorial de la logistique pendant les confinements successifs.

Nous nous positionnons sur la petite logistique dite urbaine et sur les parcs d’activités où se trouvent de grands groupes comme des TPE-PME. Les parcs d’activités ont été relativement délaissés dans le passé. Ils sont généralement vieillissants et inadaptés aux nouveaux besoins. Des opportunités existent donc dans le cadre d’une stratégie de création de valeur. L’importance donnée à la réindustrialisation de la France a également été mise en lumière avec la crise sanitaire. Environ 70 sites ont été répertoriés dans des zones d’industrialisation d’excellence, avec l’intervention des collectivités locales et de la Banque des Territoires. Cela va favoriser leur développement.

Les parcs d’activités et la logistique urbaine constituent des classes d’actifs très défensives, compte tenu de l’évolution des modes de consommation. Elles présentent également l’avantage de regrouper des immeubles offrant une plus grande polyvalence. La compression des taux de rendement est spectaculaire sur certains actifs compte tenu de l’appétit des investisseurs. Nous restons donc prudents mais néanmoins mobilisés.

Jean-Marc Peter : Les « big boxes » et les entrepôts de 100 000-200 000 m2, comme ceux d’Amazon, constituent plutôt la chasse gardée des grands institutionnels anglo-saxons. On constate une envolée des prix qui est justifiée pour deux raisons. D’abord les besoins structurels pour ces entrepôts sont forts du fait de l’essor du e-commerce et du développement des ventes dématérialisées des enseignes « brick and mortar ». Il faut noter que les besoins de surfaces logistiques pour le e-commerce sont deux fois plus importants que pour le commerce physique. Or, face à une demande très forte, l’offre est très contrainte. Il y a donc un effet rareté. Un entrepôt doit idéalement se trouver à proximité des hubs de transports et il y a une résistance de la part de certaines municipalités pour laisser s’implanter de grands entrepôts car elles souhaitent lutter contre l’artificialisation des sols.


Comment résoudre le manque structurel de logements dans une ville qui se veut plus inclusive ?

Christophe Peyre : Entre 300 000 et 400 000 logements sont construits chaque année alors que 450 000 seraient nécessaires pour combler le besoin. Notons que le manque d’offre porte seulement sur certaines régions et certains types de biens. Rappelons que sur 36 millions de logements en France, 3 millions sont vacants.

Tant les seniors que les nouvelles générations, s’ils ne vont pas forcément rejoindre les grandes métropoles, sont attirés par les milieux urbains et la proximité des services. Ce n’est donc pas la fin de la métropolisation, mais au contraire celle d’une urbanisation à tout va et de l’imperméabilisation des sols qui va avec. Du fait des contraintes réglementaires et de l’attrait pour les centres urbains, on ne construira, de plus en plus, que sur du foncier déjà bâti.

En écho à ce que disait Steven Perron, on perçoit que la nouvelle génération est moins tentée par la détention de la propriété de son logement. Elle est davantage tournée vers l’utilisation des services et le partage. On doit donc se préparer à un grand retour du locatif et au besoin d’investissement qui va avec. Nous pouvons intervenir sur les logements locatifs non sociaux, soit environ 30 % de la production annuelle. Aujourd’hui la moitié des logements construits en France concerne l’accession à la propriété et ce taux devrait baisser au profit du locatif privé.

La pierre-papier a un rôle à jouer pour pallier le manque structurel d’offre locative. En fournissant les outils nécessaires aux investisseurs institutionnels ou en permettant aux particuliers de mieux calibrer un investissement que dans le cadre d’un achat d’immobilier physique, elle participe à la satisfaction des besoins en logements.

Steven Perron : Tous les promoteurs s’attachent à affronter des contraintes urbanistiques et environnementales de plus en plus fortes. La rareté du foncier complexifie le développement de logements à des loyers abordables. D’ailleurs, Nexity vient de lancer un projet de bail solidaire. Il est indispensable de débloquer le plus rapidement possible les fonciers, qui sont aujourd’hui essentiellement la propriété de l’Etat ou des collectivités locales. Nous travaillons sur une initiative issue du monde mutualiste pour mieux loger ses sociétaires. Cette initiative vise à dégager du foncier dans des zones très tendues, tout en offrant des loyers raisonnables, dits maîtrisés, aux agents de la fonction publique. Elle se traduit sous la forme de baux emphytéotiques long terme. Nous accompagnons cette démarche à travers la mise en place d’un véhicule dédié.

Nous participons aussi aux différentes consultations qui portent souvent sur des fonciers bien situés et sur de grands projets urbains, pour dessiner la ville de demain. Des thématiques de restructurations et de surélévations d’immeubles se dégagent car les métropoles vont se densifier à l’avenir. Néanmoins, trouver de beaux emplacements, avec des actifs de qualité et des loyers raisonnables est très complexe et exige de l’innovation. Ce sont des processus longs et les pouvoirs publics, comme les collectivités locales, sont forcément associés à ces démarches.


Murs d’écoles, centres de soins : pourquoi ces actifs sont-ils attractifs pour les investisseurs ?

Christophe Peyre : Dix ans après avoir eu une réelle conviction sur les résidences services seniors, à une période où l’on ne parlait pas encore de « silver economy », nous avons aujourd’hui la conviction que les murs d’école, nécessairement classés établissements recevant du public (ERP), constituent une classe d’actifs d’avenir pour plusieurs raisons. D’abord, de la même manière que pour un commerce ou une résidence gérée, l’actif constitue un outil de travail pour le preneur à bail et non un simple lieu, ce qui le distingue de bureaux classiques. Les occupations seront de longue durée pour le locataire, ce qui assure une bonne visibilité à l’investisseur. De plus, ces actifs ont le plus souvent en régions le statut de bureaux. Cela signifie qu’ils sont réversibles et peuvent facilement accueillir des entreprises alors que l’inverse n’est pas vrai et des bureaux non ERP ne pourront accueillir des établissements d’enseignement. D’ailleurs, leur taux de rendement est proche de celui du bureau, pour un actif en pleine expansion.

Nous sommes très attachés à développer des politiques d’investissement socialement responsable. Les murs d’école portent sur le besoin vital de formation des jeunes, notamment aux nouveaux métiers. Nous nous intéressons aux écoles qui ont une politique inclusive et sont donc accessibles à toutes les catégories de population, par exemple au travers de frais de scolarité réduits, des formations en alternance ou des contrats de professionnalisation. Nous avons d’ailleurs innové en créant une annexe au contrat de bail pour partager les bonnes pratiques sociétales. Notre initiative trouve un accueil très favorable auprès de nos investisseurs historiques qui avaient été séduits, à l’autre extrémité du spectre générationnel, par le caractère ISR d’un investissement dans les résidences services seniors.

Steven Perron : La crise du covid a été très révélatrice de l’insuffisance de l’offre de soins en France. Les rapports de l’Agence régionale de santé ou du ministère de la Santé soulignent le nécessaire renforcement du maillage territorial. Un ensemble de facteurs sont favorables au développement des centres de soins. D’abord le médecin n’a plus forcément envie d’avoir un statut libéral et il peut préférer le statut salarié. De plus, la pluridisciplinarité des centres de soins est très pratique pour les patients.

Conjugués à la réversibilité des immeubles installés en cœur de ville ou à proximité immédiate des grands centres de soins, ces actifs assurent une vision très long terme aux investisseurs tout en affichant des rendements attractifs.On souhaite multiplier les investissements de ce type au sein de notre SCPI Foncière des Praticiens, qui investit dans les maisons de consultation médicale en régions.

On offre également aux praticiens, qui sont attachés à la propriété de leur immobilier d’exploitation, la possibilité d’acquérir des parts de ce véhicule. Ces thématiques sociales ont du sens pour les investisseurs aujourd’hui.


Comment concilier ville plus durable et contraintes économiques ?

Jean-Marc Peter : Si les enjeux environnementaux impliquent des investissements, ils permettent également une valorisation des actifs. Cela est d’ailleurs pris en compte par les experts indépendants qui valorisent régulièrement les fonds de la pierre-papier. Les exigences inscrites dans le décret tertiaire valident les stratégies consistant à privilégier les bons emplacements. Il est, en effet, préférable de réaliser des investissements importants à Paris plutôt que dans une ville secondaire. Les coûts sont similaires mais ils s’amortiront différemment selon les niveaux de loyers.

Steven Perron : Je partage tout à fait ce point de vue. Nous allons avoir des contraintes environnementales de plus en plus fortes et il est vraisemblable que les loyers vont augmenter. Un bâtiment bas carbone a un coût bien plus élevé qu’un bâtiment certifié BREEAM par exemple. Or, les utilisateurs n’ont pas encore forcément pris conscience que les loyers vont mécaniquement s’accroître pour tenir compte des contraintes supplémentaires.

Jean-Marc Peter : Il est certain que ces exigences environnementales couplées à une demande de bureaux plus flexibles sont des moteurs forts pour accroître les loyers des actifs les plus attractifs.

Christophe Peyre : Nous sommes mobilisés dans la perspective de l’arrivée de la RE 2020. Nous avons anticipé cette évolution car nos immeubles surperforment déjà de 20 % les exigences RT 2012 en matière d’isolation thermique.

Une grande nouveauté de la RE 2020, particulièrement pour les seniors, est la prise en compte accrue du confort d’été au niveau de la conception des bâtiments. Les structures et équipements devront être mieux pensés pour renforcer le confort d’été et donc la sécurité des seniors. Si les immeubles sont mieux conçus, cela représentera des économies pour l’exploitant et le locataire final.


Le label ISR n’est-il qu’un premier pas vers une démarche durable forte ?

Jean-Marc Peter : Il faut se mettre dans l’état d’esprit d’investir à très long terme car l’immobilier se prête mal à des allers-retours ou à de la spéculation à court terme. En tant que société de gestion, nous sommes aux avant-postes pour travailler sur le long terme. Nous devons distinguer les tendances structurelles des effets de mode. Nous devons anticiper pour garder une longueur d’avance par rapport à des stratégies plus court-termistes.

Steven Perron : Le labeI ISR est incontournable et toutes les équipes doivent y être sensibilisées. Ce label est encore récent et toutes ses modalités vont être précisées peu à peu. Même s’il engendre de lourdes contraintes financières et techniques, il doit être envisagé comme une force plutôt qu’un inconvénient et être le premier pas vers un immobilier plus durable.

Christophe Peyre : Je veux insister sur le caractère dynamique de ce label car les notions de progrès et de suivi sont importantes. Il y a eu une course pour labelliser les premiers fonds mais il ne suffit pas d’avoir le label, il faut aussi le conserver. Pour cela, il faut maintenir et améliorer les performances énergétiques et sociales.

C’est une opportunité pour accompagner nos preneurs à bail dans une logique de progrès. En tant que détenteurs des murs, et donc correspondants naturels de nombreux exploitants sur des secteurs différents, nous bénéficions pour ce faire d’une position stratégique.


Pour faire face à tous ces défis, l’accélération de la collecte est-elle déterminante ?

Jean-Marc Peter : Il faut accélérer la collecte pour plusieurs raisons. D’abord, la situation actuelle est propice à l’investissement. Les commerces et bureaux ont eu mauvaise presse sur les derniers mois et c’est sans doute le moment de saisir des opportunités d’acquisition. De plus, depuis plus de dix ans, nous nous intéressons aux marchés européens et nous allons poursuivre notre diversification géographique. Les SCPI ont collecté 8,6 milliards d’euros en 2019 et le marché européen annuel de l’immobilier tertiaire représente 260 milliards d’euros. Il existe donc une forte marge de manœuvre.

En Europe, peu de fonds immobiliers grand public existent. Seuls les marchés français et allemands proposent ces véhicules. Nous bénéficions donc d’un avantage compétitif et devrions être en mesure de vendre nos produits en Europe grâce au passeport européen, qui tarde à voir le jour.

Steven Perron : Tout à fait d’accord. Néanmoins il faut être vigilant afin d’aligner le montant de la collecte sur celui d’actifs attractifs, qui restent assez rares sur le marché actuellement. Nous le constatons, l’allocation d’actifs en immobilier est de plus en plus recherchée par les investisseurs. Mais ils recherchent également des investissements de sens, responsables et durables. Pour relever ces multiples défis, innover et présenter une approche différenciante seront donc également essentiels. Le pilotage des données et la digitalisation seront à mon sens, plus que jamais, déterminants.

Christophe Peyre : La collecte s’est accrue ces dernières années sur le résidentiel grâce au retour des assureurs et des institutionnels sur ce secteur. L’immobilier représente cependant encore globalement moins de 10 % des allocations immobilières institutionnelles. Ce faible taux peut s’expliquer notamment par des exigences de couverture en fonds propres imposées par Solvency II pour l’immobilier, sans mesure avec le caractère résilient de la pierre. Par ailleurs, les unités de compte immobilières sont encore peu développées en assurance vie, qui constitue le placement préféré des Français. Ces unités de compte immobilières sont handicapées par la liquidité à assurer par les assureurs ou les sociétés de gestion, peu compatible avec des investissements immobiliers. Une évolution réglementaire serait là aussi bienvenue.