L'analyse de Frederic Tempel

Immobilier coté : retour à la sélectivité

Funds Magazine - Octobre 2017 - Frederic Tempel, AXA Investment Managers

Dans le contexte macroéconomique actuel, l’immobilier coté reste une classe d’actifs attractive pour générer du rendement. Les investisseurs doivent néanmoins être particulièrement sélectifs.

Le cycle immobilier est à un stade avancé depuis les points bas de 2008. Aux Etats-Unis, la transition s’est opérée depuis plusieurs années avec la fin du «quantitative easing», la remontée lente des taux courts et bientôt la réduction de la taille du bilan de la Fed. L’Europe est en retard du fait des politiques monétaires accommodantes de la BCE, qui devraient se prolonger au moins jusqu’à fin 2017. Partout, la modération de l’inflation laisse entrevoir une normalisation lente et graduelle du contexte monétaire. Dans cet environnement, l’immobilier coté devrait toujours présenter des caractéristiques attractives du fait d’un rendement du dividende de 4 % 1 , de bilans solides et d’un taux d’endettement relativement faible. En général, la croissance de bénéfices devrait toutefois ralentir compte tenu du scénario de lente remontée des taux d’intérêt. Il convient donc de trouver les segments immobiliers capables de poursuivre leur croissance à ce stade du cycle économique.

Opportunités dans le sillage de l’économie digitale

Internet a révolutionné le monde du commerce de détail. Nous observons depuis quelques années un changement dans le comportement des consommateurs, au profit des achats sur Internet. Les revendeurs en ligne ont de ce fait besoin de davantage d’espace de stockage et de meilleures solutions logistiques pour maintenir les délais de livraison. Cette transition vers l’e-commerce a provoqué une augmentation de la demande d’entrepôts de logistique, qui a surtout profité aux entreprises spécialistes de ce secteur comme Warehouses de Pauw ou Goodman Group. Ces deux sociétés immobilières ont vu le prix de leur action augmenter d’environ 200 % et 155 % 2  sur cinq ans. De même, les REIT axés sur les fermes de serveurs («data centers») ont bénéficié de la demande croissante des besoins de stockage de données électroniques. CyrusOne et Digital Realty Trust, des REIT spécialisés dans ce domaine, ont rétribué leurs investisseurs d’un gain de près de 21 5 % et 110 % respectivement sur les cinq dernières années. 

Opportunités en Europe

La situation économique espagnole est entrée dans une nouvelle dynamique depuis les points bas des prix immobiliers atteints en 2014. Le taux de chômage est redescendu sous la barre symbolique de 20 %, la consommation des ménages a augmenté, la situation financière des consommateurs s’améliore et le système bancaire s’est assaini : cette conjoncture est prometteuse pour le secteur résidentiel. Au sein des sociétés cotées en Bourse, Neinor Homes, spécialisée dans la construction de logements et opérant dans les principales villes ibériques, devrait tirer profit de cette situation.

L’immobilier résidentiel en Allemagne devrait également continuer à offrir un potentiel de croissance soutenu. Une meilleure dynamique démographique, une pénurie de logements et des prix restés inférieurs aux moyennes européennes sont autant de fondamentaux très solides. Des entreprises comme LEG Immobilier ou ADO Properties sont bien positionnées pour en profiter. En matière de performances boursières, les titres ont respectivement augmenté de 120 % et 115 % sur les cinq dernières années. 

Nous pensons que le secteur de l’immobilier coté répond bien aux attentes des investisseurs de long terme. Notre conviction est qu’une approche active, fondamentale et bottom-up permet de générer des rendements substantiels dans ce secteur. Il est en effet essentiel de trouver les sociétés cotées immobilières les plus attractives pour tirer le meilleur potentiel du secteur.

1-Source : AXA IM, FactSet au 31 août 2017.

2-Source : Thomson Reuters au 28 septembre 2017.