L’immobilier est un actif réel qui se prête parfaitement à la mise en place de différentes stratégies d’investissement. Si les stratégies de rendement sont bien connues et aujourd’hui largement proposées au travers de SCPI, les stratégies basées sur la création de valeur tendent à se développer auprès des investisseurs particuliers. Ces dernières visent des objectifs de performance élevés, et certains investisseurs y voient une façon de compenser, en contrepartie d’un niveau de risque plus élevé, la baisse des rendements observée sur les stratégies plus traditionnelles. Plus encore, l’immobilier est une classe d’actifs qui évolue : un immeuble neuf loué avec un bail long terme devra, au terme d’une certaine période de détention, faire l’objet de travaux et pourra supporter des périodes de vacance. Inversement, certains immeubles obsolètes ou avec des états locatifs de moindre qualité pourront faire l’objet de travaux afin de repositionner l’immeuble dans son marché. En combinant ces deux types d’investissements, il est possible de dissocier la façon dont le portefeuille immobilier crée sa performance.

Les SCPI, étant réglementairement contraintes, ne peuvent pas acquérir d’immeubles dans un objectif de revente rapide après la réalisation de travaux ou un travail sur l’état locatif. En revanche, ces règles n’empêchent nullement de créer de la valeur sur le patrimoine à terme. A l’inverse, les FPS immobiliers sont des véhicules plus souples, permettant aussi bien de détenir des immeubles sur le long terme que de réaliser des opérations de création de valeur ou de promotion. Le spectre d’investissement des FPS est donc étendu, et la société de gestion aura donc davantage de possibilités d’intervention, dans la limite de la stratégie décrite dans la documentation. Dans un environnement de baisse des taux de rendement, et pour maintenir une performance attractive, la combinaison des stratégies de rendement et de création de valeur mises en œuvre au sein du FPS peut être une solution intéressante.

Une fiscalité avantageuse

Alors que les SCPI ont été conçues pour apporter un revenu complémentaire aux épargnants, il faut bien constater qu’ils n’ont pas tous nécessairement besoin d’un revenu complémentaire, et certains peuvent préférer capitaliser leurs revenus. En effet, pourquoi percevoir des revenus immédiatement et en supporter la fiscalité alors qu’il est possible de différer la perception de la performance et de sa fiscalité au moment où l’on aura un réel besoin de ce complément de revenus ? Conçu comme un produit de capitalisation, le FPS permet à l’investisseur d’épargner et de se constituer un capital en vue de la retraite.

Cette spécificité a une double conséquence au niveau de la fiscalité, les SCPI et les FPS n’ayant pas le même traitement. Les épargnants détenant des SCPI sont imposés annuellement selon le régime des revenus fonciers, tandis que les épargnants détenteurs de FPS, et notamment ceux constitués sous forme de sicav, sont imposés dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers et donc uniquement soumis à la flat tax (30 % y compris prélèvements sociaux) lors de la perception effective des revenus ou des plus-values. Enfin, le FPS aura souvent une valeur IFI moindre que les SCPI du fait de sa quote-part de patrimoine investie dans des actifs n’entrant pas dans le champ de l’IFI, telles que les opérations de marchand de biens, par exemple.

Disponible à partir d’une souscription de 100 000 euros, le FPS est un véhicule d’ingénierie patrimoniale complémentaire aux SCPI qui permet aux conseillers en gestion de patrimoine d’apporter une solution diversifiante à leurs clients.