L'analyse de Souleymane-Jean GALADIMA

L'analyse de Souleymane-Jean GALADIMA

L’OPPCI, une alternative intéressante à la SCPI pour une clientèle patrimoniale haut de gamme

Funds Magazine - 02 Septembre 2020

Immobilier, SCPI

Peu connu des épargnants, l’OPCI professionnel (OPPCI) constitue un placement immobilier très attractif sur bien des aspects pour les investisseurs désireux d’investir dans la pierre tout en diversifiant leur patrimoine immobilier. Une fiscalité favorable, des frais de gestion réduits et une allocation flexible sont autant d’atouts pour une clientèle fortunée haut de gamme.

Si la SCPI a gagné ses lettres de noblesse auprès du grand public, ce véhicule d’investissement est pourtant loin d’être la seule alternative pour s’exposer au marché immobilier. Souvent considéré comme un placement de niche, l’organisme professionnel de placement collectif immobilier (OPPCI) offre en effet de sérieux atouts de nature à séduire une clientèle patrimoniale haut de gamme désireuse de continuer à investir dans l’immobilier. Peu connu de cette clientèle privée, ce placement financier gagne toutefois du terrain et représente environ 83 milliards d’euros d’actifs brut. Il est d’ailleurs accessible au nominatif pur, au nominatif administré via un compte titre et par souscription à un contrat d’assurance-vie luxembourgeoise.

Une rentabilité attractive

Fonds d’investissement alternatif (FIA) au sens de la directive AIFM et agréé par l’AMF, l’OPPCI est accessible à partir de 100.000 euros. Attention toutefois à ne pas le confondre avec les OPCI grand public dont le ticket d’entrée est nettement moins élevé (quelques milliers d’euros). Avec une durée de placement recommandé entre 5 et 10 ans, ce placement s’adresse essentiellement à des investisseurs ayant un objectif patrimonial à moyen ou long terme. Tout comme les SCPI, ce véhicule permet de s’exposer à des actifs immobiliers. Sur les stratégies « core+ », ces immeubles sont entièrement destinés à la location. Par ailleurs, l’argent investi peut aussi être utilisé pour l’acquisition et la rénovation et/ou réhabilitation d’un bien dans la perspective immédiate de le louer, mais aussi de réaliser une plus-value lors de la revente à terme. 

Surtout, l’OPPCI offre une très grande flexibilité dans la composition même de son portefeuille d’investissement. Si, d’un point de vue réglementaire, au minimum 60 % du portefeuille doit être composé d’actifs immobiliers, il est toutefois possible d’investir jusqu’à presque 100 % de son actif dans l’immobilier contrairement aux OPCI grand public. Une opportunité très intéressante qui permet d’être décorrélé de la volatilité des marchés financiers et bénéficier d’une distribution stable. Très rassurante pour les investisseurs, la flexibilité de ce placement offre aussi une plus grande agilité à la société de gestion dans le cadre de la composition de son portefeuille d’investissement.

Un libre accès à la liquidité

Cette flexibilité se retrouve également dans la gestion au quotidien de l’OPPCI. En effet, contrairement à la SCPI, l’OPPCI fonctionne selon le mécanisme de liquidité intrinsèque de « souscriptions/rachats ». Un mode de fonctionnement assez similaire à celui d’un OPCVM classique dans le sens où l’investisseur peut alors demander à tout moment le rachat d’une partie ou de l’intégralité de ses parts. Et la société de gestion a l’obligation de répondre favorablement à une telle requête dans les conditions prévues par le prospectus. Un avantage supplémentaire pour les investisseurs soucieux de disposer de leur épargne comme bon leur semble. De même, en fonction du montant investi, le souscripteur aura aussi la possibilité d’accéder à plusieurs catégories d’actions (« retail », wealth », « institutionnelle ») et de bénéficier de frais réduits selon le montant investi. Un dispositif que ne permet pas la SCPI.

Une fiscalité particulièrement favorable

Sous réserve que l’OPPCI adopte la forme de Société Professionnelle de Participation à Prépondérance Immobilière (SPPICAV), les investisseurs sont soumis à la fiscalité des valeurs mobilières. Un avantage considérable. Car, à la différence des SCPI, l’épargnant ne sera pas imposable sur les revenus fonciers perçus. De fait, les gains et revenus générés par l’OPPCI sont uniquement soumis, depuis la loi Macron de 2015, au prélèvement forfaitaire unique (PFU), dit aussi « Flat Tax », de 30 %. Une fiscalité qui s’applique également au niveau des distributions perçues ainsi qu’aux plus-values de cession des actions de l’OPPCI.

En outre, l’OPPCI présente une structure de frais plus favorable aux souscripteurs, notamment par rapport aux SPCI dont les frais d’entrée sont relativement plus importants. Si, dans les faits, les frais de gestion de l’OPPCI sont plus élevés, ceux-ci sont compensés par la durée de détention recommandée du placement, de 5 à 10 ans pour un OPPCI. En outre, afin d’augmenter la performance de ce placement, il est possible de bénéficier du levier offert par le recours à la dette. En effet, chaque fois que la société de gestion acquiert un actif immobilier à travers l’OPPCI, elle peut l’acheter en partie en fonds propres et en partie en recourant au crédit. Cet effet de levier permet ainsi au gestionnaire d’actifs d’offrir potentiellement un surplus de rendement à sa clientèle patrimoniale. Un atout considérable qui permet à l’investisseur d’éviter de s’endetter personnellement comparativement aux SCPI.