Le marché immobilier dans son ensemble affiche une attractivité croissante dans un environnement de taux bas. Les sociétés de gestion cherchent de plus en plus à accroître l’accessibilité des produits. Néanmoins l’offre, qui se complexifie, incite à la vigilance.
Dans l’ancien, un niveau record de transactions a été enregistré l’an passé d’après le Bilan des Notaires de France. A fin octobre 2019, le volume annuel de transactions réalisées en France a bondi de 10,6 % pour atteindre 1 063 000. Selon l’indice Notaires de France-Insee, au troisième trimestre 2019, la progression des prix des logements anciens en France (hors Mayotte) sur un an s’est légèrement accélérée, à + 3,2 %. Les Notaires de France prévoient des conditions d’emprunt favorables pour 2020 même si les récentes préconisations du Haut Conseil de stabilisation financière pourraient exclure du marché certains primo-accédants.
L’immobilier résidentiel neuf pâtit, lui, d’un manque d’offre par rapport à la demande, d’après les données de la Fédération des Promoteurs Immobiliers. Les mises en vente de logements ont chuté de 14,2 % à 113 697, après cinq années de hausse continue. La tension sur le marché est soulignée par un stock inférieur à neuf mois de vente dans plusieurs grandes métropoles. Cette pénurie d’offre engendre une hausse des prix moyen du logement neuf (+ 4,6 % l’an passé). La Fédération estime que les déséquilibres du marché, installés depuis plusieurs trimestres, ne devraient pas se résorber en 2020.
Alexandra François-Cuxac, sa présidente, note le regard neuf porté par les institutionnels, particulièrement les fonds d’investissement, sur le résidentiel, redevenu attractif. Cela se manifeste par une part plus élevée des «autres investisseurs» dans les ventes en bloc (17 % contre 8 % en 2018), particulièrement en Ile-de-France (part qui a bondi de 7 % à 24 %).
D’après la dernière étude CBRE, avec un volume d’investissement de plus de 36 milliards d’euros en 2019, le marché français a atteint un nouveau record après un bond de 11 % sur un an. Il reste dominé par les bureaux (24,7 milliards), suivis par l’industrie et la logistique (5,6 milliards) et le commerce (5,7 milliards). Ces deux dernières typologies d’actifs ont bénéficié de progressions respectives de 63 % et 20 %. Le marché reste néanmoins contraint par une pénurie d’offres à la location comme à l’investissement.
L’Ile-de-France supplante toujours les autres régions françaises en termes de volumes d’investissement. Le secteur Paris Centre-Ouest représente 20 % des investissements. Paris a même détrôné pour la première fois l’an passé la capitale britannique au classement des villes mondiales les plus attractives pour les capitaux immobiliers internationaux.
SCPI et OPCI Grand public au top en 2019
Après un recul de 19,4 % en 2018, la collecte des SCPI a battu un record en 2019 depuis sa création (il y a une quarantaine d’années) : elle a bondi de 68 % en un an pour atteindre 8,6 milliards d’euros. Les cinq premiers collecteurs (Primovie de Primonial, Edissimo d’Amundi, Primopierre de Primonial, Epargne Pierre de Voisin et Accimmo-Pierre de BNP Paribas REIM) ont représenté collectivement 31 % de la collecte. Fin 2019, la capitalisation des SCPI atteignait 65,1 milliards d’euros (+ 17 % sur un an). Plusieurs facteurs expliquent l’intérêt des investisseurs pour la SCPI. D’abord, des taux d’intérêt négatifs, dont le repli a entraîné la chute des rendements des fonds en euros, mais aussi la forte volatilité des actions et les incertitudes sur les retraites qui poussent les épargnants à investir dans un placement qui affiche un bon niveau de performance. L’an passé, le taux de distribution (taux de dividende sur valeur de marché ou TDVM) des SCPI a progressé de 6 points de base pour s’établir à 4,4 %. A cette bonne performance il faut ajouter une variation du prix moyen de part (VPM) en hausse de 1,2 % (contre + 0,8 % en 2018), soit une performance globale de 5,6 % en 2019. Selon Jonathan Dhiver, dirigeant fondateur de MeilleureSCPI.com, le bon niveau de rendement offert par les SCPI en 2019 trouve son origine à la fois dans une hausse des loyers perçus par les fonds, un endettement en progression et un effet dividende avec la distribution de plus-value sur les actifs cédés.
La collecte des OPCI grand public a enregistré un bond de 30 % à 2,8 milliards, d’euros. Les vingt fonds existant sur le marché sont majoritairement distribués à travers des contrats d’assurance-vie. Leur performance globale a bondi à 5,4 % (contre 0,8 % en 2018) davantage grâce à la valorisation de leur patrimoine (+ 4,3 % contre – 0,4 % l’année précédente) qu’à leur rendement courant (stable à 1,2 %). Ces deux dernières années, la volatilité des marchés actions a généré une forte fluctuation des performances de ce produit d’épargne. Au final, la capitalisation des OPCI grand public a atteint 18,6 milliards d’euros (+ 23 %) fin 2019.
Une volonté de rendre les produits plus accessibles et plus lisibles
Dans les relations avec les investisseurs, face à leur besoin d’avoir une proximité accrue avec les actifs immobiliers, les sociétés de gestion font évoluer leur communication vers davantage de transparence. Le digital est un outil précieux. Altixia REIM souhaite ainsi saisir l’opportunité que représentent les nouvelles technologies pour permettre aux épargnants de visionner et visiter les actifs tout en donnant nombre d’informations sur son site internet. Sofidy a même lancé une application, Sofimap, permettant de géolocaliser les actifs. En fonction de ses déplacements, l’investisseur peut ainsi savoir quels sont les bureaux, commerces, logements, détenus par les différents véhicules de Sofidy autour de lui.
De nouveaux services sont également offerts aux investisseurs de façon à rendre les actifs plus tangibles. La nouvelle SCPI viticole de La Française, LF Les Grands Palais, leur offre par exemple l’opportunité de faire partie du club des propriétaires de grands crus.
Démocratiser la pierre-papier est également un enjeu important et des initiatives se développent dans ce sens. Ainsi BNP Paribas REIM a récemment choisi de lancer un parcours de souscription entièrement digital pour sa SCPI phare, Accimmo-Pierre, de façon à permettre au plus grand nombre d’accéder à la pierre-papier à partir de quelques centaines d’euros. «Nous pensons qu’il est très important d’offrir une alternative à une clientèle qui se sent tout à fait à l’aise avec les outils digitaux, en accord avec les nouveaux usages des épargnants. Cette diversité des modalités de souscription répond naturellement au profil très large des clients potentiels des SCPI» précise Cyril de Francqueville, directeur général délégué de BNP Paribas REIM France.
Des points de vigilance néanmoins
Plusieurs éléments incitent à la prudence. Jonathan Dhiver met ainsi en avant que le report des fonds placés sur les contrats en euros et le livret A vers les SCPI n’est pas forcément une bonne nouvelle pour les épargnants car il ne faut pas oublier que la SCPI est un produit de diversification patrimoniale qui comporte des risques.
Second point de vigilance : l’endettement des fonds. D’après Julien Mauffret, directeur des études à l’ASPIM : «Le taux moyen pondéré d’endettement des SCPI s’établit désormais au niveau de 14 %. Il est bien inférieur à celui des foncières cotées, de l’ordre de 40 %. Même s’il est logique que les sociétés de gestion jouent sur l’effet de levier dans un contexte de taux bas, cette tendance est à surveiller.»
Jonathan Dhiver complète. «L’endettement, qui ne cesse de progresser sur les dernières années, est à étudier avant tout investissement car il pourrait pénaliser les résultats futurs de certaines SCPI en cas de remontée des taux rapide. Une SCPI qui affiche un rendement limité à 4 % mais un endettement quasi inexistant bénéficie d’un facteur clé différenciant.»
Certaines initiatives peuvent compromettre le souci légitime de transparence des investisseurs. Ainsi, par désir de simplification, certaines grandes sociétés de gestion préfèrent opter pour des bulletins semestriels et non plus trimestriels, rendant ainsi moins fréquente l’information délivrée. Enfin, l’univers de la pierre-papier se complexifie. Certains produits comme les SCI (voir plus bas), par leur structure même de fonds de fonds, offrent moins de visibilité quant à la stratégie menée par le gérant et ses décisions d’investissements.
Il est indéniable que le secteur de la pierre-papier dans son ensemble bénéficie de fortes opportunités de développement, notamment grâce au lancement du nouveau plan épargne retraite (qui peut inclure les SCI, SCPI ou OPCI) et au fait que, dans un contexte de taux négatifs, les assureurs mettent de plus en plus en avant les contrats en unités de compte comprenant SCPI, OPCI et SCI. Le prochain label ISR dédié aux fonds immobiliers devrait également renforcer l’image du secteur. Véronique Donnadieu, déléguée générale de l’ASPIM, souligne : «Le label ISR est un enjeu important en termes de compétitivité pour les fonds immobiliers, qui évoluent dans un environnement européen. Le vaste programme de la Commission européenne, le “Green Deal”, place la finance durable au cœur des préoccupations. Notons que le futur label français, particulièrement ambitieux, répond à une demande forte des investisseurs.»
Toutefois, sur un marché porteur, l’investisseur doit être plus que jamais vigilant et étudier avec soin les différents éléments chiffrés des fonds (en particulier l’endettement et le taux d’occupation financier).
Un marché émergent : la société civile immobilière
Quelques sociétés proposent des SCI pouvant loger des parts de SCPI, OPCI, foncières, fonds immobiliers, des club deals et de l’immobilier en direct, offrant ainsi une diversification immobilière. Il n’existe que sept SCI sur le marché actuellement (contre 95 SCPI et 20 OPCI grand public), accessibles à travers l’achat de parts logées dans le compartiment unités de compte d’un contrat d’assurance-vie. Primonial (avec Capimmo), Sofidy (Convictions Immobilières), Société Générale Banque Privée (Pierre Patrimoine), La Française (LF Multimmo), Cardif (Cardimmo) et Amundi Immobilier (Tangram) interviennent notamment sur ce créneau. Périal pourrait également se lancer. La capitalisation des SCI s’établissait autour de 6 milliards d’euros l’an passé.
La SCI peut s’envisager comme une alternative aux SCPI pour trouver du rendement. Ses performances se situent entre 4 % et 5 %. Toutefois, comme tout placement immobilier, la SCI n’est pas un produit sans risque.
