Entreprise & Expertise

Réévaluation d’immeubles au sein d’une SCI détenue par des particuliers 

Conditions et portée pratique en cas de cession des parts

Option Finance - 17 décembre 2018 - Sebastian Boyxen, CMS Francis Lefebvre Avocats

SCI, Conseil d'Etat

Le Conseil d’Etat juge sans conséquence fiscale une réévaluation libre à laquelle procède une société civile immobilière non soumise à l’obligation de tenir une comptabilité commerciale ; une décision qui soulève des questions quant à sa portée ainsi qu’à son impact sur la pratique des cessions de parts.

Par Sebastian Boyxen, avocat, CMS Francis Lefebvre Avocats

Il est bien connu que la réévaluation libre des actifs immobiliers d’une société civile immobilière (SCI) non soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) est un non-événement pour l’imposition des associés personnes physiques. Ce n’est que lorsque le capital social de la SCI est détenu par des personnes morales soumises à l’IS que la combinaison des règles de l’IS et de l’article 238 bis K du CGI fait que le profit de réévaluation est compris dans le bénéfice imposable de la SCI pour la part revenant aux associés soumis à l’IS.

Le Conseil d’Etat, dans une récente décision (CE 19 septembre 2018 n° 409864, SCI JMD) complétant ces principes, se prononce pour la première fois sur l’impact de la réévaluation libre opérée par une SCI non soumise à l’IS, détenue exclusivement par des personnes physiques, sur la valeur fiscale des actifs réévalués lorsque la société calcule ultérieurement ses résultats selon les règles de l’IS, à la suite de la cession totale ou partielle de ses parts.

1. La décision «SCI JMD»

Les faits étaient les suivants : une SCI relevant du régime des sociétés de personnes, exerçant une activité de location nue d’immeubles et détenue exclusivement par des personnes physiques, avait procédé en 2010 à une réévaluation libre de ses actifs, telle que prévue par les dispositions de l’article L. 123-18 du Code de commerce.

En 2011, les parts de cette SCI sont cédées à la SCI JMD soumise à l’IS, détenue par les mêmes personnes physiques. Par conséquent, à compter de l’exercice 2011, les résultats de la SCI sont déterminés selon les règles applicables en matière d’IS en tenant compte notamment des amortissements calculés à partir de la valeur des immeubles résultant de la réévaluation.

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