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Immobilier

Investissements immobiliers des non-résidents : la fin des discriminations ?

Option Finance - 03 février 2014 - Julien Saïac

Clause de gel, Non-résidents, Investissements immobiliers patrimoniaux, Libre circulation des capitaux, Etats tiers, Investissements directs

Dans un arrêt du 26 décembre 2013, le Conseil d’Etat sanctionne la différence de traitement fiscal entre résidents de France et non-résidents au titre de leurs investissements immobiliers patrimoniaux en France.

Par Julien Saïac, avocat associé, CMS Bureau Francis Lefebvre.

1. L’état du droit

Les résidents d’Etats tiers à l’EEE (Union européenne, Islande, Norvège et Liechtenstein) ne sont pas sur un pied d’égalité avec les résidents de France en ce qui concerne leurs plus-values immobilières réalisées en France :– les résidents de France et de l’EEE sont soumis à un taux forfaitaire de 19 % (hors application éventuelle des surtaxes) ;– les résidents d’Etats tiers sont généralement soumis au prélèvement du tiers (33,1/3 %) sur ces mêmes plus-values.Par ailleurs, les résidents, et depuis le 17 août 2012 les non-résidents, sont soumis aux prélèvements sociaux de 15,5 % sur leurs revenus fonciers et leurs plus-values immobilières de source française.

2. L’arrêt du Conseil d’Etat du 26 décembre 2013

La question tranchée par le Conseil d’Etat concerne l’article 164 C du Code général des impôts (CGI) mais le raisonnement semble transposable au dispositif de l’article 244 bis A du CGI, qui vise les cessions immobilières des non-résidents.Il s’agissait de ressortissants allemands, résidents de Monaco, qui détenaient un bien immobilier dans le Bas-Rhin et qui avaient été assujettis à l’impôt sur le revenu sur une base égale à trois fois la valeur locative réelle de cette habitation, en vertu de l’article 164 C du CGI. Les résidents de France ne sont pas visés par cette imposition forfaitaire. Or, dans le contexte franco-monégasque, les Français de Monaco sont, sauf exception, imposés comme des résidents de France. Dans un arrêt du 24 avril 2012, la CAA de Marseille a donc jugé que la différence de traitement subie par les requérants allemands constituait une atteinte à la liberté de circulation des capitaux. L’administration fiscale s’était pourvue en cassation.

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