Investissements immobiliers des non-résidents : la fin des discriminations ?

Par Julien Saïac, avocat associé, CMS Bureau Francis Lefebvre.

1. L’état du droit

Les résidents d’Etats tiers à l’EEE (Union européenne, Islande, Norvège et Liechtenstein) ne sont pas sur un pied d’égalité avec les résidents de France en ce qui concerne leurs plus-values immobilières réalisées en France :– les résidents de France et de l’EEE sont soumis à un taux forfaitaire de 19 % (hors application éventuelle des surtaxes) ;– les résidents d’Etats tiers sont généralement soumis au prélèvement du tiers (33,1/3 %) sur ces mêmes plus-values.Par ailleurs, les résidents, et depuis le 17 août 2012 les non-résidents, sont soumis aux prélèvements sociaux de 15,5 % sur leurs revenus fonciers et leurs plus-values immobilières de source française.

2. L’arrêt du Conseil d’Etat du 26 décembre 2013

La question tranchée par le Conseil d’Etat concerne l’article 164 C du Code général des impôts (CGI) mais le raisonnement semble transposable au dispositif de l’article 244 bis A du CGI, qui vise les cessions immobilières des non-résidents.Il s’agissait de ressortissants allemands, résidents de Monaco, qui détenaient un bien immobilier dans le Bas-Rhin et qui avaient été assujettis à l’impôt sur le revenu sur une base égale à trois fois la valeur locative réelle de cette habitation, en vertu de l’article 164 C du CGI. Les résidents de France ne sont pas visés par cette imposition forfaitaire. Or, dans le contexte franco-monégasque, les Français de Monaco sont, sauf exception, imposés comme des résidents de France. Dans un arrêt du 24 avril 2012, la CAA de Marseille a donc jugé que la différence de traitement subie par les requérants allemands constituait une atteinte à la liberté de circulation des capitaux. L’administration fiscale s’était pourvue en cassation.