Entreprise & Expertise

Refinancement par mobilisation d’actifs immobiliers

La cession-bail certes, mais pourquoi pas la fiducie-sûreté ?

Option Finance - 5 février 2021 - EY société d’avocats

Immobilier

Alors que la réactivation de l’article 39 novodecies du Code général des impôts par la loi de finances pour 2021 rouvre la possibilité d’étalement des plus-values réalisées au titre d’opérations de cession-bail, on en oublierait presque qu’un autre mécanisme prévu par la loi, la fiducie-sûreté, offre déjà aux entreprises la possibilité de mobiliser leur immobilier à moindre coût fiscal.

Par Philippe Legentil, avocat associé, et Valentin Deschamps, avocat, EY société d’avocats

Alors que la réactivation de l’article 39 novodecies du Code général des impôts par la loi de finances pour 2021 rouvre la possibilité d’étalement des plus-values réalisées au titre d’opérations de cession-bail, on en oublierait presque qu’un autre mécanisme prévu par la loi, la fiducie-sûreté, offre déjà aux entreprises la possibilité de mobiliser leur immobilier à moindre coût fiscal.

L’article 39 novodecies du Code général des impôts (CGI,1) résultant de l’article 33 de la loi de finances pour 2021 permet, en théorie, de neutraliser partiellement les conséquences d’une cession-bail en matière d’impôt sur les sociétés dans la mesure où la réintégration fractionnée de la plus-value cristallisée lors de cette cession sera en partie compensée par la déduction des futures redevances de crédit-bail.

Ce serait toutefois compter sans les règles spécifiques de limitation de la déductibilité des redevances de crédit-bail au cours de la durée de vie de ce contrat1 et de réintégration à la levée de l’option d’achat de l’immeuble pris en crédit-bail (2) qui relativisent largement cette potentielle neutralité.

Ce serait également éluder la nécessaire prise en compte des droits d’enregistrement, et plus particulièrement la taxe de publicité foncière, qui viendront alourdir le coût de l’opération.

Dans ce contexte, l’intérêt du mécanisme de la fiducie-sûreté pour les contribuables désireux de mobiliser leur patrimoine immobilier en vue d’accéder à de nouvelles lignes de crédit mérite d’être mis en évidence.

En effet, à la différence du mécanisme de la cession-bail, la fiducie-sûreté, qui conduit à l’affectation d’un bien immobilier à un patrimoine fiduciaire, est marquée par une totale neutralité en matière d’impôt sur les sociétés lorsque certaines conditions sont remplies.

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