Entreprise & Expertise

Explosion des impôts locaux

La piste de l’adjudication ?

Option Finance - 22 Mai 2020 - Rudi Fievet

Impôts

Les ventes d’immeubles industriels «à la barre» risquent d’augmenter avec la crise du Covid-19. Si cela offre des opportunités d’acquisitions à prix réduit pour les investisseurs, ceux-ci doivent en revanche prendre garde au coût récurrent engendré par les impôts directs locaux ; l’administration pouvant préférer la valeur vénale au prix de revient pour le calcul de l’imposition.

Les impôts directs locaux (IDL) sont calculés de deux manières. La base des immeubles industriels est fondée sur une méthode comptable (prix de revient des immobilisations foncières) ; l’assiette des biens professionnels est établie par référence aux loyers retirés de biens similaires depuis la révision des valeurs locatives des locaux professionnels (RVLLP).

Dans les deux cas, la charge fiscale récurrente s’est globalement alourdie au cours des dernières années, sous l’effet combiné de la hausse des taux et de l’actualisation des bases imposables.

L’acquisition de biens immeubles à la barre des tribunaux présente un avantage financier incontestable, sans parler du maintien des outils productifs et des emplois locaux. En matière d’IDL, quelles limites devront anticiper les investisseurs qui offrent une seconde vie à ces biens ?

1. Fixation des valeurs locatives imposables

La valeur locative, assiette des IDL, est déterminée différemment selon que l’activité est industrielle ou non à la date du fait générateur des impôts considérés.

1.1. Etablissements industriels et méthode comptable

La notion d’établissement industriel a été récemment légalisée. Le législateur a finalisé la réforme des valeurs locatives des locaux professionnels, programmé celle des locaux d’habitation mais seulement modifié à la marge le régime de ces établissements.

Sont industriels les établissements avec des activités de transformation ou de fabrication à l’aide de moyens techniques importants, ou toute activité dès lors que les moyens techniques sont importants et de rôle prépondérant.

Ce sont par exemple des ateliers dotés d’un outillage significatif sauf, depuis la loi de finances pour 2019, ceux abritant moins de 500 000 euros d’éléments imposables, qui relèvent du régime des locaux professionnels. Ce seuil peut cependant être rapidement atteint pour l’unité d’évaluation en cause : tous les éléments affectés à une même exploitation dans un même groupement topographique.

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