Entreprise & Expertise

Immobilier d'entreprise

La technique du démembrement de propriété face au juge de l’impôt

Option Finance - 3 décembre 2018 - Philippe Gosset et Isabelle Pichard, CMS Francis Lefebvre Avocats

Immobilier, Code général des impôts

L’acquisition de la propriété d’un bien en démembrement est une stratégie patrimoniale bien connue des praticiens, notamment pour financer l’immobilier d’entreprise. La jurisprudence récente du juge de l’impôt apporte à cet égard un éclairage intéressant sur certaines problématiques pratiques.

Par Philippe Gosset, avocat, et Isabelle Pichard, avocate, CMS Francis Lefebvre Avocats

Plus ou moins sophistiquée, la technique de l’acquisition d’un bien immobilier professionnel en démembrement repose sur une base commune : l’entreprise acquiert l’usufruit des locaux d’exploitation pour une durée fixe alors que la nue-propriété est détenue par son associé personne physique.

Cette structuration présente un certain nombre d’avantages. En tant que détentrice de l’usufruit, la société exploitante n’a plus à faire face au versement des loyers pendant la période couverte par le droit d’usufruit, mais au financement d’échéances d’emprunt ce qui, en période de taux d’intérêt bas notamment, peut être nettement plus intéressant. Par ailleurs, au terme du démembrement, la pleine propriété se reconstitue dans le patrimoine de l’associé, sans imposition. L’associé peut alors céder l’immeuble ou le donner à bail, ce qui lui assure une rente pour sa retraite.

Le législateur a mis un sérieux coup de frein à cette pratique en 2012. Depuis le 14 novembre 2012 en effet, l’article 13-5 du Code général des impôts (CGI) prévoit, dans certains cas de figure, l’imposition du prix de vente de l’usufruit temporaire dans la catégorie des revenus fonciers (plus lourde que celle des plus-values), entre les mains du vendeur, et ce en totalité l’année de la cession.

Si ce dispositif embrasse large, certains schémas d’acquisition en démembrement conservent malgré tout leur intérêt et la jurisprudence rendue en la matière, particulièrement riche en 2018, est scrutée avec d’autant plus d’attention. Petit tour d’horizon.

La suite de cet article est réservée aux abonnés

Vous avez déjà un compte

Pour lire la suite de cet article, connectez-vous à votre compte

Mot de passe oublié

En cas de problème avec votre compte abonné, merci de contacter abonnement(at)optionfinance.fr

Pas encore abonné ?

Découvrez toutes nos offres d'abonnement et accédez à nos articles et dossiers en ligne.

S'abonner