Entreprise & Expertise

Usufruit temporaire et abus de droit 

L’investissement du nu-propriétaire doit être effectif

Option Finance - 30 avril 2020 - Par Pierre Carcelero et Edouard Nahmias

Abus de droit, Usufruit

Le Comité de l’abus de droit fiscal a rendu quinze nouveaux avis le 19 novembre 2019 concernant des opérations de cession temporaire d’usufruit de parts de sociétés civiles immobilières (relevant du régime des sociétés de personnes) à une société par actions simplifiée.

Par Pierre Carcelero, avocat associé et Edouard Nahmias, avocat, CMS Francis Lefebvre Avocats

Dans ces avis, le Comité a considéré que les cessions temporaires d’usufruit en question pouvaient constituer un abus de droit compte tenu du faible investissement des nus-propriétaires.

1. Les faits en cause

Un père et ses deux enfants avaient cédé, en 2011, l’usufruit temporaire des parts de plusieurs sociétés civiles immobilières (relevant du régime des sociétés de personnes) constituées entre eux à une société par actions simplifiée.

Chacune des sociétés civiles immobilières a dans un second temps procédé à une augmentation de capital par accroissement de la valeur nominale de ses parts dans le but de porter le capital à la valeur de l’immeuble que la société civile immobilière concernée envisageait d’acquérir. 

Usufruitiers et nus-propriétaires y souscrivent à concurrence de leurs droits respectifs dans le capital de chacune des sociétés mais seuls les usufruitiers ont libéré la part des apports leur incombant, ce qui conduisit les sociétés civiles immobilières à souscrire des emprunts pour financer le solde du prix des acquisitions envisagées. 

Les sociétés civiles immobilières ont ensuite procédé aux acquisitions correspondantes. 

L’usufruit des parts des SCI étant intégralement détenu par la SAS et conformément aux dispositions de l’article 238 bis K du Code général des impôts (CGI), la quote-part des résultats lui revenant est déterminée selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux. Dans le contexte décrit, l’application de ces règles présentait l’avantage de permettre la déduction par ces SCI de l’amortissement de leurs immeubles comme des charges financières liées à l’emprunt qu’elles avaient souscrit pour financer l’acquisition.  

Le résultat de la société usufruitière intégrait, quant à lui, évidemment celui de la société civile immobilière mais également les charges d’intérêt des emprunts bancaires contractés pour acquérir l’usufruit ainsi que l’amortissement de celui-ci.

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