Entreprise & Expertise

Sociétés étrangères et plus-values immobilières

Où en est-on ?

Option Finance - 15 juin 2018 - Eric Ginter et Eric Chartier, Altitude Avocats

Plus-value immobilière

Une décision récente1 rendue par le Conseil d’Etat relance la question du traitement applicable aux sociétés étrangères qui réalisent des profits, notamment immobiliers, en France : quel régime d’imposition, IR ou IS, leur est-il applicable ? La réponse de la jurisprudence apparaît parfois confuse.

Par Eric Ginter, avocat associé, et Eric Chartier, avocat associé, Altitude Avocats

Bien souvent des personnes privées, domiciliées à l’étranger, acquièrent en France des biens immobiliers non pas directement, mais par des structures plus ou moins opaques, notamment par souci de confidentialité. 

Les conventions fiscales conclues par la France attribuent à celle-ci le droit de taxer les revenus de ces structures et, en particulier, les plus-values de cession de tels biens. Ce sont donc les règles de notre droit national qui vont trouver à s’appliquer.

Or très fréquemment, le choix de la structure d’investissement ne prend pas suffisamment en compte le régime fiscal qui lui sera applicable. Ceci est regrettable car, bien souvent, le régime de l’impôt sur les sociétés peut s’avérer pénalisant puisque le calcul de la plus-value de cession sera augmenté du montant des amortissements qui, dans les faits, n’ont jamais profité au contribuable. 

L’affaire ici commentée en donne une parfaite illustration.

Une «corporation» du Delaware avait vendu un appartement à Paris qu’elle détenait de longue date, et qui avait toujours été mis à la seule disposition de ses associés ou des membres de leur famille. Sous le régime «IR» des revenus fonciers, cette plus-value était exonérée de toute imposition, l’immeuble ayant été détenu plus de 15 ans. Sous le régime «IS» elle était assujettie au prélèvement d’un tiers de l’article 244 bis A du CGI.

Toute la difficulté résidait donc dans la détermination du régime fiscal applicable à une telle structure, étant précisé qu’elle n’avait jamais souscrit aucune déclaration de résultats auprès des services fiscaux.

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