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Juridique

Baux dérogatoires : la fin des renouvellements sans fin

Option Finance - 29 janvier 2021 - DLA Piper

Code de commerce, Jurisprudence

Après la modification de l’article L. 145-5 du Code de commerce par la loi Pinel du 18 juin 2014, la position de la Cour de cassation était attendue. A l’aune de cet arrêt, la haute juridiction suit logiquement le principe posé par le législateur en invalidant sa propre jurisprudence qui permettait jusqu’ici de renouveler plusieurs fois des baux dérogatoires. Cet arrêt opère donc un revirement de jurisprudence notable et attendu, bien que prévisible. Désormais, toute renonciation du preneur à la propriété commerciale et donc au bénéfice du statut des baux commerciaux après une durée maximale de trois ans sera privée d’effet et les parties devront conclure un bail commercial. Cass. 3e civ., 22 octobre 2020, n° 19-20.443 (FS-P+B+I).

Par Gaëtan Rogeau, avocat senior, et Marie Lamy, avocate, DLA Piper.

1. L’incertitude quant aux modifications apportées par la loi Pinel

L’article 3 de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (dite loi « Pinel ») a apporté plusieurs modifications au régime du bail dérogatoire, lequel permet aux parties de déroger au statut des baux commerciaux lors de l’entrée dans les lieux du preneur.

Désormais, l’article L. 145-5 al. 1er du Code de commerce dispose d’une part que la durée totale d’un bail dérogatoire ou de baux dérogatoires successifs ne saurait excéder trois ans – contre deux ans auparavant – et d’autre part qu’il est impossible de conclure un nouveau bail dérogatoire à l’expiration de cette durée s’il concerne les mêmes parties et porte sur l’exploitation du même fonds de commerce dans les mêmes locaux.

Le second alinéa de cet article a également été modifié afin d’encadrer dans un délai d’un mois au plus tard à compter de l’expiration de la durée susmentionnée la période pendant laquelle le preneur « reste et est laissé en possession » et à l’issue de laquelle s’opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.

L’articulation de ces nouvelles dispositions avec la jurisprudence antérieure à la loi Pinel nécessitait cependant une clarification puisque les juges du quai de l’Horloge admettaient de longue date que les parties à un bail dérogatoire puissent, à l’expiration de l’ancienne limite légale de deux ans, renoncer au bénéfice de la propriété commerciale (et donc au statut des baux commerciaux) et ainsi conclure plusieurs renouvellements de baux dérogatoires au-delà de ces deux ans.

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