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La Covid-19 infecte les relations bailleurs-preneurs dans l’espace confiné du bail commercial

Option Finance - 16 juillet 2020 - Jeantet

Coronavirus, Bail

L’épidémie de Covid-19 a vidé les bureaux et fermé les commerces, de sorte que les locataires n’ont plus voulu payer des loyers pour des locaux dont ils n’avaient plus l’utilité. Les bailleurs ont fait valoir qu’ils avaient rempli leurs obligations contractuelles et que les loyers devaient être payés. La difficile reprise de l’économie et la menace d’une seconde vague de l’épidémie ne facilitent pas les discussions. Pourtant, les bailleurs n’ont pas intérêt à perdre leurs locataires ou à les voir déposer le bilan. Les mesures gouvernementales ne donnent pas de solution ; comment endiguer l’épidémie des litiges ?

Par Catherine Saint-Geniest, associée, et Marion Viel, collaboratrice, Jeantet

Si les TPE/PME bénéficient encore aujourd’hui d’un moratoire (1), le contentieux et les mesures conservatoires sont à nouveau efficaces s’agissant des preneurs n’entrant pas dans cette catégorie (2). Aucune des parties n’a intérêt à engager de contentieux judiciaire compte tenu des fondements juridiques aléatoires et de l’engorgement des tribunaux (3).

1. Les mesures de suspension des loyers accordées aux TPE/PME

L’ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020 a créé un fonds de solidarité à destination des entreprises particulièrement touchées par les conséquences de l’épidémie de Covid-19. 

Elle prévoit en son article 1er, modifié par l’ordonnance n° 2020-705 du 10 juin 2020 qu’«il est institué, jusqu’au 31 décembre 2020, un fonds de solidarité ayant pour objet le versement d’aides financières aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique particulièrement touchées par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation de la Covid-19 et des mesures prises pour en limiter la propagation.

Sa durée d’intervention peut être prolongée par décret pour une durée d’au plus trois mois».

L’article 1er du décret 30 mars 2020, modifié par un décret du 20 juin 2020, énonce les diverses conditions à remplir pour les TPE/PME en vue de bénéficier de l’aide financière. 

Ainsi, sont éligibles à l’aide versée par le Fonds de solidarité, sans que cette liste soit exhaustive, les entreprises qui : 

– ont débuté leur activité avant le 1er mars 2020 ;

– ont un effectif inférieur ou égal à dix salariés ;

– dont le montant du chiffre d’affaires constaté lors du dernier exercice clos est inférieur à un million d’euros ;

– dont le bénéfice imposable (déterminé avant l’IS pour les sociétés soumises à l’IS), augmenté le cas échéant des sommes versées au(x) dirigeant(s), n’excède pas 60 000 euros au titre du dernier exercice clos ;

– ne sont pas contrôlées par une société commerciale ;

– ne contrôlent pas des sociétés commerciales dont la somme des salariés, CA HT et bénéfices imposables dépassent les seuils ci-dessus.

L’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 protège en son article 4 ces TPE/PME contre la demande du bailleur d’application «de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions» dans le paiement des loyers et charges locatives échus pendant la période de l’état d’urgence sanitaire, allongée de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire, intervenue le 10 juillet 2020. 

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