La lettre d'Option Droit & Affaires

droit de l’environnement

Sites et sols pollués : un droit nouveau adapté aux attentes économiques et environnementales des industriels

Lettre Option Droit & Affaires - 12 novembre 2014 - Jean-Pascal Bus

Un problème récurrent touche le monde de l’industrie, celui de la remise en état de sols pollués, pour un usage que les industriels veulent contrôler. Une fois le travail de remise en état accompli par principe à usage industriel, conformément aux dispositions du Code de l’environnement et des guides méthodologiques en vigueur (circulaire du 8 février 2007), les industriels souhaitent acquérir la certitude de ne plus voir leur responsabilité engagée. Et leur souhait est légitime.

Par Jean-Pascal Bus, associé, environnement/immobilier, Norton Rose Fulbright

Pourtant, il n’existe aujourd’hui aucun mécanisme capable de leur assurer une telle sécurité juridique, ce qui les contraint souvent à passer des provisions comptables dans leurs comptes.

L’arsenal législatif et les solutions contractuelles existent pourtant, mais aucune de celles-ci ne permet de résoudre un problème récurrent et simple d’apparence.

Sans entrer dans le détail, les servitudes d’utilité publiques (ou SUP) même allégées (s’agissant de leur procédure de mise en place) exigent un accord des communes ; elles peuvent, au surplus, être modifiées ou annulées à l’occasion d’une modification ou d’une révision du PLU.

Les restrictions d’usage (ou servitudes) au profit de l’Etat ne reposent sur aucun texte (à l’exception de simples circulaires), et sont issues de la pratique. La faiblesse de leur fondement juridique pourrait provoquer des remises en question à l’avenir, et elles sont rarement utilisées en pratique.

Les restrictions d’usage contractuellement arrêtées entre le vendeur et l’acquéreur d’un site sont limitées par l’effet relatif des contrats. En d’autres termes, imposer dans une vente l’interdiction d’un usage sensible dans un contrat de vente revêt un effet obligatoire entre les parties au contrat, mais pas au-delà de cette sphère.

Que reste-t-il alors ? La servitude de droit privé qui est une réponse possible, mais elle suppose que le vendeur industriel conserve une parcelle du tènement vendu. Il reste alors propriétaire d’un fonds dit servant, le fonds dominant étant celui de l’acquéreur ; lequel, dans la convention de servitude, s’engage à ne pas affecter le bien à un usage sensible. La servitude est publiée et donc définitivement opposable aux tiers. En revanche, cette solution n’est que peu répandue, car les industriels ne veulent la plupart du temps pas conserver de biens immobiliers et ne souhaitent pas supporter les provisions comptables y étant attachées.

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