La lettre d'Option Droit & Affaires

droit de l’immobilier

La gestion du passif environnemental : un enjeu significatif

Lettre Option Droit & Affaires - 18 juin 2014 - Céline Cloché-Dubois & Solveig Le Pichon

Dans les opérations de fusion-acquisition comportant la cession (ou le transfert) d’un actif immobilier soumis à la réglementation relative aux ICPE (1), ou la cession des titres de la société détenant un tel actif immobilier, la rédaction et la négociation des clauses de garantie environnementale sont devenues souvent complexes. L’enjeu est significatif, dès lors qu’il s’agit tant pour le vendeur que pour l’acquéreur de répartir le passif environnemental.

Par Céline Cloché-Dubois, avocat, et Solveig Le Pichon, avocat, CMS Bureau Francis Lefebvre

Une obligation d’information

Par principe, la responsabilité du vendeur peut être contractuelle ou délictuelle. Elle est souvent liée au manquement à une obligation d’information.

Outre les obligations générales d’information, les dispositions relatives aux vices cachés ou aux vices du consentement, l’article L. 514-20 du Code de l’environnement met à la charge du vendeur d’un terrain sur lequel était exploitée une installation classée soumise à autorisation ou enregistrement une obligation d’information spécifique, portant sur l’exploitation passée de telles installations sur le terrain, ses dangers, inconvénients importants et la manipulation ou le stockage de substances chimiques ou radioactives. La loi ALUR a modifié les conditions de mise en œuvre des sanctions attenantes au manquement à cette obligation d’information en précisant qu’«à défaut, et si une pollution constatée rend le terrain impropre à la destination précisée dans le contrat, dans un délai de deux ans à compter de la découverte de la pollution, l’acheteur a le choix de demander la résolution de la vente ou de se faire restituer une partie du prix ; il peut aussi demander la réhabilitation du site aux frais du vendeur, lorsque le coût de cette réhabilitation ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de vente».

En sus de cette information, la loi ALUR a par ailleurs précisé que le vendeur d’un terrain situé en «secteur d’information sur les sols (2)», notion introduite par ladite loi, doit désormais informer par écrit l’acquéreur de cette situation. Cette obligation d’information se cumule avec l’obligation posée par l’article L. 514-20 susvisé. Son non-respect est sanctionné....

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