La lettre d'Option Droit & Affaires

droit immobilier

Transactions immobilières en 2015 : tendance aux cessions de titres à la défaveur des cessions d’actifs

Lettre Option Droit & Affaires - 28 janvier 2015 - Antoine Mercier

Les modalités de vente et d’acquisition d’un actif immobilier s’adaptent aux circonstances – risques, garanties, délais, fiscalité, coûts, etc. – inhérentes à chaque transaction, dont l’appréciation dépend du vendeur et de l’acquéreur, ainsi que de la force de leurs positions respectives de négociation.

Par Antoine Mercier, associé, DLA Piper

L’évolution législative joue un rôle déterminant également. A ce propos, il semble que l’année 2015 devrait connaître le renforcement de la proportion des acquisitions immobilières réalisées par voie de transfert de titres. En effet, les contraintes accrues liées à l’acquisition d’immeuble en direct engendrées par les lois ALUR et Pinel en 2014 combinées à l’assouplissement des règles fiscales de déductibilité de la dette pour le calcul des droits d’enregistrement exigibles pour les cessions de titres devraient en toute logique favoriser les acquisitions immobilières selon ces modalités.

Acquisition d’immeubles en direct et droit de préemption du locataire en vertu de la loi Pinel

L’article L.145-46-1 introduit dans le Code de commerce par la loi dite Pinel n° 2014-626 du 18 juin 2014 a instauré un droit de préemption légal au bénéfice du locataire d’un local commercial ou artisanal lorsque le propriétaire de ce dernier a l’intention d’en céder la pleine propriété. Ce droit de préemption du locataire s’applique à toute cession intervenue depuis le 18 décembre 2014.

Dans ces circonstances, le bailleur doit en informer le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (ou remise en main propre contre récépissé) en indiquant, à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente envisagée. Le locataire dispose alors d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette notification pour se prononcer. Si le locataire accepte cette offre, il dispose à compter de la date d’envoi de sa réponse d’un délai de deux mois pour réaliser la vente. Ce délai est porté à quatre mois si le locataire indique dans sa réponse au bailleur son intention de recourir à un emprunt pour financer cette acquisition.

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