La lettre d'Option Droit & Affaires

droit immobilier

Illustration du rôle de garant dans les ventes d’immeubles à construire

Lettre Option Droit & Affaires - 4 février 2015 - Myriam Mejdoubi

Si la remise d’une garantie d’achèvement n’est obligatoire que dans le cadre de vente en état futur d’achèvement portant sur le secteur protégé, ce type de garantie est fréquemment utilisé en pratique en dehors du secteur de l’habitation notamment dans le cas d’opération de construction portant sur des actifs à usage de bureaux, logistiques ou commerce. Les deux arrêts de la cour de cassation du 26 novembre 2014 apportent un éclairage intéressant quant aux modalités de mises en œuvre de la garantie d’achèvement.

Par Myriam Mejdoubi, avocat, DLA Piper

La pratique des garanties d’achèvement

Figurant aux termes de l’article L. 261-11 du Code de la Construction et de l’Habitation parmi les mentions obligatoires du contrat de vente en état futur d’achèvement du secteur protégé, la garantie d’achèvement apporte une sécurité importante à l’acquéreur en état futur qui, contrairement à l’acquéreur à terme, paie une partie du prix avant l’achèvement. Ce risque étant particulièrement préjudiciable dans le secteur du logement, c’est pourquoi d’un point de vue légal, seule la vente en état futur d’achèvement du secteur protégé doit toujours être assortie d’une garantie d’achèvement de l’immeuble ou d’une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement. La pratique des contrats de construction a cependant vu se développer l’usage de cette garantie d’achèvement en dehors des cas légaux.

La garantie de remboursement revêt la forme d’une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution s’oblige envers l’acquéreur, solidairement avec le vendeur, à rembourser les versements effectués par l’acquéreur en cas de résolution amiable ou judiciaire de la vente pour cause de défaut d’achèvement.

La garantie d’achèvement, quant à elle, peut prendre deux formes distinctes auxquelles l’usage a donné le nom de garantie extrinsèque et de garantie intrinsèque. Alors que la garantie extrinsèque d’achèvement est fournie par un tiers (banque ou organisme financier), la garantie intrinsèque constitue, de manière...

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