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A Plus Finance : un fort développement de l’activité immobilière

Family Finance - 11 mars 2019 - Audrey Corcos

Société de gestion indépendante créée en 1998, A Plus Finance intervient à la fois dans le capital-investissement, la multigestion, le financement du cinéma et l’immobilier. Cette dernière activité, sur laquelle elle opère depuis 2012, a affiché un fort développement l’an passé, avec notamment de nombreux investissements et la cession de son premier portefeuille de résidences services seniors (RSS).

A Plus Finance bénéficie de 20 ans d’expérience dans la gestion d’actifs non cotés, auprès d’une clientèle institutionnelle et privée. Elle intervient autour de cinq domaines d’expertise :
– le capital-développement et la transmission à travers l’accompagnement de petites et moyennes entreprises déjà bien établies ;
– l’investissement dans les jeunes entreprises innovantes en France dans des secteurs particulièrement dynamiques (technologies de l’information, environnement, e-business, etc.) ;
– l’immobilier, avec une stratégie centrée sur les résidences services seniors non médicalisées. La société a été pionnière et est maintenant leader en matière de structuration de fonds dédiés à ces actifs en France pour le compte d’institutionnels et de particuliers ;
– le conseil aux sociétés spécialisées dans le financement du cinéma et de l’audiovisuel ;
– enfin, la multigestion, depuis sa création, est initialement réservée à la clientèle patrimoniale historique de la société de gestion.

L’an passé, la société a accentué ses efforts dans l’immobilier pour investir son deuxième millésime closé à près de 190 millions d’euros début 2018. L’équipe de gestion a ainsi fait l’acquisition de cinq nouvelles résidences pour un montant déployé de plus de 90 millions d’euros.

«En 2018, nous avons bénéficié d’une accélération du marché de l’immobilier destiné aux seniors, ce qui a permis de conforter notre position de leader à l’investissement», affirme Fabrice Imbault, directeur général d’A Plus Finance. Dans les autres activités de gestion, l’année a été marquée par des cessions de participations importantes dans les fonds de private equity et les premiers investissements du fonds dédié à la coproduction cinématographique. Ce fonds, encore en cours de levée, va ainsi pouvoir présenter un premier track record.

La société a conforté son positionnement stratégique de développement vers les investisseurs institutionnels. Pour autant, A Plus Finance ne délaisse pas le canal de distribution du retail et propose aux investisseurs particuliers l’OPCI Silver Generation qui réplique la stratégie immobilière institutionnelle. Ce véhicule permet aux particuliers d’accéder à l’investissement dans cette classe d’actifs, avec un ticket moindre que pour un investissement en direct, tout en bénéficiant du régime fiscalement avantageux du loueur en meublé (LMNP/LMP). Le fonds est bien sûr également éligible aux contrats d’assurance-vie. «Nous sommes très satisfaits car Silver Generation rencontre son public et la performance de 5,24 % en 2018, qui le place parmi les tout premiers OPCI grand public, démontre la pertinence de la stratégie d’investissement», souligne Fabrice Imbault.

Au 31 décembre 2018, les actifs gérés et conseillés s’élevaient à 700 millions d’euros, dont 40 % pour le compte d’institutionnels. Ces encours se décomposent de la façon suivante : 200 millions en private equity, 390 millions en immobilier, 35 millions dans le cinéma et 75 millions dans la multigestion.

Une expertise solide dans l’immobilier

L’année 2018 aura été également marquée par la cession en bloc des actifs du premier millésime A Plus Génération. En effet, l’équipe de gestion a opéré, dans un process très concurrentiel, la vente des six résidences détenues par l’OPCI pour un montant total de 128 millions d’euros à deux fonds résidentiels gérés par Catella Residential IM. Il s’agit d’une cession importante, par son montant bien entendu, mais également car c’est la première vente sur le marché secondaire de RSS de nouvelle génération. Grâce à la qualité du sourcing des actifs et des exploitants sélectionnés, ce premier fonds avait fédéré une dizaine d’investisseurs institutionnels de toute nature.

Au-delà du rendement, l’objectif de l’équipe de gestion lors de la constitution du portefeuille était de créer une valeur patrimoniale intrinsèque en investissant à des prix inférieurs au marché des logements neufs comparables. Le portefeuille constitué pour le compte de l’OPCI A Plus Génération offrait ainsi les atouts patrimoniaux d’immeubles de logements et les avantages d’immeubles exploités (création d’un fonds de commerce pour l’exploitant) et aux cash-flows sécurisés par la signature de baux commerciaux fermes de longue durée.

«En plus de la performance avérée pour nos investisseurs, le développement de ces six résidences a permis la création d’environ 120 emplois permanents dans les résidences et répond aux besoins de seniors autonomes mais fragiles», ajoute Fabrice Imbault.

Le deuxième millésime étant en cours de finalisation d’investissement, la société a lancé la levée de «Génération 3». La connaissance approfondie de l’écosystème ainsi que les liens privilégiés avec des acteurs clés du marché, tant promoteurs qu’exploitants, sont autant d’atouts pour le lancement d’un troisième OPCI Professionnel sur cette même thématique. L’OPCI, dont l’originalité est d’élargir les investissements à la zone euro, dispose déjà d’un portefeuille de projets cibles de qualité, avec des exploitants preneurs à bail de premier plan.

«Nous constatons un réel retour des institutionnels sur le marché du résidentiel géré, souligne Fabrice Imbault. Les investisseurs sont séduits par le rendement supérieur à celui du résidentiel classique, et comparable au rendement du commerce et du bureau. Ils sont également attirés par un risque commercial maîtrisé et identifiable, qui repose sur la qualité de l’exploitant.»

Des projets dans l’économie sociale et solidaire

A Plus Finance croit beaucoup au développement des initiatives locales. Suite à la création des nouvelles grandes régions, des outils de financement se mettent en place au niveau des territoires. La société dispose d’un bureau à Marseille qui compte quatre personnes. «Nous avons remporté un appel d’offres initié par la chambre régionale de l’économie sociale et solidaire pour gérer un fonds dédié à cette économie en développement, qui représente presque 10 % du PIB de la France», met en avant Fabrice Imbault.

Ce fonds va financer au plus près les acteurs de l’économie sociale et solidaire. Cette initiative régionale est unique en France car les fonds interviennent généralement sur le plan national. «Ce fonds nous tient particulièrement à cœur car les projets envisagés, dans la transition énergétique, l’agriculture biologique ou la réinsertion, par exemple, ont une dimension qui va au-delà de la simple vision entrepreneuriale : ils répondent également aux besoins et préoccupations de la génération des millennials», complète-t-il.

Questions à… Fabrice Imbault, directeur général d’A Plus Finance

Fabrice Imbault, directeur général d’A Plus Finance
A Plus Finance

Diplômé de l’European Business School et de l’Université Paris-Dauphine (master banque-finance), Fabrice Imbault commence sa carrière en 1996 chez W Finance (groupe Allianz) comme responsable marketing, puis responsable du département d’ingénierie financière et patrimoniale. En 2004, il devient directeur du marketing d’Edmond de Rothschild Asset Management. En 2007, il est nommé directeur du marketing et de la communication chez Oddo Asset Management. C’est en 2009 que Fabrice Imbault rejoint A Plus Finance, en tant que directeur du développement, avant d’en être nommé directeur général en 2014.

Pouvez-vous en dire plus sur le troisième millésime d’«A Plus Génération» ?
Ce fonds s’adresse à nouveau aux institutionnels qui souhaitent de plus en plus investir dans les résidences services seniors. Il sera dans la continuité des deux premiers millésimes, avec une novation puisque le fonds pourra investir en zone euro, et plus spécifiquement en Europe du Sud. Ces pays bénéficient de la même structure démographique que la France, avec des problématiques de logements pour les seniors valides mais fragiles. Nous souhaitons intervenir dans ces pays avec des exploitants que nous connaissons déjà, qui ont choisi eux-mêmes de se diversifier sur le plan géographique. Cette démarche permet d’aborder de nouveaux marchés tout en continuant de maîtriser le risque d’exploitation.
Les zones ciblées par tous nos fonds immobiliers sont celles proches du littoral et/ou soumises à de fortes tensions foncières. Ce positionnement tient compte du fait que plus de la moitié de la population mondiale habite à moins de 100 km de la mer.

Quels sont les prochains défis d’A Plus Finance ?
Dans notre activité private equity, la levée de fonds pour notre véhicule centré sur l’économie sociale et solidaire, en région PACA, va mobiliser nos efforts.
Quant à notre activité cinéma, en complément de nos SOFICA «A Plus Image», nous allons poursuivre la levée de fonds pour notre véhicule dédié aux institutionnels lancé cette année. Il intervient dans la coproduction avec de grands producteurs français et dispose déjà de plusieurs investissements qui font un vrai track record.
En immobilier, la levée de Génération 3 sera le défi de 2019, avec un objectif de 250 millions d’euros. Notre enjeu est également de développer notre OPCI grand public Silver Generation centré sur cette même stratégie. Nous sommes leader sur le segment des résidences seniors, avec 400 millions d’euros d’encours. Notre équipe, totalement dédiée à cette activité a d’ailleurs été renforcée cette année. Par ailleurs, nous travaillons sur d’autres segments spécifiques que ce soit en immobilier ou en private equity, pour élargir nos domaines d’intervention avec toujours la même idée de proposer aux équipes de gestion et aux investisseurs une plateforme de gestion dédiée aux actifs non cotés.