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La stratégie socialement responsable des professionnels de l’immobilier s’intensifie

Family Finance - 11 mars 2019 - Audrey Corcos

La stratégie socialement responsable des professionnels de l’immobilier s’intensifie

L’Investissement socialement responsable (ISR), qui consiste à intégrer des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) à la gestion, est abordé depuis plusieurs années par les professionnels de l’immobilier. Désormais les démarches s’intensifient et les champs d’intervention s’élargissent, alors qu’un label ISR spécifique au secteur est en projet.

D’après les dernières données de l’AFG (Association française de gestion), l’Investissement responsable représente 1 081 milliards d’euros au sein de la gestion d’actifs en France. A fin septembre 2018, 157 fonds avaient obtenu le label public ISR (créé en 2015), pour un total de 41 milliards d’euros d’encours. Ce label ne concerne pas, à ce jour, les fonds immobiliers. Pourtant, la démarche socialement responsable irrigue de plus en plus les décisions des gestionnaires.

Un placement immobilier, par nature, au cœur des enjeux de la société

Le secteur du bâtiment est le deuxième émetteur de gaz à effet de serre en France derrière celui des transports, ce qui confère une responsabilité environnementale aux gestionnaires. De plus, tout actif immobilier remplit une mission auprès des acteurs de la société. Son impact sociétal sera particulièrement marqué pour des actifs accueillant des personnes âgées ou dépendantes par exemple. Enfin, en matière de gouvernance, les gestionnaires de fonds immobiliers sont en charge des actifs et peuvent s’imposer des critères de suivi des procédures et de transparence de l’information.
Au-delà des caractéristiques intrinsèques aux actifs, les critères ESG sont déjà pris en compte depuis un certain nombre d’années par les gestionnaires. Sur un marché de plus en plus concurrentiel, ils cherchent à répondre à une demande croissante des investisseurs, institutionnels comme particuliers, souhaitant donner du sens à leur épargne.
D’après le dernier baromètre de l’immobilier responsable publié par l’OID (Observatoire de l’immobilier durable), qui a analysé 56 % du secteur de l’immobilier d’investissement en France, les SCPI et OPCI grand public sont néanmoins encore loin derrière les SIIC dans la prise en compte de ces critères. La structuration de reporting ESG des SIIC est d’ailleurs perçue par le secteur de l’immobilier d’investissement comme faisant partie des plus élaborées.

Des fonds «verts» encore peu nombreux en immobilier

Sur le plan environnemental, l’Accord de Paris a permis de donner une réelle impulsion à la démarche des acteurs. A cela s’est ajouté en France l’objectif de diminution des consommations énergétiques des immeubles, fixé par la loi Elan depuis novembre 2018. De façon générale, les gestionnaires de fonds immobiliers ont souvent cédé les immeubles énergivores, pour se positionner sur les plus efficients sur le plan énergétique. Ils diminuent ainsi l’empreinte carbone de leur portefeuille et renforcent sa résilience environnementale, dans une démarche de valorisation des actifs et de maîtrise des risques. Toutefois, très peu vont au-delà de cette démarche et, selon la dernière étude de Novethic, l’immobilier ne représente qu’une petite partie des 223 fonds environnementaux d’actifs non cotés en Europe (4 %). Ces fonds totalisent 57,6 milliards d’euros d’actifs. En France, seul Perial a développé un fonds «vert», avec sa SCPI PFO2 lancée il y a dix ans déjà et qui détient 2,1 milliards d’euros d’actifs fin 2018. Un objectif énergétique individuel à huit ans est assigné aux immeubles acquis.
Depuis juin dernier, les gérants de SCPI et d’OPCI peuvent candidater pour obtenir un label TEEC (Transition énergétique et écologique pour le climat). Pour le moment aucun de ces fonds n’a ce label. Ses conditions d’obtention sont très strictes. Un fonds SCPI doit investir au moins 90 % de ses encours dans l’immobilier vert et un fonds OPCI au moins 60 %. De plus, les acteurs immobiliers doivent s’orienter vers des démarches de certification de leurs parcs, ce qui constitue un processus coûteux, notamment s’il est appliqué à l’ensemble des actifs.

Des champs d’action élargis

Peu à peu les gestionnaires ont également investi les domaines de la santé, de la petite enfance, de l’hébergement pour seniors ou se sont attachés à accroître l’offre de logements dans les zones en forte tension foncière. Leur démarche répond ainsi à de vrais besoins sociétaux et enjeux démographiques. En structurant leur activité autour du capital développement immobilier, des opérateurs comme Novaxia ou Horizon AM, se sont spécialisés dans la transformation d’actifs pour répondre aux forts besoins en logements dans les grandes métropoles.
En 2017 le fonds «Hémisphère», lancé par CDC Habitat, est allé encore plus loin à travers une approche inclusive, avec l’objectif de financer 10 000 places d’hébergement d’urgence. Depuis, les initiatives se sont développées pour aider les plus démunis ou encore veiller à redynamiser des quartiers socialement défavorisés.
Le fonds Immobilier «Impact Investing», lancé par Cedrus Partners et géré par Swiss Life REIM, est ainsi constitué pour 80 % d’actifs classiques et pour 20 % de logements destinés aux plus démunis, à travers une coopération avec le Samu social et Habitat et Humanisme. L’utilité du projet pour la société dans son ensemble est ici affichée sur le même plan que le critère de la rentabilité.
Autre initiative récente : dans le logement social, Perl et l’ANRU ont lancé un fonds de 50 millions d’euros dédié aux quartiers prioritaires dans les grandes métropoles. Dans une logique de transformation urbaine ces logements sociaux devraient ensuite entrer dans le parc privé.

Des approches innovantes

Si les critères extra-financiers font une pleine incursion dans l’univers de l’immobilier et de la finance, des objectifs s’appliquent également aux acteurs du social. Ainsi, dans le cadre du fonds «Hémisphère», Adoma, l’opérateur social en charge de la réinsertion du public accueilli au sein de ces logements d’urgence, est audité par KPMG sur la qualité de son accompagnement. Sa note conditionnera une rémunération variable qui viendra s’ajouter aux loyers fixes versés, améliorant ainsi le rendement de l’investissement.
L’opération qui lie Swiss Life REIM et Cedrus Partners implique, elle, un reporting extra-financier à travers une collaboration avec un spécialiste de la mesure d’impact. L’objectif étant que les associations partenaires améliorent la gestion de leurs différentes données, comme le nombre de personnes hébergées ou les types d’actions menées pour les réinsérer.
L’ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier) a travaillé sur les critères permettant de déterminer quels fonds immobiliers pourront prétendre au label public ISR qui est en projet.
Gageons que pour les fonds immobiliers ce label constituerait un vrai tournant, en accélérant et en rendant plus exigeante encore la démarche responsable des gestionnaires !