Immobilier

Table ronde

Les acteurs de l’immobilier prennent de plus en plus en compte les trois piliers de l’investissement socialement responsable

Family Finance - 11 mars 2019 - Propos recueillis par Audrey Corcos

De gauche à droite : Arnaud Monnet, DG en charge du développement ISR, Horizon AM; Anne Mollet, directrice générale déléguée, Perl; Cédric Nicard, directeur du développement durable, Perial; Véronique Donnadieu, déléguée générale, Aspim; Christophe Peyre, directeur associé, A Plus Finance

L’investissement socialement responsable est, depuis plusieurs années, une thématique abordée par les professionnels de l’immobilier, dans un contexte de quête de sens croissante des investisseurs. Toutefois le mouvement s’accélère, notamment avec l’incursion de la notion d’«impact investing» au sein de la sphère immobilière. Les stratégies d’investissement sont reconsidérées, pour aller au-delà du seul couple rendement/risque. Comment les professionnels s’adaptent ou ont-ils anticipé cette tendance de fond ? Dans quelle mesure font-ils évoluer leur organisation et leur portefeuille d’actifs ? Les autorités accompagnent ces évolutions et le projet de label ISR constitue une étape importante. Quelles sont les attentes des professionnels ?

Comment votre stratégie socialement responsable impacte-t-elle votre organisation ?

Cédric Nicard, directeur du développement durable, Perial
Perial

Cédric Nicard, directeur du développement durable, Perial : Contrairement à la gestion d’actifs traditionnelle, nous avons la chance, en immobilier, de pouvoir agir à la fois sur le fonds lui-même mais aussi sur les actifs sous-jacents. Cela implique d’introduire une réflexion ISR dans tous les actes de gestion, allant de l’investissement au property management, en passant par le contrôle interne. Au sein de Perial, nous avons choisi d’internaliser la compétence ISR du fait d’une culture d’entreprise familiale, intégrant tous les métiers de l’immobilier. Aujourd’hui, une équipe de six personnes est spécifiquement dédiée à cette thématique. Son rôle est d’accompagner tous les métiers, nos organes de décision ayant tous un représentant ISR. Depuis plusieurs années nous avons également développé des collaborations avec un réseau de partenaires et start-up. Pour dynamiser notre démarche d’innovation nous avons mis en place un comité restreint dans lequel des start-up issues de métiers très divers détaillent leur parcours. Leur mode de pensée et de fonctionnement peut ainsi être distillé à nos associés, locataires et collaborateurs du groupe Perial.

Anne Mollet, directrice générale déléguée,
Perl
Perl

Anne Mollet, directrice générale déléguée, Perl : Perl fait partie du groupe Nexity, qui détient une équipe RSE composée de huit personnes. Les engagements du groupe sont répercutés au niveau de notre entité. Par exemple, les engagements carbone pris par le groupe et consistant à réduire de 30 % les émissions de gaz à effet de serre dans la promotion résidentielle d’ici 2030, nous impactent directement. Etant précédemment directrice RSE de Nexity, mon arrivée depuis un peu plus d’un an chez Perl permet d’insuffler à l’entreprise une dynamique sur ces thématiques. La mission sociale et environnementale est dans l’ADN de Perl, qui développe des logements à loyers accessibles destinés aux actifs au cœur des grandes métropoles. Notre modèle utilise l’épargne privée pour financer du logement abordable.

Christophe Peyre, directeur associé, A Plus Finance
A Plus Finance

Christophe Peyre, directeur associé, A Plus Finance : Les sociétés de gestion ont une position clé dans les bonnes pratiques ISR et elles ont une grande responsabilité dans ce domaine. Sur le plan organisationnel nous sommes depuis dix ans membre des PRI (principes pour l’investissement responsable). L’élaboration du rapport annuel des PRI nous donne l’occasion d’impliquer la totalité des gérants pour savoir comment ils ont intégré cette notion d’investissement responsable à travers leurs choix d’investissements immobiliers ou de private equity. A la création d’un pôle RSE dédié nous avons préféré l’implication de chacun à son niveau.

Arnaud Monnet, DG en charge du développement ISR, Horizon AM
Horizon AM

Arnaud Monnet, DG en charge du développement ISR, Horizon AM : Notre vocation est de créer du logement dans les grandes villes et plus de la moitié des actifs sur lesquels nous avons investi aujourd’hui en private equity immobilier a un impact environnemental et/ou social. Le parc social représente plus de 50 % de nos actifs. Néanmoins nous devons sensibiliser tous nos partenaires et leur apprendre à intégrer ces bonnes pratiques dans leur gestion quotidienne. Nous sommes dans une réflexion pour internaliser la compétence, qui est très spécifique. La formation est également très importante surtout avec les équipes opérationnelles. Il y a énormément de pédagogie à développer.
Le vrai enjeu aujourd’hui pour nous est de matérialiser l’impact d’une stratégie responsable, dans une démarche de calcul du retour sur investissement. C’est à ce niveau que nous renforçons nos équipes en interne. Il n’y a pas énormément d’experts sur ce nouveau métier, c’est donc aujourd’hui un sujet important sur le plan du recrutement.


Comment renforcer sa capacité à anticiper les grands changements sociétaux ?

Cédric Nicard : Réaliser une veille sur le marché et agir par conviction sont deux éléments essentiels. Lorsque nous avons lancé notre fonds «vert» PFO2, en 2009, les autorités visaient une réduction de la consommation énergétique du parc immobilier français de 38 % à horizon 2020-2030. Nous avons visé un objectif supérieur, de 40 %, en le calant sur un cycle immobilier moyen de huit ans. Nous avons choisi la réduction de la consommation énergétique comme sujet d’avenir. Aujourd’hui, tous les immeubles acquis dans les premières années de PFO2 ont rempli leurs promesses. Pa ailleurs, le secteur a atteint une certaine maturité sur le sujet de l’énergie. On perçoit bien qu’il faut désormais de plus en plus prendre en compte les impacts globaux du changement climatique. Cela signifie adapter nos actifs pour rendre notre patrimoine résilient.
Notre Plan Climat 2030 comprend ainsi cinq briques complémentaires : notre activité de promotion immobilière doit se décarbonner de 20 %, nos actifs sous gestion, comprenant près de 600 immeubles, doivent, d’ici 2030, diminuer de 60 % leurs émissions de gaz à effet de serre. PFO2 ira même jusqu’à 70 %. Par soucis d’exemplarité, nous fixons à notre holding un objectif de neutralité en impact carbone et mobiliserons l’ensemble de nos parties prenantes dans un engagement collaboratif formel. A cela nous avons ajouté des objectifs de cartographie de résilience pour analyser les immeubles soumis à un risque climatique (vagues de chaleur, inondations…) et savoir s’ils doivent être adaptés ou pas. Nous souhaitons ainsi préserver durablement nos immeubles et leur rendement.

Christophe Peyre :
Nous nous sommes positionnés sur les résidences de services seniors dès 2011 en constatant que les seniors fragiles mais non dépendants, plutôt dans la tranche d’âge 75-89 ans, disposaient d’à peine 50 000 logements adaptés, contre 400 000 pour les seniors dépendants. A partir des années 2000, cette population a explosé. L’augmentation de la population des 75-89 ans est ainsi passée de 200 000 pour la période 1990-2000 à 1 340 000 de 2000 à 2010. Cette évolution n’avait pas du tout été anticipée en France, ce qui a créé un déficit important de logements pour ces personnes fragiles. Le financement était limité aux capitaux privés, à travers des ventes à la découpe, qui ont marqué le pas en 2010 du fait de la crise financière. Il nous a donc paru important d’apporter un relais de financement institutionnel pour le développement des résidences services seniors, en nous concentrant sur les besoins finaux de notre société.
Nous avons dû mener une pédagogie laborieuse car le produit était très peu connu des investisseurs institutionnels. Mais il a trouvé très vite son public car il y avait une vraie logique pour une caisse de retraite, par exemple, à investir dans des marchés correspondant au vieillissement de la population.
A partir de 2014-2015, de nombreux confrères se sont lancés sur cette classe d’actifs, soulignant ainsi la justesse de notre analyse. En voyant que de grands acteurs se positionnaient sur ce créneau, l’appétit des investisseurs institutionnels s’est renforcé. Pour parvenir à un taux d’équipement correspondant à la moitié de celui de nos grands voisins européens, nous estimons qu’il manque 10 milliards d’euros d’investissements. Les institutionnels ont encore beaucoup à faire dans ce domaine.


Le projet de label ISR pour l’immobilier vient-il notamment d’un besoin de clarification, alors que les fonds estampillés socialement responsables se développent ?

Véronique Donnadieu, déléguée générale,
Aspim
Aspim

Véronique Donnadieu, déléguée générale, Aspim : Oui, l’immobilier présente des atouts pour l’investissement responsable et les enjeux ESG car c’est un secteur clé de la transition bas carbone et de la ville de demain. De plus, les SGP dans ce secteur ont un contrôle direct sur la gestion des actifs immobiliers de leurs différents fonds et ont donc un vrai levier d’action pour traiter opérationnellement les enjeux ESG sur leur patrimoine.
Et de fait, de nombreuses sociétés de gestion sont déjà très engagées en matière d’ISR. Des démarches qualitatives existent et il est important qu’elles soient valorisées à travers une formalisation commune. Ce label constituerait donc un avantage pour les gestionnaires déjà engagés dans des démarches exigeantes en matière d’investissement socialement responsable.
Cela répond également à une attente des investisseurs et le label permettrait de flécher les investissements des particuliers, soucieux de donner du «sens» à leur épargne, vers des produits qui ont un impact ESG positif. Il répondrait en outre particulièrement aux attentes des investisseurs institutionnels, ces derniers devant remplir des obligations réglementaires en matière de reporting extra-financier sur l’ESG et le climat.
Il est important néanmoins de préciser que ce label est une proposition. Si l’approche est «bottom-up», en tenant compte de l’expertise des gestionnaires d’actifs, ce sera ensuite un label public. Ce qui en fera d’ailleurs toute sa valeur.

Arnaud Monnet :
L’Etat est un acteur essentiel et désormais il est possible d’anticiper les changements sociétaux avec les pouvoirs publics, ce qui est une vraie nouveauté.
Des initiatives voient le jour et permettent aux acteurs publics et privés de se retrouver sur les mêmes projets, principalement à vocation sociale mais aussi environnementale. C’est vraiment nouveau et les appels à projet du Grand Paris en constituent un bon exemple. Dès le départ, la mairie, l’Etat, le promoteur, les start-up et l’investisseur se retrouvent autour de la table. Aujourd’hui, quasiment tout grand projet induit une implication de l’investisseur dès le départ.
La plateforme d’investissement de CDC Habitat va également dans ce sens. Il ne s’agit plus de construire des actifs et d’aller chercher ensuite un investisseur. L’idée est de présenter au niveau de l’aménagement d’un territoire les investisseurs qui sont présents, le gestionnaire-bailleur. La capacité d’acception du projet est alors plus facile.

Anne Mollet :
Effectivement, nous constatons bien que travailler avec l’ensemble des parties prenantes est un élément clé. Perl intervient au cœur d’un écosystème d’acteurs très différents. Des investisseurs nus-propriétaires, pour l’essentiel des particuliers qui souhaitent réaliser un investissement à la fois sécurisé, économiquement performant et socialement responsable en vue de leur retraite. Les bailleurs institutionnels usufruitiers, accroissent ainsi leur parc dans les secteurs les plus attractifs. Pour les collectivités locales, l’intérêt est de créer une offre complémentaire de logements sociaux dans les territoires de forte demande. Quant aux promoteurs, ils peuvent ainsi instaurer une mixité au sein de leurs programmes, avec, de l’accession à la propriété, du Pinel et de l’investissement en nue-propriété.


Comment concilier à la fois les aspects environnementaux, sociaux et de gouvernance ?

Véronique Donnadieu : Le projet de label comprend des indicateurs qui permettront de mesurer et de rendre compte des actions en matière de gestion ISR. Huit indicateurs seront adaptés à l’immobilier, quatre étant obligatoires et les quatre autres étant facultatifs. Les trois piliers de la démarche ISR, que sont l’environnement, le social et la gouvernance, seront abordés. Le premier est déjà bien traité par le secteur immobilier qui, par nature, a un impact fort sur l’environnement.
En matière sociale et de gouvernance c’est toujours plus complexe. Mais des initiatives sont menées et montent en puissance, les sociétés de gestion ayant l’avantage de maîtriser l’actif et le patrimoine géré. Elles bénéficient donc de forts leviers pour mener des actions sur les deux autres aspects de l’ISR.

Christophe Peyre :
Nous avons pu faire figurer le caractère ISR d’un de nos fonds après validation de l’AMF du fait que les trois critères étaient bien traités. Dans les reportings délivrés aux investisseurs, nous détaillons et expliquons ainsi comment les critères environnementaux, sociaux et de gouvernance sont respectés. Le FIA que nous avons constitué en partenariat avec la CDC totalise 100 millions d’euros d’investissement dans des immeubles bénéficiant tous d’une certification environnementale avec des performances dépassant les obligations réglementaires. Tous nos actifs sont également soumis à des baux «verts». L’annexe environnementale comprend les obligations de partage d’informations en matière de consommation, traitement des déchets. Ces informations sont très précieuses car beaucoup d’institutionnels nous demandent un rapport sur ces points.
Lorsque nous livrons un immeuble, nous fournissons aussi un vrai écosystème sociétal d’accompagnement des seniors.
La gouvernance prend alors tout son sens au niveau de la gestion des immeubles et des services. Nous avons d’ailleurs privilégié les exploitants qui réalisent plus de la moitié de leur chiffre d’affaires dans la fourniture de services aux résidents. Il est également important d’observer comment ils gèrent le retour d’expérience des seniors et prennent en compte leurs remarques.

Anne Mollet :
Notre opération «Carré Dausmesnil» à Paris, en cours de construction dans le 12e arrondissement, est emblématique de l’association des trois grands critères de performance ISR. Cette opération regroupe 53 logements développés sur un terrain privé. Avec les riverains, nous avons été au-delà de la concertation en instaurant une co-conception : des ateliers de travail ont été mis en place avec les riverains, l’architecte, la mairie du 12e pour que le projet convienne à tous. Ensuite, tous les niveaux de loyers sont représentés, créant ainsi une réelle mixité au sein de l’immeuble. Enfin, c’est une opération exemplaire en termes de performance environnementale et de maîtrise des charges. Nous avons travaillé avec la start-up Stimergy, qui a développé une chaudière numérique, basée sur le principe de l’économie circulaire. La chaleur des serveurs informatiques est utilisée pour préchauffer l’eau sanitaire des logements. Les charges d’eau chaude sanitaire, qui constituent le premier poste énergétique de dépenses dans les logements neufs, ont ainsi été divisées par deux.

Arnaud Monnet :
Notre opération de réhabilitation de la Poste de Saint-Quentin-en-Yvelines, second pôle d’économique après La Défense, est emblématique. L’activité première de la Poste n’est plus la distribution de courrier et les centres de tri perdaient toute utilité. En concertation avec la ville et l’ensemble des 200 riverains, le bureau de poste, lieu d’attractivité important, a été conservé. La Poste en est devenue locataire, récupérant ainsi des capitaux pour gérer de nouveaux investissements. Les centres de tri sont en cours de réhabilitation et de transformation, avec une amélioration nette en termes d’impact énergétique. Sur le foncier, qui a été optimisé, un bâtiment supplémentaire de logements est construit et une partie des logements a été allouée à un bailleur social grâce à un partenariat avec Osica (filiale de CDC Grand Paris Habitat).
Ce projet, extrêmement bien sécurisé, a suscité l’appétence des investisseurs. Les institutionnels reviennent vers l’immobilier résidentiel. L’intervention de ces acteurs renforce systématiquement la gouvernance de ce type de projets car ils exigent une bonne lisibilité et une parfaite transparence.


L’élargissement de vos portefeuilles d’actifs à d’autres thèmes sociaux, environnementaux ou de gouvernance est-il d’actualité ?

Cédric Nicard : Il est important de conserver la lisibilité d’un fonds immobilier et un thème fort doit être mis en avant. Néanmoins, pour PFO2, nous allons établir au-delà des objectifs environnementaux, des objectifs sociétaux et de bonne gouvernance (ESG). D’autres fonds, orientés sur l’aspect social, vont également voir le jour. Nous mettons en place un fonds dans le domaine de la santé et à destination des institutionnels. Il comprendra des cliniques, des Ehpad et des résidences de soin. Nous rédigeons également une feuille de route pour le suivi et l’amélioration des performances sociétales, notamment axée sur le bien-être et la qualité de vie des occupants, en se fixant aussi des objectifs de performance énergétique des bâtiments et de qualité de l’air et de l’eau.
La gouvernance opérationnelle de l’immeuble est essentielle et elle implique des échanges avec les occupants et toutes les parties prenantes. C’est une vraie opportunité de création de valeur et une réelle responsabilité qui nous incombe.

Arnaud Monnet :
De nouveaux thèmes se développent aujourd’hui et sont encore peu traités, en particulier dans les domaines du médical et de l’enfance (crèches, centres médicaux). Les opérations autour du trait social, de l’exclusion, et de l’habitat d’urgence, sont aujourd’hui quasiment financées à 100 % par des subventions. Face à des besoins énormes, l’intervention d’investisseurs privés est nécessaire.

Anne Mollet :
Nous développons aussi les partenariats privé-public. Ainsi, nous montons avec le fonds de co-investissement de l’ANRU, un fonds dédié à la nue-propriété de logements dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville. C’est une première et nous avons commencé à structurer ce fonds nommé «Initial», qui représente 50 millions d’euros d’investissements. Il vise à amorcer la transformation, à renforcer l’attractivité de ces quartiers et à favoriser le parcours résidentiel des ménages. C’est nouveau et nous avons pu mener cette opération grâce au soutien des pouvoirs publics.


La diversification géographique est-elle indispensable pour sourcer davantage d’actifs?

Cédric Nicard : Au même titre que l’ISR, la diversification géographique est un élément clé de la maîtrise des risques.
Cette diversification géographique nous permet non seulement d’identifier d’autres leviers pour agir sur la thématique ISR, mais aussi de renforcer nos compétences. Cela nous a même permis d’anticiper la réglementation car quelques pays sont en avance sur certaines thématiques, comme par exemple l’Allemagne dans le domaine des énergies renouvelables. Inversement, en France, nos réglementations construction sont à la pointe.
Cette vision transverse permet de massifier le déploiement pragmatique des bonnes pratiques.

Arnaud Monnet :
Le déficit de logements dans les grandes villes, lié à la métropolisation, s’applique ailleurs qu’en France. L’intérêt d’aller sur différentes zones géographiques est de sécuriser nos investissements en se positionnant ainsi sur des cycles différents. La capacité d’octroi de crédit, d’endettement des ménages, le niveau des prix sont, en effet, très différents d’un pays à l’autre. Depuis 2008-2010, le marché allemand est en constante augmentation. L’Espagne est aussi un marché très attractif, qui repart à la hausse depuis deux ans. Avoir des partenaires locaux et expérimentés est essentiel car les usages et standards locaux sont très disparates. Les stratégies d’ingénierie financières peuvent également être adaptées, ce qui permet d’avoir un meilleur retour d’expérience pour l’ensemble des opérations sur lesquelles nous intervenons.

Christophe Peyre :
Nous développons le troisième millésime de notre fonds «A Plus Génération» en zone euro suite à deux prises de conscience. D’abord le vieillissement de la population est européen et pas seulement français. De plus, il nous a paru intéressant face à l’engouement récent de l’investissement dans les RSS qui peut faire craindre une tension sur les conditions d’acquisition en France, de proposer une opportunité de diversification géographique pour nos investisseurs.
La création du passeport européen dans le cadre de la directive européenne AIFM nous permet de gérer nous-mêmes des fonds alternatifs de droit italien par exemple. Il y a eu un gros travail de fait au niveau des organismes régulateurs européens pour permettre une fluidification des investissements européens. D’ailleurs, nous avons cédé les actifs de notre premier fonds, arrivé à maturité, à deux fonds institutionnels allemands.


Savez-vous quelle est la situation ailleurs en Europe des fonds immobiliers en matière d’ISR ?

Véronique Donnadieu : Outre le label TEEC en France, qui date de 2018, et qui est spécialisé sur l’environnement, des labels généralistes existent en Europe sur les aspects ISR. Ces labels sont a priori ouverts aux fonds alternatifs et spécialisés comme l’immobilier. Nous pouvons citer le LuxFlag au Luxembourg et l’Ecolab en Autriche. Néanmoins, en examinant les référentiels, il ressort qu’il n’y a pas eu d’attention particulière portée sur l’immobilier. Par ailleurs, je ne suis pas certaine que des fonds immobiliers aient été labellisés.
Actuellement, il y a, au niveau européen, des réflexions et des travaux structurants en matière de finance durable, y compris en matière de label.
Il est intéressant de souligner que le label ISR immobilier français serait le premier label en Europe spécifiquement adapté à l’immobilier.



Comment allier performance et stratégie ISR (localisation, qualité des actifs, accompagnement et services aux investisseurs…) ?

Anne Mollet : En donnant du sens et en ayant du bon sens. Permettre de loger des ménages à loyers abordables dans des zones tendues donne du sens à l’investissement. Et investir dans l’immobilier, au cœur des grandes métropoles, proche des transports et des bassins d’emplois, offre par nature davantage de sécurité et un potentiel de valorisation à long terme (et donc à la revente) à l’investisseur.
Par ailleurs, pour sécuriser les investissements sur le long terme, l’accompagnement de nos clients est primordial. A la fin de la période d’usufruit (au bout de 15 à 18 ans), le retour des immeubles dans le parc privé est un moment clé que nous anticipons et préparons trois ans auparavant. Quatre opérations sont d’ores et déjà arrivées au bout du cycle complet d’usufruit ; que l’investisseur nu-propriétaire souhaite revendre son bien, le louer ou l’occuper, nous avons été à ses côtés pour trouver des solutions avec le bailleur et ses locataires.
Une étude réalisée par Ipsos pour le compte de Perl, en septembre dernier, et portant sur le comportement des investisseurs, souligne l’intérêt des ménages pour la nue-propriété. En interrogeant 500 ménages patrimoniaux, dont les revenus sont supérieurs à 80 000 euros par an, il ressort que le modèle de Perl est essentiellement perçu comme permettant d’épargner et préparer la retraite, de se loger près des lieux de travail/études et qu’il est en adéquation avec les besoins actuels de la société.

Arnaud Monnet :
Responsabilité et rentabilité sont souvent opposées. On a donc un vrai travail de pédagogie à effectuer car il y a une forte résistance au changement sur ce sujet-là.
La capacité à créer de la valeur est essentielle. Parfois, dans la thématique ISR, l’aspect sécurité est privilégié au détriment de la rentabilité. Or, sur un certain nombre d’actifs, la capacité de création de valeur financière et extra-financière est importante. Sur le plan financier, il y a un vrai potentiel de création de valeur dès lors qu’on est sur des schémas qui répondent à un réel besoin, avec des actifs bénéficiant d’un solide potentiel. En comparant la valeur finale au coût d’acquisition du foncier et du bâti, des multiples de 4 et même de 7 ou 8 sont parfois atteints sur nos opérations. Dans un contexte de taux bas, aller chercher de la croissance passe par l’identification de la création de valeur dans certains secteurs, qui ne correspondent pas à de l’immobilier classique.

Cédric Nicard :
En lançant PFO2, nous avons privilégié l’aspect environnemental et nous nous sommes aperçus au fil du temps qu’offrir des services différenciants aux locataires permettait de les fidéliser. Ainsi, pour certains investisseurs institutionnels, nous rédigeons le rapport en lien à l’article 173 alinéa VI de la loi de transition énergétique, ce qui constitue un vrai confort pour eux. Quant au locataire d’un immeuble, il peut bénéficier de nos achats groupés d’énergie, qui nous permettent de fluidifier les échanges et d’accroître les performances énergétiques de nos immeubles.
Nous pouvons davantage innover en étant au contact d’un écosystème dynamique, qui génère de nouvelles thématiques de réflexion. Tous ces aspects extra-financiers sont aussi importants que les données financières. La complexité étant de les quantifier. Mais est-ce vraiment nécessaire lorsque le rendement d’un fonds est pérenne ?

Christophe Peyre :
A La Défense, certains acteurs développent des offres de loyers charges incluses. Le niveau des charges et la performance environnementale vont donc directement impacter le rendement du propriétaire. De notre côté, sur les immeubles que nous développons, nous sommes très soucieux de la bonne rentabilité de l’exploitation de nos preneurs à bail. Les économies d’énergie permettent de rehausser la marge des locataires tout en sécurisant l’exploitation et le renouvellement du bail.
Sur nos fonds à durée limitée, nous savons que nous vendrons plus facilement les immeubles efficients énergétiquement et que nous attirerons les investisseurs institutionnels. Les acquéreurs allemands de notre premier fonds ont eu une analyse plus technique que nos pratiques en France. Les due diligences ont été très poussées sur des aspects techniques comme la ventilation ou la qualité de l’air.

Cédric Nicard :
Notre fonds PFO2, lancé en 2009, constitue un bel exemple de création de valeur à la revente. Lorsque, l’an passé, nous avons cédé certains immeubles faisant partie de ce fonds, le fait qu’ils soient déjà conformes à une future réglementation énergétique, a permis d’obtenir des prix de vente intéressants. C’est la preuve concrète qu’avoir des convictions permet d’anticiper les évolutions réglementaires et de créer de la valeur.


L’impact investing est une tendance forte : comment faire évoluer l’offre de produits ?

Arnaud Monnet : Nous allons lancer le fonds «Horizon Impact» dans cette thématique qui a pour objectif de financer des projets à vocation sociale ou éco-responsable. Deux raisons à ce lancement. D’abord, c’est notre métier naturel car plus de 50 % de nos projets effectués sont dans ce type d’investissements. Deuxièmement, nous souhaitons répondre aux contraintes et besoins des investisseurs institutionnels pour les faire revenir sur le résidentiel. Cela nécessite un formalisme et un certain type d’engagements pour les rassurer, qui consistera à évaluer pour 1 euro d’investissement l’impact financier, environnemental, social, et de gouvernance. Car même si l’article 173 de la loi de transition énergétique incite seulement les institutionnels à informer sur leurs stratégies et engagements en matière d’environnement, de sujets sociétaux et de climat, s’y conformer est essentiel pour leur image.

Anne Mollet :
Avec l’Impact Investing, on entre dans une logique d’investissement de conviction qui est matérialisée par l’alliance entre des impacts sociaux et environnementaux positifs et un niveau de performance, l’ensemble étant quantifiable et suivi dans le temps.
Notre projet de fonds avec l’ANRU est vraiment dans cette logique. D’un côté, des critères sociaux mais aussi environnementaux qui seront mesurés régulièrement. De l’autre, le rendement qui se base sur le double effet de levier de l’investissement en nue-propriété : une valorisation mécanique liée à la reconstitution progressive de la pleine propriété, ainsi que le potentiel de plus-value au terme des 15-20 ans grâce à la valorisation de ces quartiers en pleine transformation.


Quelles ont été les étapes de construction du projet de label ISR ?

Véronique Donnadieu : A l’origine, une charte d’engagement en matière d’ISR a été établie en 2016 par l’Aspim. Elle a été adoptée à l’unanimité par tous les adhérents et constitue une déclaration de bonne intention par le biais de laquelle les acteurs s’engagent à prendre en compte l’ISR. La charte rappelle les grands principes en matière d’ISR et propose un recueil de bonnes pratiques. Cette démarche n’était cependant pas prescriptive et ne permettait pas de différencier certains engagements et pratiques.
La valeur ajoutée du label réside en la formalisation de la démarche ISR, à travers un processus par lequel on met en place des moyens exigeants pour atteindre des objectifs avec un suivi d’impact à travers notamment huit indicateurs.
Il est intéressant de souligner que c’est une démarche «bottom-up» proposée par les acteurs qui s’engagent dans l’investissement responsable. Les travaux auxquels l’AFG a été associée ont duré 18 mois et ont donné lieu à des discussions avec un grand nombre de parties prenantes, parmi lesquelles les autorités de place. Les points de vue ont été confrontés et ont parfois donné lieu à des discussions animées sur par exemple le niveau d’exigence ou les critères à retenir. L’idée est aussi de faire progresser un patrimoine qui a besoin d’être rénové. Le taux de renouvellement annuel du parc immobilier en France se situe entre 1 % et 2 %.

Arnaud Monnet :
Le premier label ISR concernait uniquement les fonds grand public et ne tenait ni compte des fonds professionnels ni des spécificités de l’immobilier.


Comment percevez-vous l’arrivée d’un label ISR spécifique à votre activité ?

Christophe Peyre : Nous en attendons beaucoup et nous nous en réjouissons car nous avions regretté qu’en développant un fonds clairement ISR, nous n’ayons pas la possibilité de bénéficier d’un label officiel. Nous avons conscience que c’est un très gros travail. Nous regardons ce sujet avec appétence pour évaluer quels ont été les choix politiques et analyser si ce label ne sera ni trop permissif ni trop sévère.

Cédric Nicard :
Nous avons travaillé sur ce label et nous avons étudié en profondeur l’actif immobilier pour établir les indicateurs et objectifs. Nous avons souhaité avoir une démarche très prescriptive, en imposant des indicateurs de résultats. En effet, contrairement au label ISR valeurs mobilières il y aura à la fois une obligation de moyen et de résultat pour éviter les abus.
Ce qui est important, c’est à la fois de valoriser les précurseurs sur le sujet de l’ISR et de donner envie à d’autres. Notamment à ceux qui aimeraient se lancer mais ne savent pas comment procéder, ou n’ont pas les moyens de s’équiper en interne ni d’avoir recours à des experts externes. Ils disposeront d’un guide clair et partagé par l’ensemble des professionnels.
Il était également important d’avoir une vision très généraliste, en combinant les trois piliers de l’ESG, l’environnement, le social et la gouvernance sans mettre en avant un aspect au détriment des autres.
Le label TEEC a l’avantage d’être très pointu mais uniquement sur l’aspect environnement.

Arnaud Monnet :
Il faut que ce label évolue au fur et à mesure pour tenir compte des innovations des professionnels.
L’aspect environnemental est plus facilement quantifiable selon les seuls critères financiers. D’ailleurs, dans l’univers de la gestion d’actifs, les green bonds sont très nombreux mais les social bonds ne décollent pas.

Anne Mollet :
Le fait que le projet de label ISR soit équilibré entre les trois piliers nous importe beaucoup. Jusqu’à présent, c’est surtout le pilier environnemental qui a été mis en avant dans le monde de l’ISR. Or, il ne fait pas tout car le résidentiel a une vocation sociétale forte.
Avoir un label dédié à l’immobilier, notre métier, permet de répondre à nos principaux enjeux. C’est donc essentiel.