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Louée soit la nue-propriété

Family Finance - 11 mars 2019 - Hervé Tusseau

Le démembrement de propriété permet de mettre sur le marché des biens immobiliers à loyers abordables partout où il est difficile de se loger, et d’offrir à l’investisseur la possibilité de se constituer un beau patrimoine à moindre coût, sans souci de gestion. Perl est le créateur, le leader et l’accompagnateur de cette formule qui a le vent en poupe.

C’est sans doute un des placements les plus en vue sur le marché immobilier actuel bien qu’il soit encore trop peu connu des particuliers* : l’investissement en nue-propriété, créé en 2000, consiste à scinder pour une durée contractuelle temporaire – de 15 à 20 ans – le droit d’utiliser un bien (usufruit) et celui d’en avoir la propriété sans en avoir l’usage (nue-propriété).
Perl est le créateur et le leader de ce modèle de partage profitable pour l’ensemble des parties prenantes : investisseur, locataire, bailleur institutionnel, collectivité locale. En moins de 20 ans, plus de 8 000 logements ont été produits en France grâce à l’expertise immobilière, financière et juridique des équipes de cette entreprise de 100 collaborateurs.

Séparer la propriété, unir les intérêts

L’investisseur en nue-propriété acquiert un bien immobilier résidentiel sans en payer le prix en intégralité. «Il bénéficie d’une décote allant de 30 % à 40 % de la valeur de son logement. Celle-ci correspond à la valeur des loyers qu’il aurait dû percevoir sur toute la durée de l’usufruit», explique Anne Mollet, directrice générale déléguée de Perl.
La décote permet non seulement de devenir propriétaire en réduisant de façon significative le coût d’acquisition, mais aussi d’anéantir l’aléa locatif puisque c’est un bailleur professionnel qui assure la gestion du bien. Et s’engage à le remettre en état avant la restitution du bien lors de la fin de la période d’usufruit.
«Pendant 15 à 20 ans, vous n’avez pas de revenus locatifs, car perçus lors de l’achat sous forme de réduction de prix. Mais vous n’avez ni souci de gestion, ni charge, ni impôts qu’il s’agisse de l’impôt sur les revenus ou de la taxe foncière à acquitter», résume Anne Mollet.
«C’est une formule qui plaît à notre clientèle rajeunie – 44 % de nos clients ont maintenant moins de 50 ans – parce qu’elle veut préparer sa retraite sans alourdir son revenu imposable.»
La nue-propriété ne génère aucune fiscalité, tout en donnant accès à des biens souvent centraux, dotés d’une belle qualité de construction et d’architecture. «Nous sommes présents là où la difficulté de se loger à loyer abordable est importante, au cœur des métropoles et à proximité des services et des transports.»
Prenons l’exemple de Beausoleil où il existe une très forte pression locative avec des loyers libres élevés (26 euros par m2/mois). Sur les hauteurs de Monaco, la résidence «Monte Carlo Plaza»
(229 logements), propose 61 logements – du studio au 3 pièces – à loyers abordables à destination des actifs du secteur à horizon 2020. Usufrutier de l’opération, le bailleur institutionnel Erilia assurera l’exploitation locative et l’entretien de ce parc pendant toute la durée du démembrement (18 ans). Les nus-propriétaires quant à eux achètent avec une décote d’acquisition de 41 %, à 4 400 euros au lieu de 7 500 euros par m2. Le loyer abordable sera fixé à 10,28 euros par m2 SU/mois durant la phase d’usufruit. Au terme de cette période, l’investisseur, devenu plein propriétaire, pourra soit louer son bien à un loyer libre, soit le revendre, soit l’occuper. «Tout le monde y gagne», ajoute Anne Mollet.

Accompagner l’investissement responsable

Le bailleur diversifie son parc locatif dans les secteurs attractifs sans mobiliser ses fonds propres. Et la collectivité locale peut, sans faire appel à des subventions publiques, alimenter la production de logements sociaux et intermédiaires pour maintenir des actifs à proximité des bassins d’emploi.
«Perl défend, depuis ses origines, un modèle d’investissement socialement responsable», se félicite la directrice générale déléguée du groupe présent dans toutes les grandes métropoles et partenaire d’une centaine de promoteurs.
«Nous démontrons aujourd’hui notre savoir-faire en matière d’investissement socialement responsable en réalisant des programmes immobiliers ambitieux. Mais aussi en assurant l’accompagnement de nos clients grâce à la mise en place d’une gamme de services unique en son genre.»
Ainsi, le «Liseré» à Villeneuve-d’Ascq propose une construction présentant une excellente performance environnementale (RT 2012-20 %), labélisée «BiodiverCity», qui promeut la biodiversité et la végétalisation au cœur d’un secteur dynamique sur le plan économique et en pleine transformation urbaine. L’exemple typique d’un produit d’avenir pour procurer des revenus complémentaires à terme.
Une offre immobilière est indissociable d’une offre de service. «myPerl» innove en informant les investisseurs du moment où ils achètent, jusqu’à l’extinction de l’usufruit. «Nous mettons aussi l’accent sur une phase clé pour l’investisseur : la fin d’usufruit, que notre équipe dédiée prépare à ses côtés trois ans auparavant. Nous sommes aujourd’hui le seul acteur de l’investissement en nue-propriété à avoir mis en place et éprouvé un service ad hoc pour faciliter le retour à la pleine propriété de nos clients investisseurs.»

* «Notoriété et attractivité des solutions innovantes en matière de logement et d’investissement», étude Ipsos/Perl septembre 2018 consultable en ligne.


Questions à… Anne Mollet, directrice générale déléguée, Perl

Anne Mollet, directrice générale déléguée, Perl
Perl

Anne Mollet, 46 ans, ancienne élève du Collège des hautes études en environnement et développement durable est titulaire d’un DESS en droit de l’urbanisme et d’un DESS administration des entreprises de l’IAE.
En 2003, elle entre chez Nexity comme responsable des études et prospective du groupe qu’elle quitte comme directrice du développement durable et marketing stratégique. Anne Mollet est directrice générale déléguée de Perl.

Comment produisez-vous des logements à loyers abordables ?


Nous proposons à la fois des logements neufs et des logements dans l’existant. Cette complémentarité fait la singularité de l’offre de Perl. Dans le neuf, nous acquérons les biens immobiliers en bloc auprès de promoteurs ou nous réalisons nous-mêmes l’opération en tant que maître d’ouvrage.
Mais nous considérons que notre développement passe aussi par un marché clé : celui du patrimoine immobilier existant que nous couvrons depuis 2010.
L’acquisition d’actifs résidentiels appartenant à des institutionnels permet en effet de développer de beaux projets en cœur de ville. C’est d’abord une source importante de production de logements abordables, l’usufruit locatif social permettant de transformer du logement à loyer libre en logement à loyer abordable.
C’est aussi un investissement offrant des qualités patrimoniales évidentes pour les nus-propriétaires.
Nous avons réalisé près de 1 500 logements de ce type, la plupart en Ile-de-France. Les dernières en date concernent 14 logements dans un immeuble haussmannien d’une trentaine de logements à Marseille ainsi qu’un immeuble de 17 appartements dans le 12e arrondissement de Paris.

Qui s’intéresse à la nue-propriété et pourquoi ?


L’étude Ipsos en ligne* nous apprend que 69 % des personnes interrogées estiment que notre offre d’investissement en nue-propriété est une solution intéressante pour préparer la retraite.
Son utilité sociale est bien comprise parce qu’elle favorise la production de logements attendus par le marché et en phase avec les aspirations de la société pour 64 % d’entre eux.
Les avantages Perl les mieux perçus par ceux qui envisagent d’investir dans l’immobilier résidentiel sont l’absence de contrainte de gestion du bien en détention (55 %) ; un bon moyen d’épargner (47 %) ; l’absence de fiscalité (44 %) à égalité avec la valeur d’acquisition réduite de 30 à 40 % du bien. L’absence d’aléa locatif séduit quatre investisseurs sur dix.
Dernier point, mais pas le moindre, six personnes sur dix accordent à l’offre de Perl un caractère innovant, tant du point de vue du modèle d’investissement que des services proposés lors de la fin de l’usufruit.