Ingénierie et stratégie

Fiscalité incitative

Le grand retour des GFF

Funds - Avril 2016 - Marie Lafourcade

Fiscalité, Investisseur

Le grand retour des GFF

Les groupements forestiers fonciers retrouvent l’engouement des investisseurs haut de gamme. La fiscalité française est incitative. La remontée des cours des massifs aussi.

Décorrélée des marchés financiers, actif tangible, la forêt séduit de plus en plus. On peut l’acheter directement, à un prix moyen de 3 940 euros l’hectare, très variable selon la qualité des bois, entre les chênes – qui mettent cent cinquante à deux cents ans pour arriver à l’âge adulte – et les pins douglas – quarante à soixante-dix ans. S’il offre des agréments – chasse, promenade… –, un tel investissement demande du temps : pour le trouver et, surtout, pour le gérer.
Aussi de plus en plus d’investisseurs se tournent-ils vers les groupements fonciers forestiers ou GFF. Ils n’en ont plus la jouissance mais s’exonèrent de la gestion. Ainsi, France Valley, qui avait lancé son premier GFF en 2010, en gère aujourd’hui une douzaine, soit 40 millions d’euros d’actifs. C’est la deuxième société de gestion de GFF derrière la Société Forestière. Chez cette filiale de la Caisse des dépôts, les experts – qui préfèrent le terme «sylviculteurs» – insistent sur la complexité de l’univers de la forêt : «Un petit monde, où seulement 1 % des surfaces se vendent chaque année et où chaque arbre évolue différemment, y compris en matière de valorisation.»

Une fiscalité incitative

«Ce type de placement haut de gamme s’adresse aux investisseurs qui veulent diversifier leur patrimoine, voire sortir de l’environnement produits du système bancaire, tout en bénéficiant d’une fiscalité incitative qui existe de longue date, souligne le directeur général Arnaud Filhol. À l’achat, la réduction sur l’impôt sur le revenu atteint 18 % de l’investissement, jusqu’à 11 400 euros pour un couple et 5 700 pour une personne seule, à condition de conserver le GFF durant huit ans. Sur l’ISF, la réduction est de 50 %, jusqu’à 45 000 euros, pour un investissement par augmentation de capital ou souscription à la création et sous réserve de conservation de parts pendant cinq ans et demi. Enfin, les droits de mutation sont faibles : régime des plus-values immobilières pour particulier, avec réduction de 10 euros/ha/an lors de la vente et exonération de 75 % de la valeur du patrimoine forestier du GFF pour les donations ou successions.»

Outre leur statut de havre fiscal, les GFF se distinguent par un fonctionnement spécifique. Bien que ces derniers soient considérés par la directive AIFM comme des fonds d’investissement alternatifs (FIA), ni les gestionnaires ni les distributeurs n’ont le droit d’en faire la publicité ou de faire d’appel public à l’épargne. D’où une offre très réduite. Cela changera d’ici un à deux ans, lorsque l’AMF intégrera dans son règlement général les GFI, groupements forestiers d’investissement, créés par le Code forestier en octobre 2014.

Juridiquement, le GFF est une société civile, qui ne peut comporter plus de 150 associés. «Outre une dizaine de GFF, gérés par la Société Forestière ou France Valley, nous proposons deux GFF encore ouverts qui n’ont pas atteint le quota, précise Anaïs Ursula, responsable du développement produits à l’UFF.»
Les parts de GFF sont d’un montant élevé. La mise minimale est de 5 000 euros, tandis que la souscription moyenne tourne autour de 8 000 euros ; et certains peuvent placer jusqu’à 10 millions d’euros.

Les bonnes questions

La fiscalité n’est pas le premier critère de choix. Les forêts dégagent un rendement annuel faible de l’ordre de 2 % à, plus rarement, 5 %. Quant à la sortie d’un GFF, elle est difficile, comme pour toute société civile.

D’abord, il faut s’interroger sur la durée de blocage du fonds. Ceux qui investissent exclusivement en fonction du prisme ISF choisiront des GFF d’une durée courte, de cinq ans et demi. Ensuite, il convient de s’intéresser aux frais de souscription – autour de 300 euros – et à ceux de gestion qui peuvent «manger» le rendement du GFF, puis d’interroger le gestionnaire sur le type de massifs –souvent au moins deux – constituant l’actif du GFF.

«Le rapport qualité/prix est primordial, souligne Marc Girault, investisseur direct en forêt. Selon leur variété, les chênes se vendent entre 5 et 8 euros le stère, et parfois plus de 200 euros le mètre cube pour les merrains destinés aux tonneaux. Le hêtre, très demandé par les Chinois durant la décennie 1990, s’écoule à un prix très bas aujourd’hui, jusqu’à 2 euros le mètre cube pour les plus mauvaises qualités. Les châtaigniers pour piquets se vendent entre 15 et 20 euros, tandis que les peupliers, très utiles pour les cageots, s’échangent entre 30 et 40 euros le mètre cube.» La géographie compte aussi. Chez France Valley, les gérants s’interdisent les massifs landais, soumis aux tempêtes, sauf à ce que le rendement permette de supporter une assurance large, et ils écartent le pourtour méditerranéen, exposé aux incendies.

Vient enfin la problématique de la sortie du groupement. La revalorisation des parts est faible, même si les cours des forêts, en forte chute après le pic historique de la mi-1980, remontent depuis quinze ans. Les gestionnaires «sérieux» assurent la revente des parts en animant un marché secondaire… sans qu’une décote ne soit exclue. «Plutôt que d’attendre une augmentation de capital de GFF, j’ai attendu d’être averti d’une sortie obligée de parts de GFF, se réjouit ce CGPI. Et j’ai pu bénéficier d’un prix décoté, mais il m’a fallu attendre plusieurs mois et relancer les gérants que j’avais sélectionnés.» Une opportunité qui se fera de plus en plus rare : le passage des groupements forestiers sous statut GFI accélérera la financiarisation de la forêt, en œuvre depuis cinq ans.

Source : ONF

À lire aussi

Assurance-vie

Un avenir menacé ?

Alice Ducros, gérante de portefeuilles et conseil en gestion de patrimoine artistique, KBL Richelieu Banque Privée

«Le coup de cœur est souvent au centre de l’achat d’une œuvre d’art»