Lettres professionnelles

Septembre 2015

Cession de parts de sociétés à prépondérance immobilière

21 septembre 2015 - Richard Foissac, avocat associé

La reprise incontestable des transactions sur titres de sociétés immobilières est l’occasion de consacrer cette nouvelle Lettre de l’Immobilier à quelques-uns des thèmes ou problématiques que de telles cessions mettent en lumière.

Par Richard Foissac, avocat associé

Aucune acquisition de société à prépondérance immobilière (SPI) n’est aujourd’hui effectuée sans audits préalables et dans ce cadre, les investigations menées par les conseils des acquéreurs atteignent dans certains dossiers un degré de technicité rendant nécessaire une préparation «en amont».

Nous avons choisi d’évoquer, dans ce cadre, la question de la taxe de 3 % et la situation des SPI au regard de la CVAE et de la CET.

Si l’objectif recherché par l’acquéreur est toujours de vérifier que la SPI a respecté ses obligations en matière de taxe de 3 % et n’est ainsi pas susceptible d’être recherchée à ce titre par l’administration fiscale, nous verrons que les investigations sont cependant d’ampleur différente selon le niveau de garantie du risque fiscal.

En matière d’impôts locaux, il faut rappeler que depuis 2010, les activités de location ou de sous-location d’immeubles nus sont réputées être exercées à titre professionnel et sont désormais passibles de la CET, dès lors qu’elles portent sur des locaux professionnels et que les loyers perçus excèdent 100 000 e/an. De même, en matière de CVAE, l’incidence d’un assujettissement est plus impactant. En effet, dès lors que les loyers perçus excèdent 500 000 e, la CVAE peut représenter jusqu’à 1,5 % de la valeur ajoutée produite par la SPI.

Mais la cession de titres de SPI, c’est aussi la question des plus-values des cédants. Nous avons donc choisi de consacrer quatre articles à la fiscalité des plus-values des associés personnes physiques et de faire un focus sur le traitement des cessions de titres de SPI au plan international.

Nous évoquerons également les modifications apportées par la loi ALUR au droit de préemption urbain en matière de cession de parts de sociétés civiles immobilières et les dispositions spécifiques contenues désormais par le Code de l’urbanisme quant aux documents pouvant être sollicités par le titulaire du droit de préemption. Nous examinerons également les modifications des règles de fixation des loyers des baux de locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale apportées par la loi 2014-366 du 24 mars 2014, son décret d’application n° 2015-650 du 10 juin 2015 et, s’agissant de la commune de Paris, par l’arrêté 2015-176-0007 du 25 juin 2015 entré en vigueur le 1er août 2015.

Deux points d’actualité ont enfin retenu notre attention. Le premier concerne le traitement en matière de TVA du recours à l’usufruit locatif dans le secteur du logement social et intermédiaire. Le second a trait à la question de savoir comment le pétitionnaire d’une demande d’autorisation d’urbanisme doit justifier de sa qualité pour agir au regard de l’arrêt du Conseil d’Etat du 23 mars 2015.