Lettres professionnelles

La lettre de l'immobilier - Septembre 2020

Crise sanitaire et l’actualisation des grilles tarifaires d’évaluation des locaux commerciaux

11 septembre 2020

Immobilier, Coronavirus

La crise sanitaire et la crise économique vont-elles avoir un impact sur l’évolution des valeurs locatives foncières des locaux commerciaux servant de base à la taxe foncière et à la CFE ?

Par Cathy Goarant-Moraglia, avocat associé en fiscalité. Elle intervient dans le cadre de la gestion des impôts locaux grevant les programmes immobiliers ainsi que dans le cadre de restructurations lourdes ou de commercialisations. Elle mène également des missions d’audit, d’assistance, de conseil technique et de défense des entreprises dans tous les secteurs d’activité. cathy.goarant@cms-fl.com / et Virginie Roche, avocat en fiscalité. Elle intervient plus particulièrement dans les dossiers de conseil et de contentieux en matière de fiscalité locale. virginie.roche@cms-fl.com

Entrée en vigueur en 2017, la révision des valeurs locatives des locaux professionnels servant d’assiette à la taxe foncière et à la CFE repose sur la création de grilles tarifaires départementales établies sur les valeurs des loyers du marché actuel (référence 2013) et sur la mise en place d’un système de mise à jour permanente des grilles tarifaires.

Rappelons qu’auparavant les valeurs locatives reposaient sur une référence datant de 1970, dont l’actualisation était assurée par un coefficient voté chaque année dans le cadre de la loi de finances.

Le nouveau système de mise à jour permanente des grilles tarifaires a été conçu pour permettre un ajustement des tarifs en fonction de l’évolution des loyers, à la hausse comme à la baisse, suivant les fluctuations du marché locatif.

Pour ce faire, le législateur a créé une nouvelle obligation déclarative «DECLOYER». En pratique, chaque année les exploitants occupant des locaux professionnels doivent joindre à leur déclaration de résultats une annexe relative à la déclaration des loyers des locaux qu’ils exploitent au 1er janvier de l’année d’imposition et pour lesquels ils sont redevables de la CFE à la même date.

Ce dispositif de mise à jour annuelle n’est pas un dispositif de taxation, mais uniquement un processus statistique permettant de collecter et de déterminer l’évolution moyenne des loyers des locaux professionnels et d’y indexer la variation des grilles tarifaires.

Dans le contexte actuel, on pouvait logiquement penser que les réductions, franchises ou diminutions de loyer consenties par les bailleurs aux locataires en raison de la crise sanitaire entraineraient consécutivement une diminution des grilles tarifaires et, par voie de conséquence, une réduction des bases imposables en matière de taxe foncière et CFE.

Or, tel n’est pas le cas dans la mesure où le montant du loyer à indiquer dans la déclaration DECLOYER doit correspondre au montant du loyer annuel tel que fixé dans le bail.

Ainsi, dans le cas où le bailleur a accepté d’accorder un allègement, une franchise de loyer ou encore un report de paiement des échéances pendant la période de la crise sanitaire, ces allégements ne seront donc pas pris en compte pour l’actualisation des grilles tarifaires puisque les entreprises ont dû déclarer le montant inscrit dans le bail, sans tenir compte de la diminution accordée par leur propriétaire.

Si l’un des objectifs affichés de la réforme de 2017 était notamment d’éviter les écarts trop souvent constatés par le passé entre les valeurs locatives et la réalité du marché locatif, on peut aujourd’hui s’interroger sur la pérennité du nouveau système face à un évènement tel que celui que nous traversons actuellement.

En effet, trois ans à peine après l’entrée en vigueur de la révision, l’actualisation des valeurs locatives foncières des locaux professionnels ne sera déjà plus en adéquation avec l’évolution du marché locatif.

Finalement, ce n’est que dans l’hypothèse où les loyers viendraient à baisser de façon pérenne, à la suite d’une renégociation des baux par les locataires, que l’actualisation des valeurs locatives foncières pourrait entraîner une baisse des bases taxables en matière de taxe foncière et de CFE. Cette situation, si elle venait à se produire, serait alors inédite puisque jamais un coefficient d’actualisation en fiscalité locale dans le passé n’a été négatif et l’on peut dans ce cas également présumer que le législateur sera alors contraint d’intervenir pour préserver les recettes des collectivités locales.