Par Benjamin Bill, avocat associé en droit immobilier. Il conseille, tant sur le secteur privé que public, les investisseurs, les gestionnaires d’actifs et les sociétés immobilières et les accompagne dans le cadre de leurs projets immobiliers nationaux et transfrontaliers. benjamin.bill@cms-fl.com

Dans le cadre de la crise liée au Covid-19 et de ses conséquences sur le marché immobilier, se pose la question de la valorisation d’un immeuble. Nous rappelons que les facteurs clés d’un investissement immobilier et de sa valorisation comprennent notamment la sécurisation d’un rendement et la possibilité de générer une augmentation de valeur. 

S’il est peut-être trop tôt pour connaître les conséquences exactes du Covid-19, pouvons-nous néanmoins tirer de premières leçons et penser la valorisation de l’investissement immobilier des prochains mois et années ? Ce qui semble indéniable, est que nous constatons que le Covid-19 sert d’accélérateur de tendances sur plusieurs points.

S’agissant des retards ou défauts de paiement des loyers

Les professionnels de l’immobilier constatent en termes de recouvrement des loyers une quasi-stabilité dans les secteurs des bureaux, de la logistique et du logement. En revanche, les commerces (s’il est naturellement faux de généraliser, dans la mesure où le secteur du commerce est très varié, il s’agit de retenir certaines tendances) font l’objet d’une baisse des recouvrements des loyers. Les raisons peuvent être résumées comme suit : d’une part, les commerces, depuis plusieurs années, souffrent du changement de comportement de consommation des utilisateurs au profit du e-commerce (qui favorise la logistique), d’autre part, les gestes barrières et la distanciation sociale frappent en premier lieu les lieux fréquentés. Finalement, les ordonnances mises en place dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire n’ont pas toujours été très claires sur les obligations qui pèsent sur les bailleurs et les preneurs. Par ailleurs, on peut s’attendre à une baisse de l’indice ILC. A court et peut être moyen termes, ces facteurs rendent la valorisation d’un actif plus compliquée et moins prévisible. En revanche, les commerces constituent le cœur de la cité, des lieux d’échanges et de rencontres. Donc, à condition qu’ils puissent se réinventer dans le but d’offrir aux consommateurs une expérience plus qu’une simple consommation, on peut raisonnablement prévoir que les commerces resteront une classe d’actifs robustes à moyen et long termes. 

S’agissant de l’utilisation des espaces, notamment des bureaux

Le télétravail et, plus généralement, l’utilisation des locaux, est au centre des réflexions des utilisateurs. Les attentes évoluent entre flexibilité, image corporate et prise en compte de la volonté du personnel de disposer de la possibilité de télétravailler. L’investisseur devra en conséquence soumettre son projet à une analyse encore plus approfondie de la flexibilité des locaux et donc penser l’immeuble comme un espace de valorisation multiple. 

La relation bailleur-preneur au cœur de l’investissement

Dans la situation actuelle, la relation bailleur-preneur semble être un facteur davantage déterminant de valorisation d’un immeuble que d’ordinaire. En effet, l’objectif de valorisation d’un investissement dépendra en bonne partie de la faculté du bailleur d’être à l’écoute du preneur et d’œuvrer de bonne foi pour le bien-être des utilisateurs. Nombre de conflits peuvent en effet être évités par de l’asset management proactif et proche des locataires.

L’évolution du marché de l’investissement demandera aux professionnels de réfléchir également aux contrats d’occupation. Certains outils et nouveaux types de contrats d’occupation qui voient le jour mettent au centre la prise en compte des besoins de l’utilisateur dans le but de sécuriser son maintien dans les locaux et le paiement du loyer.