Lettres professionnelles

La lettre de l'immobilier - Novembre 2020

Bail commercial et cas de force majeure : attention aux désillusions

27 novembre 2020

Lors du premier confinement lié à la crise sanitaire due au Covid-19, des locataires de baux commerciaux ont opposé à leurs bailleurs la force majeure afin de se soustraire à leur obligation de paiement des loyers. Arguant que l’épidémie de Covid-19 constituait un cas de force majeure au sens de l’article 1218 du Code civil, ils ont considéré que l’exécution de l’obligation de paiement des loyers devait être suspendue.


Par Aline Divo, avocat associé en droit immobilier. Elle intervient dans tous les domaines du droit immobilier et notamment dans la rédaction, la négociation et le contentieux des baux commerciaux, tant côté locataire que côté bailleur. Elle est coauteur des Mémentos Experts Francis Lefebvre Baux commerciaux et Gestion immobilière (aline.divo(at)cms-fl.com).


Force majeure et exigibilité des loyers, une multiplication des contentieux

L’argument de la force majeure a rencontré un fort engouement. Or, cet argument comportait une faille. En effet, dans un arrêt rendu par la Cour de cassation le 16 septembre 2014, il a été jugé que :  le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure.  Il en résulte que les difficultés financières issues de circonstances extérieures ne peuvent constituer un cas de force majeure. Toutefois, cette décision de principe rendue en matière de prêt connait un assouplissement. En effet, si le débiteur de l’obligation de paiement parvient à démontrer une impossibilité matérielle d’effectuer le paiement, il peut invoquer la force majeure. C’est l’hypothèse d’une panne informatique empêchant l’intéressé d’exécuter son virement bancaire. 

L’explosion des contentieux judicaires liés à l’exigibilité des loyers en période de crise sanitaire a permis à des juridictions d’appliquer le principe énoncé par la Cour de cassation en 2014, en matière de baux commerciaux. Dans une ordonnance  du 17 juillet 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a jugé que : «(…) si les mesures prises par le gouvernement dans le cadre de la crise sanitaire ont empêché la société X de recevoir sa clientèle, cette circonstance n’est pas de nature à faire échec au paiement des loyers postérieurs au 14 mars 2020 dès lors que le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure».

De même, dans une ordonnance du 10 septembre 2020 rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier, il a été jugé que «(…) le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure. Le débiteur qui pourrait offrir une solution satisfactoire pour le créancier ne peut se prévaloir de la force majeure, ce qui est le cas en l’espèce. La société Z sera donc condamnée à titre provisionnel à payer à la société Y la somme de 32.291,46 euros au titre des loyers et charges». Enfin, dans une décision de la cour d’appel de Grenoble en date du 5 novembre 2020, il a été jugé que «concernant le moyen pris de la force majeure liée à l’épidémie de Covid-19, il n’est pas justifié par l’intimée de difficultés de trésorerie rendant impossible l’exécution de son obligation de payer les loyers. Cette épidémie n’a pas ainsi de conséquences irrésistibles». 


«Le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure.»


L’argument de la bonne foi, un autre outil juridique pour l’exécution des contrats ?

Les locataires doivent s’orienter vers d’autres mécanismes juridiques pour espérer ne pas avoir à payer leur loyer pendant les périodes de fermetures administratives de leurs locaux. En tout état de cause, la règle d’or est que chaque partie doit manifester un comportement de bonne foi dans l’exécution du contrat de bail et dans les négociations de gré à gré concernant l’exigibilité des loyers.

Il ressort des récentes décisions judiciaires que les juges veillent au respect de la bonne foi. A titre d’exemple, dans une ordonnance du 16 septembre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Limoges a énoncé que «les contrats devant être exécutés de bonne foi en vertu de l’article 1104 du Code civil, il en résulte que les parties sont tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives». L’argument de la bonne foi peut être exploité tant par le bailleur que par le preneur. Actuellement, c’est sans doute l’outil juridique qui permet d’obtenir les meilleurs résultats devant un juge des référés.