Lettres professionnelles

La lettre de l'immobilier - Novembre 2020

Entrepôts et droit de l’environnement : analyse des prescriptions et des contraintes applicables

27 novembre 2020

Depuis 19861, en raison des dangers et inconvénients qu’ils peuvent présenter pour les tiers et l’environnement, les bâtiments à usage d’entrepôt, lorsqu’ils remplissent certains critères, sont soumis à la règlementation sur les installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE). Cette règlementation, qui a vocation à régir la vie entière d’un entrepôt, évolue continuellement afin de prendre en compte les particularités de ces bâtiments et tirer les conséquences des incidents affectant le secteur. Toutefois, elle peut paraître encore inadaptée à certains égards.


Par Céline Cloché-Dubois, avocat associé en droit de l’urbanisme et de l’environnement. Elle intervient tant en conseil qu’en contentieux auprès d’opérateurs publics et privés (investisseurs, promoteurs, aménageurs) dans le cadre de projets de développement et d’aménagement (celine.cloche-dubois(at)cms-fl.com); et Anne Plisson, avocat en droit de l’urbanisme et de l’environnement. Elle intervient en matière de conseil, rédaction d’actes et contentieux dans le cadre de projets de développement et d’aménagement (anne.plisson(at)cms-fl.com).


La détermination du régime et des règles applicables aux entrepôts

L’entrepôt se définit traditionnellement comme tout bâtiment servant de lieu de dépôt de marchandises, produits, substances, etc. Toutefois, il existe une pluralité d’entrepôts, ces derniers se distinguant notamment par la nature et le volume de leur stockage. 

Relèvent de la règlementation ICPE :

– au titre de la rubrique 1510, les entrepôts couverts disposant (i) d’une quantité de stockage de matière ou produits combustibles supérieure à 500 tonnes et (ii) d’un volume de stockage supérieur ou égal à 5 000 m3 ;

– au titre de la rubrique 1511, les entrepôts frigorifiques disposant d’un volume de stockage supérieur ou égal à 5 000 m3.

Les entrepôts peuvent également relever d’autres rubriques ICPE encadrant les stockages sectoriels, telles que les rubriques 1530 (stockage de papier et cartons), 1531 et 1532 (stockage de bois), 2160 (stockage de céréales et grains), 2662 (stockage de polymères) ou encore 2663 (stockage de pneumatiques). Ces rubriques et les prescriptions qui leur sont applicables ont été modifiées et les nouvelles dispositions prendront effet à partir du 1er janvier 2021 (voir ci-après).

Selon le volume de l’entrepôt et du stock concerné ainsi que de la rubrique applicable, le régime de fonctionnement diffère, les entrepôts pouvant être soumis à autorisation (A), enregistrement (E) ou déclaration contrôlée (DC).

Le ministre chargé des ICPE fixe par arrêté les prescriptions générales et techniques applicables, ces dernières pouvant être complétées par arrêté préfectoral pour une installation donnée. 

Le respect de l’ensemble de ces prescriptions relève de la responsabilité de l’exploitant en titre. 


«Si le Code de l’environnement précise que le titulaire de l’autorisation d’exploiter (entendue au sens large) est l’exploitant de l’installation4, la pratique est plus complexe, le titulaire de cette autorisation pouvant être soit l’occupant de l’entrepôt soit son propriétaire (…).»


Le titulaire de l’autorisation d’exploiter l’entrepôt

Si le Code de l’environnement précise que le titulaire de l’autorisation d’exploiter (entendue au sens large) est l’exploitant de l’installation2, la pratique est plus complexe, le titulaire de cette autorisation pouvant être soit l’occupant de l’entrepôt soit son propriétaire, notamment lorsque celui-ci est multi-occupants. Cela n’est pas sans poser de difficultés, dans cette dernière hypothèse, le titulaire de l’autorisation d’exploiter n’étant pas l’exploitant de fait et ayant un objet social sans lien avec l’activité exercée (le propriétaire étant souvent une société civile immobilière ou un promoteur, voire un investisseur). 

Par ailleurs, d’autres difficultés sont susceptibles de se présenter :

• Au regard de l’obligation de délivrance du bailleur3. Lorsque le propriétaire donne à bail un entrepôt relevant de la règlementation des ICPE, en raison du volume susceptible d’être stocké, ou du type de produits stockés, est-ce au propriétaire de porter l’autorisation ? Doit-on prévoir, à titre de condition suspensive, qu‘il appartient au preneur d’entreprendre toute démarche visant à se voir délivrer ladite autorisation d’exploiter ? Ou doit-on prévoir un transfert de l’autorisation d’exploiter au bénéfice du preneur ? Ce choix peut s’avérer délicat au regard notamment des responsabilités attachées à la qualité du titulaire de l’autorisation en application de la règlementation sur les ICPE, laquelle ne connaît que le titulaire de l’autorisation.  

Si le propriétaire est le titulaire de l’autorisation, il conviendra alors que le bail comprenne des dispositions spécifiques répercutant les obligations applicables à l’exploitant, même si les conventions de droit privé sont inopposables à l’Administration et ne régissent que les relations entre bailleur et preneur. Dans le cas contraire, lorsque le preneur est le titulaire de l’autorisation, il conviendra que le bail comprenne des dispositions visant à ce que le preneur respecte la règlementation applicable de telle sorte que le propriétaire ne soit pas inquiété, tout en prévoyant, par exemple, une information de ce dernier quant aux incidents et accidents sur le site. 

• En cas de pluralité d’occupants de cellules distinctes d’un même entrepôt, parfois même avec des activités de stockage différentes. Dans une telle situation, et sous certaines conditions, il est considéré que le site doit être régi par un unique arrêté d’autorisation. Le propriétaire est donc le titulaire de l’autorisation alors même qu’il n’exploite pas, en pratique, les cellules. Il convient alors d’apporter un soin particulier à la rédaction des baux, ces derniers devant comporter des dispositions spécifiques tant au regard des autorisations à obtenir, des obligations environnementales en cours de bail que des conditions tenant à la restitution des locaux. 


«Comme pour les autres ICPE, l’arrêt définitif d’un entrepôt nécessite la réalisation de plusieurs démarches par l’exploitant.» 


La mise à l’arrêt définitif d’un entrepôt

A l’instar des autres ICPE, l’arrêt définitif d’un entrepôt nécessite la réalisation de plusieurs démarches par l’exploitant.

L’exploitant doit notamment notifier préalablement au préfet la cessation de son activité, dans un délai allant de 1 mois à 6 mois avant la date de l’arrêt définitif selon notamment que le site est soumis à autorisation, enregistrement ou déclaration. Il doit également mettre le site en sécurité, évacuer les déchets conformément aux articles L. 512-12-1, L.512-7-6 et L. 512-6-1 du Code de l’environnement et remettre le site dans un usage comparable à celui de la dernière activité. 

Un dossier de cessation d’activité devra être présenté à l’Administration afin de justifier de la compatibilité du site à cet usage et le cas échéant, indiquer les mesures de réhabilitation, surveillance, restrictions d’usage ….

L’après Lubrizol 

A la suite de l’incendie survenu le 26 septembre 2019 sur les sites de Normandie Logistique et Lubrizol à Rouen, le ministère de la transition écologique et solidaire a présenté, le 11 février dernier, un plan d’actions dont l’objectif est d’éviter un nouvel accident industriel.

Dans la ligne de ce Plan d’actions, le Gouvernement a soumis à la consultation du public sept projets de textes (arrêtés et décrets) au cours de l’été 2020 qui ont été publiés au Journal officiel le 26 septembre 2020, soit un an jour pour jour après la survenance de l’incendie à Rouen.

Outre le fait qu’ils redéfinissent et réorganisent les rubriques ICPE, en relevant notamment de manière paradoxale le seuil de déclenchement du régime de l’autorisation de la rubrique 15105, ces textes ont renforcé les règles applicables aux entrepôts, en mettant l’accent plus particulièrement sur les entrepôts de matières combustibles. Il prévoit ainsi plusieurs mesures, telles que :

– la tenue d’un état des matières stockées ainsi que des dispositions relatives aux accès en cas de sinistre avant l’arrivée des services d’incendie et de secours ;

– des dispositions portant sur le désenfumage des locaux techniques présentant un risque incendie ;

– le renforcement de l’éloignement des stockages extérieurs susceptibles de favoriser la naissance d’un incendie des parois externes des cellules des entrepôts.

Les rubriques modifiées et les nouvelles prescriptions entreront en vigueur pour la plupart à compter du 1er janvier 2021.