Lettres professionnelles

La lettre de l'immobilier - Novembre 2020

La logistique à l’épreuve de la subjectivité de la fiscalité locale

27 novembre 2020

L’analyse des modalités concrètes de l’activité logistique par l’administration fiscale peut générer des différences de traitement majeures en termes d’identification du redevable et de détermination des bases imposables en fiscalité locale.


Par Alexis Bussac, avocat counsel en fiscalité. Il intervient tant en conseil qu’en contentieux particulièrement en matière de fiscalité locale (alexis.bussac(at)cms-fl.com).


Le logisticien qui opère dans l’entrepôt de son client ne sera imposable à la cotisation foncière des entreprises (CFE) à raison de ce local que s’il en a la disposition privative et exclusive. Ce point doit être clarifié dans le contrat, lequel précisera si le logisticien se limite à rendre une prestation de service au profit de son client ou s’il exploite lui-même les locaux dont il a la disposition. Une refacturation au client pourra alors être envisagée.

Les modalités d’exercice de l’activité logistique déterminent le mode de calcul de la valeur locative foncière

S’agissant de la problématique de la valeur locative foncière qui sert au calcul des assiettes de la taxe foncière et de la CFE, rappelons que celle-ci est évaluée différemment selon que le local est qualifié d’établissement commercial ou industriel. Dans le premier cas, la valeur locative foncière est calculée selon la méthode tarifaire en appliquant aux surfaces du local un tarif représentatif d’un loyer moyen au m². En cas de qualification industrielle, elle sera déterminée selon la méthode comptable, c’est-à-dire en appliquant un pourcentage au prix de revient actualisé des immobilisations foncières. Cette dernière méthode conduit à des bases généralement très supérieures à la méthode tarifaire.

L’article 156 de la Loi de finances pour 2019 a légalisé la définition de l’établissement industriel que le Conseil d’Etat avait dégagée en 2005 dans son arrêt «Miroline» (CE, 22/07/2005 n°261899). Ainsi, doivent être qualifiés de locaux «industriels» les établissements qui nécessitent d’importants moyens techniques, non seulement lorsque cette activité consiste dans la fabrication ou la transformation de biens corporels mobiliers mais aussi lorsque le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en œuvre, fût-ce pour les besoins d’une autre activité, est prépondérant. 

Le texte s’est limité à compléter cette définition d’un seuil de 500 000 euros de prix de revient des matériels et outillages mis en œuvre, en dessous duquel les immeubles demeurent évalués en méthode comparative. 

Le législateur a donc entériné une définition qui était pourtant très critiquée en raison de la grande subjectivité des notions d’importance et de prépondérance du rôle de l’outillage, laquelle avait permis à l’administration fiscale d’en faire une application extensive à l’égard des entrepôts. 


«L’ambiguïté de la qualification industrielle demeurant entière, on ne peut qu’appeler la jurisprudence à pallier la frilosité du législateur en établissant des ratios chiffrés objectifs pour la caractériser.» 


Malgré les annonces de réduction des bases imposables, une clarification des critères de la qualification industrielle demeure nécessaire.

Conscient du caractère insatisfaisant de ce procédé, le législateur avait enjoint Bercy de remettre au Parlement en avril 2020 un rapport dans lequel il devait lui proposer des pistes de réformes de la méthode comptable. La crise sanitaire a eu raison de cette échéance ainsi que des espoirs des logisticiens de voir enfin levée l’imprévisibilité des requalifications. 

En effet, le Gouvernement, animé par les soucis de réduire les impôts de production et de soutenir l’industrie française, a opté pour une solution radicale consistant à proposer de réduire de 50 % les bases de taxe foncière et de CFE des locaux industriels évalués selon la méthode comptable dans le cadre du projet de Loi de finances pour 2021.

Si les entrepôts qualifiés d’industriels vont bénéficier de cette mesure, nous constatons que la méthode tarifaire devrait demeurer généralement plus favorable par l’effet cumulé des mécanismes d’accompagnement de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels (coefficient de neutralisation, dispositifs du «planchonnement» et du lissage), lesquels sont toutefois provisoires. 

L’ambiguïté de la qualification industrielle demeurant entière, on ne peut qu’appeler la jurisprudence à pallier la frilosité du législateur en établissant des ratios chiffrés objectifs pour la caractériser. Cette clarification est nécessaire pour permettre aux logisticiens de sécuriser leurs obligations déclaratives et d’anticiper leur niveau d’imposition.