Par Philippe Tournès, avocat associé en fiscalité. Il conseille et assiste les entreprises dans l’ensemble des sujets relatifs à la TVA, notamment liés à l’immobilier.

Logement social, mais de quoi s’agit-il ? Selon la définition communément admise, un logement social est un logement dont la construction bénéficie de soutiens publics, qui est soumis à des règles de construction, de gestion et d’attributions précises, dont les loyers sont réglementés et l’accès conditionné à des ressources maximales. Plus précisément, sur le plan juridique et fiscal, c’est la signature d’une convention entre le bailleur social et l’Etat qui fait entrer un logement dans la catégorie du logement social (cette convention va déclencher l’aide personnalisée au logement pour le locataire et elle détermine l’application du taux réduit de la TVA), mais également le type de prêt accordé au bailleur pour la construction. Cette même convention passée avec l’Etat va déterminer le montant du loyer au mètre carré. En effet, c’est l’une des caractéristiques du logement social : la nature du prêt octroyé par l’Etat pour financer la construction de l’immeuble va déterminer le montant du loyer. Plus les prêts et subventions sont importants, plus le bailleur, en contrepartie, devra proposer des loyers faibles, destinés à des personnes aux ressources modestes (le montant des loyers sociaux est en principe deux à trois fois moins élevé que celui des loyers du parc privé). En France, le logement social bénéficie de différentes aides financières. Tout d’abord une subvention dite «aide à la pierre» fixée par le Fonds national des aides à la pierre, mais également des aides fiscales : une exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties, une exonération d’impôt sur les sociétés (IS) et une TVA à taux réduit. 

Notre dossier nous permet d’aborder les plus récentes mesures fiscales et juridiques concernant le logement social, aussi examinerons-nous les contraintes réglementaires et les incitations fiscales découlant du Code de l’urbanisme, l’exonération d’IS dont bénéficient les organismes d’habitation à loyer modéré, les nouveautés apportées par la loi de finances pour 2020 en matière de taxe annuelle sur les bureaux en Ile-de-France ainsi qu’en matière de TVA. En cette matière, deux ans après l’augmentation de 5,5 % à 10 % du taux de TVA applicable aux ventes d’immeubles par les promoteurs aux bailleurs sociaux, les acteurs du logement social peuvent en effet se réjouir d’une décrue fiscale et d’un retour du taux réduit de 5,5 % aux opérations intervenant à compter du 1er décembre 2019. Enfin, notre dossier n’omet pas d’aborder le cousin germain du logement social, le logement intermédiaire, les bailleurs sociaux ayant toujours construit et géré des logements n’entrant pas dans la catégorie sociale.