Qu’il s’agisse des types d’immeubles concernés (boutiques, bureaux, etc.), de leur localisation (centre-ville, centres commerciaux, etc.) ou de l’époque de conclusion du bail (immeuble achevé ou à construire). Un bail commercial est régi tant par le statut spécifique, codifié dans le code de commerce, que par le droit commun du louage. Comme le statut est d’ordre public pour une partie seulement de ses dispositions, et le droit commun supplétif pour une grande part, la liberté contractuelle trouve, au final, une large possibilité d’expression.
Jean-Luc Tixier, avocat associé
Cette liberté s’exprime de façon différente selon que l’auteur de la proposition est le bailleur ou le locataire. La contradiction des intérêts invite néanmoins, en théorie, à la recherche de l’équilibre propice à la signature du bail. Mais des motifs plus opérationnels conduisent l’une ou l’autre de parties à vouloir absolument conclure le bail (qualité de l’emplacement convoité, qualité de signature du preneur) en dépit d’une rédaction pas toujours aussi précise qu’elle devrait l’être sur certains points.
Au-delà de la préconisation élémentaire d’une rédaction du bail devant s’accorder avec les particularités des lieux loués (location d’un immeuble entier ou d’une partie seulement, situation des lieux dans une copropriété, IGH, installations classées, etc.), l’évolution de la pratique contractuelle et celle de la doctrine fiscale invitent à faire preuve de rigueur ; les différentes contributions à la présente livraison de la «Lettre de l’immobilier» illustrent cette réalité. S’agissant du statut, les difficultés à déterminer les domaines d’application respectifs des différents indices possibles ne doivent pas être sous estimées ; devant les incertitudes avérées, un comportement prudentiel peut emporter la conviction.
L’interprétation d’une obligation imprécise en faveur de celui qui s’est obligé prévaut toujours avec constance en jurisprudence. Pour les charges stipulées récupérables, les plus récentes décisions confirment que seule une expression claire tant du principe que des modalités de la récupération conduira à un mécanisme fiable et efficace. L’usage de «l’annexe verte» pour transférer au preneur des travaux de mise aux normes qui ne lui incombaient pas jusqu’alors sera fort probablement examiné au travers du même prisme. En matière de dépollution, mise à la charge soit du bailleur au titre de son obligation de délivrance, soit du preneur lors de la restitution du bien loué, cette interprétation induit une définition rigoureuse de l’exigence d’un site «net et exempt de toute pollution».
L’autonomie du droit fiscal perdure avec constance lorsque le bail contient un engagement du bailleur de fournir des prestations de services à son preneur ou lorsque le loyer est indexé sur les résultats du locataire. De la même manière le traitement fiscal de la franchise de loyer, devenue fréquente, réserve aussi son lot d’interrogations (fiscalité directe) sinon de surprises (en matière de TVA).
