Si elles sont sans incidence sur la détermination du redevable des impôts locaux, les mutations subies peuvent avoir un impact favorable en termes de base d’imposition lorsqu’elles surviennent dans le cadre d’une procédure collective.
Par Alexis Bussac, avocat en fiscalité locale. Il intervient tant en conseil qu’en contentieux, particulièrement en matière de taxe foncière et de CET. alexis.bussac@cms-bfl.com
La taxe foncière et la cotisation foncière des entreprises (CFE) ont pour base la valeur locative des biens fonciers dont le redevable est respectivement propriétaire et/ou exploitant au 1er janvier de l’année d’imposition.
Les modalités de transmission de la propriété d’un bien foncier, qu’il s’agisse d’une vente volontaire ou d’une cession forcée consécutive à une procédure d’expropriation, à l’exercice d’un droit de préemption ou d’une vente réalisée dans le cadre d’une procédure collective, sont sans incidence en matière d’identification du redevable de la taxe foncière.
En effet, lorsqu’un immeuble change de main – quel qu’en soit le motif – le cadastre doit être mis à jour du changement intervenu. Corrélativement, la taxe foncière est, par la suite, établie au nom du nouveau propriétaire. Si ces mutations cadastrales consécutives aux mutations de propriété sont faites, en principe, à la diligence des propriétaires intéressés, ce sont généralement les notaires ou les avocats qui se substituent à eux et requièrent la mutation cadastrale en déposant des extraits d’acte à la conservation des hypothèques.
Aux termes de l’article 1402 du Code général des impôts (CGI), aucune modification à la situation juridique d’un immeuble ne peut faire l’objet d’une mutation si l’acte ou la décision judiciaire constatant cette modification n’a pas été préalablement publié au fichier immobilier. Dès lors, et en vertu de l’article 1403 du même code, tant que cette mutation cadastrale n’a pas été faite, l’ancien propriétaire continue à être imposé au rôle et peut être contraint au paiement de la taxe foncière.
Toutefois, l’article 1404 du CGI prévoit une procédure dite du dégrèvement automatique (qui succède à l’ancienne procédure dite de mutation de cotes), laquelle permet à l’ancien propriétaire qui serait imposé à tort de demander la régularisation de la situation en présentant une demande de dégrèvement. En principe, ce dégrèvement est subordonné à l’accomplissement préalable par le propriétaire actuel des formalités de mutation cadastrale prévues à l’article 1402 du CGI (CE 19 novembre 2008 n° 285472, 8e et 3e s.-s., Sté d’exploitation du musée de l’Automobile).
Précisons que cette imposition du redevable légal peut intervenir au-delà du délai de reprise prévu par l’article L.173 du Livre des procédures fiscales. En l’absence de disposition précise sur ce point, le délai offert à l’Administration pour émettre l’imposition au nom du véritable redevable mériterait, selon nous, d’être clarifié.
La vente forcée ou la mutation subie (expropriation) ne devrait pas avoir d’incidence sur l’identité du redevable de la CFE, à condition que le changement de propriétaire du bien foncier n’entraîne pas de changement de l’exploitant de l’activité qui y est exercée.
Indépendamment de la question de l’identification du redevable, la cession d’un établissement industriel à la barre du Tribunal peut avoir une incidence sur la valeur locative foncière imposable en taxe foncière et en CFE. En effet, l’article 1518 B du CGI prévoit que cette dernière ne peut être inférieure à 50 % de son montant avant l’opération pour les opérations de reprise d’immobilisations prévues par un plan de cession ou comprises dans une cession d’actifs en sauvegarde, en redressement ou en liquidation judiciaire, jusqu’à la deuxième année suivant celle du jugement ordonnant la cession ou autorisant la cession d’actifs en cours de période d’observation. Cette mesure peut s’avérer favorable dès lors que cette valeur locative plancher s’établit, hors les cas visés ci-dessus, à des proportions variables comprises, selon les situations, entre 80 % et 100 % de la valeur locative avant l’opération.
Enfin, précisions que les plus-values réalisées à l’occasion d’une expropriation ou d’une cession à la barre du Tribunal ne devraient pas avoir d’incidence en matière de cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) dès lors qu’elles revêtiront nécessairement un caractère exceptionnel et seront, par conséquent, exclues du calcul de la valeur ajoutée.
