Désireux d’amorcer une activité de construction-vente en partenariat majoritaire avec d’autres personnes physiques, vous n’excluez pas que l’opération puisse s’avérer déficitaire. Votre choix se portera-t-il sur celui d’une société de capitaux, limitant votre responsabilité juridique, mais dont l’assujettissement à l’impôt sur les sociétés vous empêchera de déduire les pertes fiscales ? Lui préférerez-vous une société civile de construction-vente autorisant une «remontée» fiscale des pertes, mais vous conférant une responsabilité juridique indéfinie ?
Par François Lacroix, avocat associé, spécialiste en fiscalité.
N’ayez plus à choisir ! Francisation du régime des «Subchapter S Corporations» américaines, l’article 239 bis AB du Code général des impôts vous permettra, pendant cinq ans, d’opter pour l’application du régime fiscal d’une société civile de construction-vente à une société anonyme non cotée, par actions simplifiée, ou à responsabilité limitée.Votre société pourra être nouvellement créée, ou exister depuis moins de cinq années : dans ce dernier cas, sa sortie du régime d’impôt sur les sociétés sera sans conséquence, sauf si elle a disposé de déficits fiscaux antérieurs (ils tomberaient en non-valeur) ou exerce une activité civile, dont les actifs seraient porteurs de plus-values latentes (imposées à l’occasion de ce changement de régime).
Son activité sociale devra être principalement commerciale (d’application générale, ce régime admet tout aussi bien l’exercice à titre principal d’une activité industrielle, artisanale, agricole ou libérale), à l’exclusion de toute activité de gestion patrimoniale, mobilière ou immobilière ; toutefois, une activité accessoire autre, par exemple de location nue, sera autorisée. Les associés de sociétés civiles de construction-vente (sociétés dont l’objet est exclusif de l’exercice de toute autre activité commerciale) qui auraient conservé dans l’oreille le bruit des disputes fiscales nées par exemple de la revente d’un terrain non construit (cour adm. d’appel de Lyon, 10 novembre 2004, n° 97-2327), ou d’une construction-vente d’immeubles équipés ou meublés (Conseil d’Etat, 27 février 1989, n° 57066), apprécieront le silence de fonctionnement dont sont dotées les sociétés de l’article 239 bis AB, puisqu’accomplir de telles activités ne ferait que renforcer la commercialité fiscale de leur activité principale.
Le capital et les droits de vote devront être détenus pour au moins 50 % par des personnes physiques, parmi lesquelles celles possédant au moins 34 %, ou les membres de leur foyer fiscal seront dirigeantes. Des structures de capital-risque françaises ou d’autres Etats membres de l’Union européenne pourraient toutefois être également associées, leurs droits n’étant pas pour autant pris en compte pour apprécier ces deux pourcentages.Devant employer moins de 50 salariés, cette société réalisera un chiffre d’affaires annuel, ou disposera d’un total de bilan, inférieur à 10 millions d’euros.
Non soumise à l’impôt sur les sociétés, elle pourra toutefois continuer à faire profiter ses associés des régimes d’exonérations d’impôt sur le revenu pour investissements dans des sociétés soumises à l’IS (FCPR, SUIR, FCPI, FIP et SCR) et de la réduction d’impôt sur le revenu pour souscription au capital de PME.A l’expiration du délai de cinq ans, à votre choix et sans conséquence en matière d’impôt sur le revenu (sous réserve d’observer les formalités prévues à l’article 202 ter du CGI), cette société pourra soit conserver son régime de translucidité fiscale, en se transformant en société civile (en cas d’activité non commerciale) ou en nom collectif (en cas d’activité commerciale), soit, sinon, devenir automatiquement soumise à l’impôt sur les sociétés.
