Lettres professionnelles

Juin 2015

L’évaluation des biens immeubles - Enjeux et perspectives

Juin 2015 - Richard Foissac, avocat associé

La question de l’évaluation des biens immobiliers ou des titres de sociétés immobilières est fondamentale pour tous les acteurs, professionnels ou privés du secteur. Elle pèse bien évidemment dans les décisions d’investissement à opérer et peut ainsi réorienter de façon tout à fait significative une épargne en mal de placements.

Par Richard Foissac, avocat associé

Mais le sujet n’est pas simple si l’on prend en compte le fait que l’évaluation d’un bien répond à plusieurs demandes ou besoins distincts.
Combien vaut mon patrimoine et dois-je le garder ou l’arbitrer au regard d’autres actifs considérés comme plus rentables ou plus sûrs ou bien encore plus liquides ?
Nous verrons que les méthodes d’évaluation des biens en question sont diverses, qu’il existe différents marchés et biens immobiliers. François Robine que nous avons interviewé, expose ainsi parfaitement l’environnement et l’évolution des marchés immobiliers.
Connaitre la valeur de son bien, c’est aussi connaitre la valeur des droits concédés à ses locataires et nous avons consacré, pour ce faire, un article de cette lettre à l’impact de certaines clauses contractuelles du bail commercial sur la valeur locative des biens donnés à bail.
La connaissance de la valeur d’un bien revêt également une importance toute particulière lorsqu’elle est base d’imposition ou d’indemnisation du propriétaire.
Nul n’ignore que l’immobilier est un des secteurs économiques les plus imposés en France et que de nombreux impôts reposent sur la valeur vénale d’un bien : ISF, droits de mutation, de donation, de succession, impôt sur le revenu ou sur les sociétés dans certains cas de divergences entre prix de transaction et valeur vénale estimée.
Nous évoquerons à ce titre les différentes méthodes d’évaluation retenues par les praticiens et certains points de désaccord pouvant exister avec l’administration fiscale, s’agissant principalement, au-delà des appréciations de situations de fait, de l’impact des droits de mutation et de la fiscalité latente sur la valorisation notamment des titres de sociétés immobilières.
Nous consacrons également des développements spécifiques à l’évaluation foncière en matière de fiscalité locale et à l’état d’avancée des travaux de l’administration fiscale sur ce point. La révision des valeurs locatives une fois finalisée entrainera de véritables transferts de charges entre contribuables.
C’est également sur la base de la valeur vénale estimée d’un bien que, faute d’accord amiable entre l’exproprié et l’expropriant d’un bien immobilier, le juge de l’expropriation fixera l’indemnité d’expropriation, laquelle se compose principalement de l’indemnité correspondant à la valeur du bien et d’indemnités accessoires visant à réparer les autres préjudices de l’exproprié. La spécificité de la procédure applicable en telle situation a justifié ici encore un article consacré à ce sujet.
Enfin, nous examinerons brièvement, d’une part, les méthodes d’évaluation retenues habituellement par les administrations fiscales allemande, britannique, espagnole et italienne, d’autre part, le régime fiscal applicable aux indemnités de résiliation anticipée de bail commercial.

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