La Lettre de l'Immobilier avec CMS Francis Lefebvre Avocats

Février 2019

L'immobilier collectif

Le «collectif» est-il désormais la source principale de l’attrait pour la pierre ? A n’en pas douter, la crise financière couplée à l’essor technologique a fait émerger de nouveaux modes de consommation. Qu’il s’agisse de logement, de travail, de loisir ou d’investissement, la co-construction d’un projet immobilier est la promesse d’une baisse des coûts, de gain d’espace et d’une synergie des expertises. Il n’en reste pas moins que ce modèle économique d’un nouveau genre suscite des interrogations, voire des craintes, qu’il est essentiel de cerner.

Stéphanie Némarq-Attias, avocat

Les professionnels du secteur, les plus traditionnels (promoteurs immobiliers, marchands de biens, hôteliers, etc.) comme les plus innovants qui officient dans la Fintech, ont identifié de nouvelles opportunités offertes par la mutualisation. Le plus souvent, ces opportunités naissent de la combinaison d’esprits créatifs et d’une rupture légale et/ou règlementaire. Ce fut le cas en 2014 lorsque, par voie d’ordonnance, furent autorisées les plates-formes de crowdfunding (financement participatif ou financement par la foule) en créant une brèche dans le monopole bancaire. Une fois la méthode de la collecte éprouvée, on constate que c’est le secteur immobilier qui enregistre la plus forte croissance. Quant aux particuliers, ils ne sont pas en reste : non seulement l’immobilier collectif réduit le ticket d’entrée à l’achat mais, en plus, il ouvre la porte à des investissements diversifiés et à forte rentabilité.

Il s’agira, dans ce numéro, de coworking, de crowdfunding immobilier, de véhicules immobiliers règlementés (de type organisme de placement collectif immobilier) ou non règlementés (joint-venture), de co-living ainsi que d’hôtels hybrides ; autant d’activités qui sont en train de redéfinir le paysage urbain et l’offre d’investissement pour les entreprises, les collectivités et les particuliers. 

Au plus près des préoccupations de nos clients, nous devons nous interroger sur la qualification légale de ces activités, en raisonnant parfois par analogie avec des concepts maîtrisés. La juste définition des régimes fiscaux applicables en dépend, en matière d’impôt sur la fortune immobilière (IFI), de droits de mutation, de TVA, d’impôt sur le revenu ou de taxes locales. 

Notre rôle est également de rester vigilants face aux évolutions législatives et règlementaires. En effet, toute la problématique pour les pouvoirs publics tient à la nécessité d’adapter – ou non – les textes de loi à cette nouvelle économie, sans pour autant freiner la croissance du fait d’un excès de régulation.
En marge de cette thématique, l’actualité nous conduit également à nous intéresser à la loi PACTE et à son impact sur les clauses de solidarité inversée, ainsi qu’à plusieurs décisions relatives aux indemnités de résiliation en matière de TVA et concernant des sociétés civiles immobilières en matière d’impôts directs.